A dúvida sobre a legalidade da taxa SATI e a cobrança de corretagem

Usualmente inseridas pelas construtoras e incorporadoras nos contratos de compra e venda de imóveis, a taxa de serviço de assessoria técnico-imobiliária (Sati), assim como a cobrança de corretagem, não são muito bem aceitas pelos adquirentes imobiliários, as considerando abusivas e ilegais.

Trata-se de tema muito polêmico haja vista os adquirentes não desejarem a contratação de ambos os serviços.

A cobrança de corretagem consiste no pagamento feito pelo adquirente a terceira empresa que intervém na aquisição, a título de remuneração pela mediação do negócio jurídico. Por esse serviço é cobrado o custo de 6% sobre o valor total do imóvel.

Sobre o mesmo contrato também incide a taxa Sati, que se apresenta como uma espécie de remuneração aos profissionais da área jurídica da construtora ou incorporada, cujo único objetivo é dar forma ao negócio jurídico pactuado, isto é, elaborar o contrato de compra e venda do referido imóvel – que vale dizer tratar-se, meramente, de um contrato de adesão. Embora não seja um percentual expressivo, por esse serviço, o qual deveria estar embutido na massa daqueles prestados pela vendedora, é cobrado o valor de 0,88% sobre o bem negociado.

Há se de esclarecer que ainda existe controvérsia acerca do assunto nos tribunais, à vista da ausência de regramento específico.

O dissenso entre compradores e as construtoras e incorporadores mostra-se cada vez mais aparente, principalmente nos tempos de crise, como agora.

De um lado, consumidores reclamam que as referidas cobranças não são negociadas no momento da compra do imóvel, cujas cláusulas apresentam-se independentemente da vontade dos adquirentes.

Ainda que fossem esclarecidas no momento da compra, o que, na maioria das vezes, não são, tais cobranças atuam como imposições das construtoras para remunerar os serviços advocatícios prestados a elas, fazendo com o que o comprador arque com tais despesas.

De outro, sustentam as construtoras que ambos os custos representam contraprestação pelos serviços efetivamente prestados, à medida que a compra do imóvel compreende o serviço prestado pelo advogado (incidência da taxa Sati), através da elaboração e formalização do contrato, e do serviço de corretagem, responsável pela mediação da compra do imóvel.

Em que pese o argumento de legalidade das referidas cobranças, posto ter sido efetivamente utilizado tais serviços pelo adquirente na compra do imóvel, há de se sopesar a fragilidade dos consumidores, conforme prevê a legislação vigente.

A nosso ver, constituem ilegais as cobranças de corretagem e da taxa Sati por diversas razões, dentre elas, destacamos: (i) a não verificação de qualquer assessoria técnico-imobiliária em prol do adquirente, o qual, não estabelece nenhum contato com o advogado, ao passo que não recebe nenhuma orientação sobre a contratação do negócio; (ii) a evidente coerção de tais serviços nos contratos de adesão apresentados pelas incorporadoras, que por sua vez, não apresentam possibilidade de escolha aos adquirentes; e, por fim, (iii) que tais serviços são prestados em favor direto das construtoras e incorporadoras, não devendo o consumidor ser responsável por essas atividades.

Apesar de ser prática frequentemente manipulada pelas empreendedoras, a taxa Sati e a cobrança de corretagem, além de não serem devidamente esclarecidas aos adquirentes, sequer são apresentados como serviços opcionais, deixando clara a presença de venda casada – grave violação prevista no CDC.

À vista disso, entendemos que a cobrança dessas verbas carece de justa causa e, consequentemente, de legalidade.

Ao passo que construtoras e incorporadoras não assumem o custo desses serviços, o entender de que o consumidor fica prejudicado é fundamento para propositura diária de centenas de ações de restituição.

Depreendemos que sorte assiste ao adquirente que visa a restituição a seu favor, uma vez que perante a legislação vigente (i) a prática de tais condutas é considerada abusiva, nos termos dos incisos IV e XV do art. 51 do CDC, ofendendo princípios fundamentais que regem o regime jurídico dos contratos; (ii) é considerado hipossuficiente e tal prática configura enriquecimento ilícito das empresas do ramo imobiliário, segundo prevê o art. 884 do Código Civil.

E ainda, considerando a falta de entendimento uniforme dos tribunais, factível a propositura de ações que buscam restituir os valores pagos através das verbas embutidas nos contratos de compra e venda, as quais devem ser arcadas, integralmente, pela parte responsável pela incidência dos serviços: as grandes construtoras e incorporadoras do ramo imobiliário.


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