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Cuidados na aquisição de imóveis – Quais cautelas adotar para minimizar os riscos – parte 2

A partir da leitura anterior, não resta dúvida que todo negócio jurídico de aquisição de imóveis envolve riscos, razão pela qual expusemos uma relação de cautelas a serem adotadas para evita-los, posto que não conseguimos eliminá-los por completo.

 

Por esta razão, todo adquirente deve considerar a existência de risco, ainda que não conste penhora, arresto, sequestro ou qualquer pendência registrada ou averbada na matrícula do imóvel.

 

Fato muito comum no âmbito imobiliário – a falta de êxito na aquisição – dá-se, principalmente, em virtude da má-averiguação das condições do imóvel pelo adquirente.

 

Contudo, há de se registrar uma questão importantíssima, a qual não foi consolidada pela máquina judiciária por admitir a presunção relativa dos negócios jurídicos que NÃO apresentam constrição ou gravame na matrícula do imóvel.

 

Segundo a Súmula 375 do STJ, quando discutida a ineficácia do negócio jurídico de aquisição de imóvel, a existência de constrição ou gravame registrado na matrícula do imóvel, por óbvio, não admite prova em sentido contrário.

 

Referente à eficácia dos negócios jurídicos imobiliários que apresentem pendências junto à matrícula, consolidou-se o entendimento de que o adquirente está sujeito à incidência de fraude contra credores, quando demonstrada a ocorrência de fraude à execução por parte do vendedor do imóvel.

 

Isso mesmo, se o adquirente adotar todos os cuidados relativos à certidão negativa de débitos do imóvel à pessoa do vendedor, ainda estará sujeito a perder o bem, caso constatada a ocorrência de fraude e ausência de boa-fé pelo terceiro adquirente.

 

Certo é que não havendo registro de qualquer pendência, o ônus da prova de conhecimento do gravame ou constrição se transfere ou credor ou prejudicado da relação. Isto é, o dever de provar a ocorrência de fraude dar-se-á por meio de apresentação de documentos e provas que evidenciem a má-fé do terceiro adquirente, o qual já sabia da existência de dívidas por parte do vendedor.

 

A constatação de fraude se presume, o que assenta a necessidade de verificação fática, caso a caso, devendo o prejudicado ou credor da dívida, demonstrar a sua ocorrência.

 

Agindo de boa-fé o adquirente, a ele não serão opostas as situações constantes na matrícula do imóvel – arresto, sequestro, penhora, outras. É o que preceitua o parágrafo único do art. 54 da Lei 13.097/2015, eis que “Não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula do Registro de Imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel (…)”.    

 

Existem inúmeras formas do vendedor se furtar de um imóvel atrelado a dívidas, seja oferecendo por um preço bastante atrativo, inferior ao de mercado, seja por indicação de conhecidos. A resposta para todas as situações é a mesma: exija a apresentação de todas as certidões. Somente assim, o comprador pode preservar a aquisição de boa-fé e se esquivar de possíveis prejuízos.

 

É bom que se diga: se o adquirente não tomou a cautela de extrair certidões na comarca do imóvel e de residência do alienante, a presunção relativa de boa-fé resta facilmente afastada.

 

Diante de todas as colocações a respeito, impreterível a averiguação das condições do imóvel pelo adquirente, fazendo-se constar a inexistência de constrição, gravame ou qualquer outra pendência, bem como outros fatores que demonstrem a presença de problemas atrelados ao imóvel.

 

Por fim, registro que o adquirente deve, ainda que suscetível a riscos, realizar o negócio jurídico que se pretende, desde que devidamente investigada a condição do imóvel, exigidas as certidões de débitos e ações, além averiguada a situação do vendedor.


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