Suspensas ações que discutem inversão de cláusula penal contra construtora que atrasa entrega de imóvel

Duas questões sempre foram tormentosas no contencioso imobiliário, envolvendo o atraso de obras e a cláusula penal (multa), a qual está sempre presente nos contratos de compra e venda imobiliária.

A primeira diz respeito à possibilidade (ou não) de cumulação da cláusula penal por atraso de obra com os lucros cessantes, decorrentes da não utilização do imóvel no prazo prometido.

A segunda diz respeito à eventual possibilidade de inversão (ou não) da cláusula penal estipulada exclusivamente ao adquirente, para aplicação ao construtor, quando confirmado o atraso de obras.

A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) determinou que seja suspensa em todo o país a tramitação dos processos individuais ou coletivos que discutam a possibilidade de inversão, em desfavor da construtora, de cláusula penal estipulada exclusivamente contra o comprador, nos casos de atraso na entrega de imóvel em construção.

A decisão foi tomada pelo colegiado ao determinar a afetação de dois recursos especiais sobre o assunto para julgamento pelo rito dos recursos repetitivos (artigo 1.036 do novo Código de Processo Civil). O relator dos processos é o ministro Luis Felipe Salomão.

O tema está cadastrado sob o número 971 no sistema de recursos repetitivos, com a seguinte redação: “Definir acerca da possibilidade ou não de inversão, em desfavor da construtora (fornecedor), da cláusula penal estipulada exclusivamente para o adquirente (consumidor), nos casos de inadimplemento da construtora em virtude de atraso na entrega de imóvel em construção objeto de contrato ou de promessa de compra e venda.”

A suspensão do trâmite dos processos não impede a propositura de novas ações ou a celebração de acordos.

Rescisão contratual

Em um dos recursos submetidos à análise da seção, o Tribunal de Justiça do Distrito Federal entendeu que, nos casos de rescisão contratual em que a mora é da empresa vendedora e o comprador não quer mais cumprir o contrato, não são devidos lucros cessantes, multa moratória ou inversão de cláusula penal compensatória, em razão da distinção e finalidade de cada um desses institutos.

Contra o julgamento de segunda instância, o consumidor defende no STJ a possibilidade de inversão da cláusula penal em desfavor da construtora, em virtude de seu inadimplemento ao não entregar o imóvel.

Recursos repetitivos

O novo Código de Processo Civil (CPC/2015) regula nos artigos 1.036 a 1.041 o julgamento por amostragem, mediante a seleção de recursos especiais que tenham controvérsias idênticas. Ao afetar um processo, ou seja, encaminhá-lo para julgamento sob o rito dos recursos repetitivos, os ministros facilitam a solução de demandas que se repetem nos tribunais brasileiros.

A possibilidade de aplicar o mesmo entendimento jurídico a diversos processos gera economia de tempo e segurança jurídica.

No site do STJ, é possível acessar todos os temas afetados, bem como saber a abrangência das decisões de sobrestamento e as teses jurídicas firmadas nos julgamentos, entre outras informações.

Leia a íntegra do Acórdão: REsp 1614721 e REsp 1631485

 

Breves comentários sobre a Ação de Imissão de Posse para arrematantes de imóveis

 

Embora autores e juristas dissintam sobre a conceitualização e a natureza do instituto, a imissão na posse nada mais é, em termos práticos, que o direito de exercer o domínio sobre a coisa, sem nunca haver praticado a posse de fato, tendo como requisitos a existência do título de propriedade e nunca haver o proprietário gozado ou fruído da posse. Nesse último caso, trataria-se de modalidade distinta, ainda que semelhante – reintegração de posse.

 

 

imissão

 

 

Além disso, outro pressuposto, ainda que ignorado pela vasta maioria dos operadores da ordem, não pode ser ignorado em virtude de múltiplas razões, vamos a elas.

 

 

 

 

Primeiro, não é novidade alguma a morosidade que alastra o Judiciário, advinda da super-ultra-mega lotação de processos e mais processos, sendo que em boa parte das vezes, o litígio poderia ser sanado no âmbito extrajudicial, por meio de acordos, a critério da premissa advinda do novo cógido processualista (art. 334).

 

 

 

Outrossim, para não citar mais travanças, o autor/requerente, ainda que detentor de um direito – este resguardado pela norma – não estará isento, ressalvados os casos específicos pela legislação, ao pagamento de despesas e custas processuais advindas do ajuizamento, distribuição e respectivas diligências que serão necessárias no curso do processo, todas necessárias ao julgamento da lide.

 

 

Pois bem. Agora vamos ao último pressuposto para a Ação de Imissão de Posse. Vejamos, em decorrência do dispêndio de gastos com o processo para atingir o propósito da demanda, isto é, a posse do imóvel, imprescindível o terceiro e último requisito – recusa de entrega da posse: óbice pelo possuidor ou detentor, à legítima pretensão do titular do jus possidendi (do justo possuidor).

 

 

Frequentemente clientes questionam acerca da necessidade de provar a recusa de entrega da posse do imóvel, cuja saída encontra respaldo no próprio bom senso das partes e do julgador. Afinal, é evidente que o possuidor, também identificado como devedor, cuja dívida ou inadimplemento contratual (seja lá qual for a modalidade de leilão – judicial ou extrajudicial) sabe, ou pelo menos deveria saber, que está ocupando um bem que não mais lhe pertence.

 

 

Desde que o possuidor, outrora devedor, seja devidamente notificado sobre o débito e da ocorrência do leilão, possibilitada a quitação do débito ensejador, não há que se falar em desatendimento às normas de defesa, posto claro o cumprimento do Codex e das práticas forenses, sem prejuízo ao autor que pretende adentrar a posse do imóvel.

 

 

No caso em apreço, a imissão na posse do imóvel é a tutela jurisdicional que se busca e, portanto, observados os requisitos da norma processual, possível será a concessão da antecipação de tutela, como se caracteriza o pleito limina, desde que presentes a verossimilhança da alegação expendida, cumulando-a com o fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação ou o abuso de direito de defesa ou manifesto propósito protelatório do réu.

 

 

A arrematação extrajudicial de bem imóvel alienado fiduciariamente dá ao arrematante o direito à sua imissão liminar na posse, sendo ônus dos devedores fiduciários a caracterização da verossimilhança capaz de elidir aquele direito. O fundado receio de dano irreparável é notório, visto que a persistência da posse dos atuais detentores sobre bem imóvel de manifesta propriedade de outrem causa a este prejuízos, os quais lhe serão de difícil ou impossível reparação. A verossimilhança das alegações e a prova inequívoca caracterizam-se pelo regular título de propriedade adquirido pela arrematação extrajudicial do bem.

 

 

Outra situação que admite a antecipção ocorre quando o autor tem contrato preliminar de compra e venda de imovel no qual exista cláusula de prazo para entrega do bem.

 

 

Caso seja outrogada a escritura, pago integralmente o preço e não entregue o imóvel, pode o autor ajuizar ação de imissão na posse e pedir, liminarmente, a antecipação dos efeitos da tutela de mérito. Nesse caso, há prova inequívoca da alegação (documento comprovando a data para a entrega do imóvel e escritura comprovando o pagamento do preço e a transferência do domínio), de modo que, pedida a antecipação, o juiz deve concedê-la.

 

Preclaros os julgados extraídos do Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo, quais sejam:

 

 

TJ-SP – Apelação APL 00192628920128260009 SP 0019262-89.2012.8.26.0009

Ementa: Imissão na posse. Arrematação de imóvel penhorado em ação de execução. Carta de arrematação registrada. Arrematante que, na qualidade de proprietário, que tem o direito de haver o imóvel de quem o conserve sem fundamento jurídico (art. 1.228 do Código Civil). Recurso desprovido.

Data de publicação: 16/12/2015

 

 

TJ-SP – Agravo de Instrumento AI 21723429520148260000 SP 2172342-95.2014.8.26.0000

Ementa: Ação de imissão de posse Arrematação Valor da causa Benefício econômico Valor da aquisição. Desnecessidade de apresentação do auto de arrematação, bem como do comprovante de pagamento do preço do imóvel. Informações constantes na matrícula do imóvel – Recurso parcialmente provido.

Data de publicação: 14/11/2014

 

 

TJ-SP – Agravo de Instrumento AI 20253368420148260000 SP 2025336-84.2014.8.26.0000

Ementa: Agravo de Instrumento digital. Imissão na posse. Arrematação. Tutela antecipada concedida e que deve ser mantida em sede de cognição sumária. Presença dos requisitos legais autorizadores da medida. Decisão mantida. Recurso não provido.

Data de publicação: 02/09/2014

 

 

TJ-SP – Apelação APL 00078465020088260564 SP 0007846-50.2008.8.26.0564

Ementa: Apelação. Imissão na posse. Arrematação. Decreto-lei 70 /66. Constitucionalidade. Questão não afeta à ação de imissão na posse. Direito à imissão reconhecido. Recurso não provido.

Data de publicação: 04/11/2014

 

 

 

Orientação ao comprador – Fique atento aos vícios de construção ao comprar um imóvel

 

 

Seja apartamento ou casa, novo ou usado, é imprescindível o comprador verificar se o local apresenta algum tipo de defeito ou vício que possa virar um enorme problema

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Adquirir a casa própria sempre foi o sonho de muita gente. Mas investir no ramo imobiliário para lucrar com a venda, quando arrematado o bem por preço muito inferior ao de mercado, é ainda mais prazeroso. Para alguns, a arrematação em hasta pública não trata meramente de uma atividade lucrativa, mas de uma ocupação diária.

 

Porém, ao comprar um imóvel, seja novo ou usado, é necessário ficar atento aos problemas que podem surgir na unidade e também no próprio condomínio.

 

Os chamados “vícios de construção” podem ser considerados aparentes ou ocultos e a construtora que produziu o empreendimento pode ser responsabilizada juridicamente por problemas no imóvel pelo prazo de 05 anos, a contar da data da entrega (ação de reparação de danos).

 

Acerca dos contratos de construção, o ilustre professor Hely Lopes Meirelles, autor da obra Direito de Construir, deslinda: “Contrato de construção é todo ajuste para execução de obra certa e determinada, sob direção e responsabilidade do construtor, pessoa física ou jurídica legalmente habilitada a construir, que se incumbe dos trabalhos especificados no projeto, mediante as condições avençadas com o proprietário ou comitente”.

 

Basicamente, são duas as modalidades de contrato de construção: por empreitada, em que o construtor-empreiteiro assume os encargos técnicos da obra e também os riscos econômicos da construção e ainda custeia a construção, por preço fixado de início; e por administração, quando o construtor se encarrega da execução de um projeto, mediante remuneração fixa ou percentual sobre o custo da obra, correndo por conta do proprietário todos os encargos econômicos do empreendimento.

 

Nos contratos de construção, via de regra, está-se diante de uma relação de consumo. Excepcionalmente, contudo, quando a relação jurídica se dá entre particulares não agasalhados pelo conceito da relação consumerista, cujos atores são fornecedor e consumidor, caracterizado como o destinatário final do produto ou serviço, haverá uma relação jurídica meramente civil, regida pelas disposições contidas no Código Civil.

 

A construção de um imóvel se constitui numa obrigação de resultado, em que o contratante espera pela perfeição técnica da obra, bem como pela sua solidez e segurança, uma vez que contrata um profissional técnico habilitado detentor de um dever ético-profissional de bem realizar o seu trabalho. Trata-se, pois, de um pressuposto de qualidade intrínseco dessa obrigação, que deve atender a padrões mínimos de desempenho que garantam solidez, segurança e a sua razoável durabilidade.

 

Diante de tal fato, o contrato de construção não revela apenas seu cunho obrigacional pura e simplesmente, mas, pelo contrário, pela natureza do serviço e do resultado esperado, com o que se busca a realização de um sonho, o da casa ideal; assim, em ocorrendo o seu inadimplemento, configura-se situação ensejadora de reparação de dano moral.

 

Quanto à matéria, é o entendimento do Tribunal de Justiça de Minas Gerais, expresso nos acórdãos n.º 1.0382.05.047522-9/001 e 1070206317896-7/001:

 

APELAÇÃO CÍVEL. RESSARCIMENTO DE DANOS. CONSTRUÇÃO. IMÓVEL COM DEFEITO. PROVA PERICIAL NÃO DERRUÍDA. PREVALÊNCIA. DANO MORAL. CABIMENTO. Caso concreto, em que o contexto probatório demonstrou que o responsável técnico pelo projeto e obra foi o responsável pelos defeitos decorrentes da sua má-execução, impõe o acolhimento da indenização por danos materiais demonstrados pela perícia técnica. O dano moral é devido tendo em vista que o incômodo supera a ordem natural das coisas, exigindo que o proprietário e sua família desocupem o imóvel, para viabilizar os consertos. [1]

 

AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS – VÍCIO NA CONSTRUÇÃO – DECADÊNCIA – INOCORRÊNCIA – APURAÇÃO DOS DANOS – NECESSIDADE DE LIQUIDAÇÃO – COMPENSAÇÃO COM VALORES PAGOS – POSSIBILIDADE – DANOS MORAIS – CARACTERIZAÇÃO. O prazo previsto no art. 1.245 do Código Civil de 1916, relativo à responsabilidade do construtor pela solidez ou segurança da obra, é de garantia e não de prescrição ou decadência. Comprovados os vícios na construção, por laudo de vistoria e prova pericial produzida por perito técnico de confiança do juízo, em consonância com as demais provas realizadas nos autos, devem prevalecer as suas conclusões, ainda que em confronto com os interesses da parte requerente. Determina-se a liquidação de sentença quando não for possível, na fase de conhecimento, a fixação do quantum debeatur. É possível a compensação de valor eventualmente pago pela construtora com a indenização devida pelos danos materiais, devidamente apurados em liquidação de sentença. Enseja indenização por danos morais situação de sofrimento e angústia sofrida pela parte que vê seu imóvel ser entregue com defeitos significativos que representam risco de funcionalidade. [2]

 

Com efeito, a qualidade da obra executada dependerá, grosso modo, dos materiais utilizados, do projeto elaborado e da perfeição na execução desse projeto. As normas técnicas devem ser seguidas de modo que a sua inobservância acarretará a devida responsabilização.

 

Outrossim, tem o construtor o dever de fiscalizar a execução obra, devendo zelar pela escorreita execução do projeto, verificando não só a maneira como está sendo executada a construção, mas se os materiais utilizados são adequados e se estes estão de acordo com o discriminado no memorial descritivo.

 

Há, portanto, da parte do construtor/empreiteiro uma obrigação legal na escolha de seus funcionários (encarregados, mestre de obras, pedreiros, serventes, etc.), de sorte que deverá eleger trabalhadores capacitados para a execução de sua obra; na escolha dos materiais utilizados, que devem ser adequados a assegurar a razoável durabilidade, a solidez e a segurança da obra; na fiscalização da execução de seu projeto, devendo corrigir tempestivamente erros na execução do projeto.

 

Desse modo, dessa relação jurídica decorrem não apenas um tipo responsabilidade, mas abrange também a responsabilidade ético-disciplinar regida pela Lei n.º 5.194/66, responsabilidade administrativa, penal e civil.

 

Dicas para fazer uma boa compra:

 

  • No caso de imóveis na planta, visite outros empreendimentos da construtora para atestar a qualidade dos imóveis já entregues;

 

  • Para imóveis prontos, converse com vizinhos para saber se há problemas de construção pré-existentes e como a construtora age quando é demandada para solucionar falhas;

 

  • Sempre faça uma avaliação visual de janelas e portas, verificando se existem danos como arranhões e pinturas danificadas. Lembre-se de verificar instalações hidráulicas, elétricas, pintura e piso do imóvel.

 

 

Referências:

 

[1] TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE MINAS GERAIS. Apelação Cível n.º 1.0382.05.047522-9/001. 17.ª Câmara Cível. Rel. Desembargador Luciano Pinto.  j. em 02 Ago. 2007, DJ em 21 Ago. 2007.

 

[2] TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE MINAS GERAIS. Apelação Cível n.º 1.0702.06.317896-7/001. 12.ª Câmara Cível. Rel. Desembargador Alvimar de Ávila.  j. em 20 Ago. 2008, DJ em 30 Ago. 2008.

Atraso em entrega de obra: gera ou não gera indenização?

A controversa sobre a incidência de dano moral deve considerar fatores externos como fonte para tomada de decisões.

 

Desde o princípio da civilização, a Justiça pauta-se em diretrizes distintas, mas necessárias à condução da verdade real, nunca da meia verdade.

 

Não bastam aos magistrados e operadores do direito utilizarem tão somente as leis. Os princípios básicos associados ao bom senso do julgador, certamente são elementos vitais no contexto decisório, sendo indispensável, inclusive, o juiz considerar fatos circunstanciais, muitas vezes determinantes à resolução do conflito.

 

Razão mais do que óbvia para explicar a variedade de decisões e entendimentos, os quais são perfeitamente válidos e devem ser cumpridos, a aplicabilidade do bom senso revela-se fundamental para a tomada de decisões nos dias atuais.

 

No setor imobiliário, por sua vez, a discricionariedade deve acompanhar não só as leis, como também a turbulência econômica que vivemos. Não é novidade, tampouco exagero, dizer que vivenciamos um colapso no mercado imobiliário.

 

Desde outubro de 2015, inúmeras ações têm sido propostas com a finalidade de “ressarcir um prejuízo” causado pelas construtoras nos casos de atraso na entrega de imóvel. Desproporcionalmente às crises política e econômica, as demandas judiciais, cujas tratativas possuem resoluções díspares, sufocam o Judiciário e desestabilizam a celeridade processual, em sua principiologia, evidentemente.

 

No mérito, submetido ao julgamento do magistrado, dois lados são defendidos. Mais fragilizado, o consumidor, legalmente hipossuficiente, salvaguarda a responsabilidade da construtora pelos danos causados, independentemente de culpa, e pleiteia a indenização por danos morais, invocando, para tal, o art. 14 do CDC.

 

Ainda, defende que caberia à construtora a estimativa prévia de todos os possíveis fatores e riscos capazes de postergar o prazo de entrega da obra, em respeito ao risco inerente da atividade. O consumidor vale-se do pressuposto da ofensa de ordem moral, amparada pelo art. 186 do Código Civil, pleiteando ressarcir a mácula que lhe fora causada.

 

De outro, as construtoras resguardam a validade das cláusulas de prorrogação de prazo, mormente, de razoabilidade de entrega, conhecidas como cláusulas de carência (180 dias), bem como a influência de fatores retardadores da obra.

 

Nesse sentido, as construtoras afirmam que trabalham com um curto prazo para a entrega de materiais obreiros e dependem, geralmente, de serviços terceirizados.

 

Além disso, outro coeficiente predomina nos casos de postergação, o qual tratamos no início – a crise do setor imobiliário, de modo a estagnar a circulação de ativos financeiros e procrastinar os planos de entrega de outros empreendimentos.

 

Sob o enfoque jurídico, inobstante o entendimento empregado pelo magistrado, há de ter em mente que o dano moral reflete o prejuízo de ordem moral, apregoado pela dor, pela angústia e pelo sofrimento, manifestados pela grave humilhação e ofensa ao direito de personalidade do indivíduo.

 

Por certo, o consumidor viu-se violado e anseia reparar o prejuízo moral, sob a inconteste compatibilidade da norma, no entanto, salvo exceções particulares, a caótica conjuntura econômica e política devem ser fundamentais para a palavra final.

 

O julgador influente deve estar atento aos dispositivos legais e à correta aplicação do direito, mas não só, permitindo, quando for o caso, deixar-se motivar por fatores externos e não manipuláveis, como no presente, o crítico cenário imobiliário.

 

Dito como exemplo, em recente julgado do TJ/SP, o colegiado da 6ª Câmara de Direito Privado entendeu que o mero descumprimento contratual não ensejaria a reparação de ordem moral, in verbis: “Como venho sustentando, com apoio em pacífica jurisprudência, o eventual descumprimento de cláusulas contratuais não implica, de per se, na ocorrência de uma lesão de natureza moral. Note-se que não comprovaram nada os autores além do mero relato do dissabor ínsito ao parcial desatendimento de suas expectativas, o que indica ter sido ferida mera suscetibilidade, que não traduz dano. ”

(Processo: 1019561-42.2016.8.26.0451)

 

Ponto a ponto: o que mudou com a Reforma Trabalhista

 

As inovações alteram pontos como férias, jornada de trabalho, remuneração, plano de carreira e imposto sindical.

 

 reforma trabalhistaAinda que pendente de ato sancionador do Presidente da República Michel Temer, o Projeto de Lei nº 38/2017, referente à reforma da atual CLT, após rebuliças sessões no Senado Federal, foi aprovado com largueza de votos.

 

 

Durante a tramitação no Congresso, o governo negociou com parlamentares a votação rápida das mudanças em troca da garantia de seis vetos e da revisão de alguns pontos polêmicos por meio de medida provisória ou novos projetos de lei do Executivo.

 

Ponte para discussões polêmicas, em especial, acerca da possibilidade de mulheres grávidas ou lactantes trabalharem em locais considerados insalubres, a reforma altera pontos de grande valia para a superação da crise vigente no país.

 

Há muito que se fala em reforma das leis trabalhistas para equiparar os direitos e deveres entre o empregador e o empregado.

 

No Brasil, as leis trabalhistas consolidaram-se em 1943, durante o mandato do revolucionário Presidente Getúlio Vargas, quando, em meio a sinuosas discussões da classe trabalhadora e de ponderosa crise política, devido a decretação do Estado Novo, perduraram-se até os tempos atuais com significativas alterações.

 

Desde então, múltiplas mudanças foram acrescidas às normas, ora em razão da modernização da relação trabalhista, ora da necessidade.

 

Pois bem. Passado a limpo a história, vamos às principais mudanças da reforma recém aprovada, destacando as diretrizes utilizadas pelo governo.

 

  • Férias

 

Regra atual: As férias de 30 dias podem ser fracionadas em até dois períodos, sendo que um deles não pode ser inferior a 10 dias. Há possibilidade de 1/3 do período ser pago em forma de abono.

 

Nova regra: As férias poderão ser fracionadas em até três períodos, mediante negociação, contanto que um dos períodos seja de pelo menos 15 dias corridos.

 

  • Jornada

 

Regra atual: A jornada é limitada a 8 horas diárias, 44 horas semanais e 220 horas mensais, podendo haver até 2 horas extras por dia.

 

Nova regra: Jornada diária poderá ser de 12 horas com 36 horas de descanso, respeitando o limite de 44 horas semanais (ou 48 horas, com as horas extras) e 220 horas mensais.

 

  • Tempo na empresa

 

Regra atual: A CLT considera serviço efetivo o período em que o empregado está à disposição do empregador, aguardando ou executando ordens.

 

Nova regra: Não são consideradas dentro da jornada de trabalho as atividades no âmbito da empresa como descanso, estudo, alimentação, interação entre colegas, higiene pessoal e troca de uniforme.

 

  • Descanso

 

Regra atual: O trabalhador que exerce a jornada padrão de 8 horas diárias tem direito a no mínimo uma hora e a no máximo duas horas de intervalo para repouso ou alimentação.

 

Nova regra: O intervalo dentro da jornada de trabalho poderá ser negociado, desde que tenha pelo menos 30 minutos. Além disso, se o empregador não conceder intervalo mínimo para almoço ou concedê-lo parcialmente, a indenização será de 50% do valor da hora normal de trabalho apenas sobre o tempo não concedido em vez de todo o tempo de intervalo devido.

 

  • Remuneração

 

Regra atual: A remuneração por produtividade não pode ser inferior à diária correspondente ao piso da categoria ou salário mínimo. Comissões, gratificações, percentagens, gorjetas e prêmios integram os salários.

 

Nova regra: O pagamento do piso ou salário mínimo não será obrigatório na remuneração por produção. Além disso, trabalhadores e empresas poderão negociar todas as formas de remuneração, que não precisam fazer parte do salário.

 

  • Plano de cargos e salários

 

Regra atual: O plano de cargos e salários precisa ser homologado no Ministério do Trabalho e constar do contrato de trabalho.

 

Nova regra: O plano de carreira poderá ser negociado entre patrões e trabalhadores sem necessidade de homologação nem registro em contrato, podendo ser mudado constantemente.

 

  • Transporte

 

Regra atual: O tempo de deslocamento no transporte oferecido pela empresa para ir e vir do trabalho, cuja localidade é de difícil acesso ou não servida de transporte público, é contabilizado como jornada de trabalho.

 

Nova regra: O tempo despendido até o local de trabalho e o retorno, por qualquer meio de transporte, não será computado na jornada de trabalho.

 

  • Trabalho intermitente (por período)

 

Regra atual: A legislação atual não contempla essa modalidade de trabalho.

 

Nova regra: O trabalhador poderá ser pago por período trabalhado, recebendo pelas horas ou diária. Ele terá direito a férias, FGTS, previdência e 13º salário proporcionais. No contrato deverá estar estabelecido o valor da hora de trabalho, que não pode ser inferior ao valor do salário mínimo por hora ou à remuneração dos demais empregados que exerçam a mesma função.

 

O empregado deverá ser convocado com, no mínimo, três dias corridos de antecedência. No período de inatividade, pode prestar serviços a outros contratantes.

 

  • Trabalho remoto (home office)

 

Regra atual: A legislação não contempla essa modalidade de trabalho.

 

Nova regra: Tudo o que o trabalhador usar em casa será formalizado com o patrão via contrato, como equipamentos e gastos com energia e internet, e o controle do trabalho será feito por tarefa.

 

  • Trabalho parcial

 

Regra atual: A CLT prevê jornada máxima de 25 horas por semana, sendo proibidas as horas extras. O trabalhador tem direito a férias proporcionais de no máximo 18 dias e não pode vender dias de férias.

 

Nova regra: A duração pode ser de até 30 horas semanais, sem possibilidade de horas extras semanais, ou de 26 horas semanais ou menos, com até 6 horas extras, pagas com acréscimo de 50%. Um terço do período de férias pode ser pago em dinheiro.

 

  • Negociação

 

Regra atual: Convenções e acordos coletivos podem estabelecer condições de trabalho diferentes das previstas na legislação apenas se conferirem ao trabalhador um patamar superior ao que estiver previsto na lei.

 

Nova regra: Convenções e acordos coletivos poderão prevalecer sobre a legislação. Assim, os sindicatos e as empresas podem negociar condições de trabalho diferentes das previstas em lei, mas não necessariamente num patamar melhor para os trabalhadores.

 

Em negociações sobre redução de salários ou de jornada, deverá haver cláusula prevendo a proteção dos empregados contra demissão durante o prazo de vigência do acordo. Esses acordos não precisarão prever contrapartidas para um item negociado.

 

Acordos individualizados de livre negociação para empregados com instrução de nível superior e salário mensal igual ou superior a duas vezes o limite máximo dos benefícios do INSS (R$ 5.531,31) prevalecerão sobre o coletivo.

 

  • Prazo de validade das normas coletivas

 

Regra atual: As cláusulas dos acordos e convenções coletivas de trabalho integram os contratos individuais de trabalho e só podem ser modificados ou suprimidos por novas negociações coletivas. Passado o período de vigência, permanecem valendo até que sejam feitos novos acordos ou convenções coletivas.

 

Nova regra: O que for negociado não precisará ser incorporado ao contrato de trabalho. Os sindicatos e as empresas poderão dispor livremente sobre os prazos de validade dos acordos e convenções coletivas, bem como sobre a manutenção ou não dos direitos ali previstos quando expirados os períodos de vigência. E, em caso de expiração da validade, novas negociações terão de ser feitas.

 

  • Representação

 

Regra atual: A Constituição assegura a eleição de um representante dos trabalhadores nas empresas com mais de 200 empregados, mas não há regulamentação sobre isso. Esse delegado sindical tem todos os direitos de um trabalhador comum e estabilidade de dois anos.

 

Nova regra: Os trabalhadores poderão escolher 3 funcionários que os representarão em empresas com no mínimo 200 funcionários na negociação com os patrões. Os representantes não precisam ser sindicalizados. Os sindicatos continuarão atuando apenas nos acordos e nas convenções coletivas.

 

  • Demissão

 

Regra atual: Quando o trabalhador pede demissão ou é demitido por justa causa, ele não tem direito à multa de 40% sobre o saldo do FGTS nem à retirada do fundo. Em relação ao aviso prévio, a empresa pode avisar o trabalhador sobre a demissão com 30 dias de antecedência ou pagar o salário referente ao mês sem que o funcionário precise trabalhar.

 

Nova regra: O contrato de trabalho poderá ser extinto de comum acordo, com pagamento de metade do aviso prévio e metade da multa de 40% sobre o saldo do FGTS. O empregado poderá ainda movimentar até 80% do valor depositado pela empresa na conta do FGTS, mas não terá direito ao seguro-desemprego.

 

  • Danos morais

 

Regra atual: Os juízes estipulam o valor em ações envolvendo danos morais.

 

Nova regra: A proposta impõe limitações ao valor a ser pleiteado pelo trabalhador, estabelecendo um teto para alguns pedidos de indenização. Ofensas graves cometidas por empregadores devem ser de no máximo 50 vezes o último salário contratual do ofendido.

 

  • Contribuição sindical

 

Regra atual: A contribuição é obrigatória. O pagamento é feito uma vez ao ano, por meio do desconto equivalente a um dia de salário do trabalhador.

 

Nova regra: A contribuição sindical será opcional.

 

  • Terceirização

 

Regra atual: O governo sancionou o projeto de lei que permite a terceirização para atividades-fim.

 

Nova regra: Haverá uma quarentena de 18 meses que impede que a empresa demita o trabalhador efetivo para recontratá-lo como terceirizado. O texto prevê ainda que o terceirizado deverá ter as mesmas condições de trabalho dos efetivos, como atendimento em ambulatório, alimentação, segurança, transporte, capacitação e qualidade de equipamentos.

 

  • Gravidez

 

Regra atual: Mulheres grávidas ou lactantes estão proibidas de trabalhar em lugares com condições insalubres. Não há limite de tempo para avisar a empresa sobre a gravidez.

 

Nova regra: É permitido o trabalho de mulheres grávidas em ambientes considerados insalubres, desde que a empresa apresente atestado médico que garanta que não há risco ao bebê nem à mãe. Mulheres demitidas têm até 30 dias para informar a empresa sobre a gravidez.

 

  • Banco de horas

 

Regra atual: O excesso de horas em um dia de trabalho pode ser compensado em outro dia, desde que não exceda, no período máximo de um ano, à soma das jornadas semanais de trabalho previstas. Há também um limite de 10 horas diárias.

 

Nova regra: O banco de horas pode ser pactuado por acordo individual escrito, desde que a compensação se realize no mesmo mês.

 

  • Rescisão contratual

 

Regra atual: A homologação da rescisão contratual deve ser feita em sindicatos.

 

Nova regra: A homologação da rescisão do contrato de trabalho pode ser feita na empresa, na presença dos advogados do empregador e do funcionário – que pode ter assistência do sindicato.

 

  • Ações na Justiça

 

Regra atual: O trabalhador pode faltar a até três audiências judiciais. Os honorários referentes a perícias são pagos pela União. Além disso, quem entra com ação não tem nenhum custo.

 

Nova regra: O trabalhador será obrigado a comparecer às audiências na Justiça do Trabalho e, caso perca a ação, arcar com as custas do processo. Para os chamados honorários de sucumbência, devidos aos advogados da parte vencedora, quem perder a causa terá de pagar entre 5% e 15% do valor da sentença.

 

O trabalhador que tiver acesso à Justiça gratuita também estará sujeito ao pagamento de honorários de perícias se tiver obtido créditos em outros processos capazes de suportar a despesa. Caso contrário, a União arcará com os custos. Da mesma forma, terá de pagar os honorários da parte vencedora em caso de perda da ação.

 

Além disso, o advogado terá que definir exatamente o que ele está pedindo, ou seja, o valor da causa na ação.

 

Haverá ainda punições para quem agir com má-fé, com multa de 1% a 10% da causa, além de indenização para a parte contrária. É considerada de má-fé a pessoa que alterar a verdade dos fatos, usar o processo para objetivo ilegal, gerar resistência injustificada ao andamento do processo, entre outros.

 

Caso o empregado assine a rescisão contratual, fica impedido de questioná-la posteriormente na Justiça trabalhista. Além disso, fica limitado a 8 anos o prazo para andamento das ações. Se até lá a ação não tiver sido julgada ou concluída, o processo será extinto.

 

  • Multa

 

Regra atual: A empresa está sujeita a multa de um salário mínimo regional, por empregado não registrado, acrescido de igual valor em cada reincidência.

 

Nova regra: A multa para empregador que mantém empregado não registrado é de R$ 3 mil por empregado, que cai para R$ 800 para microempresas ou empresa de pequeno porte.

Prazo decadencial para anulação de negócio jurídico – marco inicial segundo STJ

Em primeiro lugar, válido comentar o caráter jurídico funcional da ação anulatória que trataremos a seguir. Consoante o disposto na legislação vigente, trata-se de ação com o propósito de extinguir ato jurídico vicioso, tornando-o inválido para todos os efeitos.

 

Em outras palavras, os atos judiciais, os quais propriamente não dependem de sentença, ou em que esta for meramente homologatória, podem ser declarados inexequíveis, isto é, nulos e impraticáveis.

 

decisão-judicial

Segundo o artigo 177, II, do Código Civil, o prazo decadencial para anulação de negócio jurídico, quando a pretensão é do próprio contratante, é de quatro anos, contados a partir do dia em que ele foi celebrado.

 

Embora permaneça heterogêneo, o referido entendimento vem sendo sedimentado no STJ, uma vez que a ministra Nancy Andrighi, deu provimento a pretensão de uma empresa (recorrente) que alegava a decadência do direito de um homem de pedir a anulação da doação de um imóvel que ele ganhou em um sorteio.

 

No caso, o recorrido foi contemplado com um imóvel no interior de São Paulo, devendo apenas pagar as despesas com manutenção. O ganhador, entretanto, deixou de pagá-las, passou a ser cobrado pela dívida e a doação foi revogada. Além disso, uma Ação Civil Pública constatou que o imóvel era inviável. Ele entrou na Justiça contra a empresa pedindo ressarcimento dos gastos com manutenção e a declaração de nulidade do contrato de doação por vício de consentimento.

 

Já a empresa alegou a decadência do direito do autor para pleitear a anulação do negócio, e a prescrição relativa à reparação por danos materiais e compensação por danos morais. Ela defendeu a legalidade da inscrição do nome do autor nos cadastros de proteção ao crédito, uma vez que o débito se referia ao período em que ele foi proprietário do bem. Sustentou também que a sentença dada na ação civil pública ocorreu após a doação e que o loteamento era regular.

 

Na primeira instância, a Justiça julgou extinto o processo, com resolução do mérito, acolhendo as preliminares de decadência e de prescrição. No caso, o negócio jurídico fora celebrado em 28 de fevereiro de 2005 e a ação, proposta em 20 de junho de 2009.

 

O autor entrou com apelação e o Tribunal de Justiça de São Paulo afastou a decadência. No acórdão, a corte entendeu que o prazo somente teria início com o registro público do contrato de doação, conforme jurisprudência do STJ.

 

A empresa, por sua vez, recorreu ao STJ por entender que o prazo de decadência para anulação do contrato é de quatro anos, sendo irrelevante a ausência de registro do cartório de imóveis.

 

No STJ, a ministra Nancy Andrighi relatou vários precedentes no sentido de que o prazo de decadência deveria ser contado da data do registro no cartório, e não no dia em que o negócio foi celebrado.

 

Os precedentes, entretanto, se referiam apenas a ações em que terceiros buscavam a anulação, sendo que no caso em questão trata-se de pedido do próprio beneficiário, in verbis:

 

“Não é razoável, portanto, invocar a ausência de registro imobiliário ou a aferição pelo tabelião da regularidade do empreendimento, como fez o tribunal de origem, para afastar a decadência, porque o recorrido não se trata de terceiro alheio à negociação, mas do próprio contratante, que, desde a assinatura do contrato, tinha ‘conhecimento inequívoco do ato’”, disse a ministra.

 

Dessa forma, considerando que o contrato de doação foi assinado em fevereiro de 2005 e a ação foi proposta apenas em junho de 2009, a ministra reconheceu a decadência e reformou a decisão do TJ-SP.

 

 

Veja a íntegra do Acórdão:

Recurso Especial nº 1.418.435 – SP (2013/0335715-5) – http://www.stj.jus.br/SCON/jurisprudencia/toc.jsp?processo=1418435&&b=ACOR&thesaurus=JURIDICO&p=true

 

 

 

Como funciona um leilão de imóveis e quais cuidados você deve ter

 

Quando as pessoas deixam de pagar seus imóveis, eles vão a leilão com preços mais baixos, o que pode se tornar um ótimo negócio para quem compra

 

Com a crise econômica, muitas pessoas acabam deixando de pagar seus imóveis, que vão a leilão com preços mais baixos que os de mercado.

Por isso, arrematar imóveis nesses leilões pode ser um excelente negócio, com preços até 40% menores, diz o advogado especializado em Direito Imobiliário Bence Pál Deák. Ele fez uma lista com 12 pontos que os interessados precisam saber sobre os leilões imobiliários.

1 – O que é leilão?

Nada mais é do que uma maneira de se adquirir bens. A opção é diferente da compra e venda normal ou da que é praticada no mercado porque a aquisição por leilão não é feita entre as partes.

Ou seja, não há um vendedor, um comprador e uma negociação para se chegar ao valor e as condições de venda do bem. No caso de leilões judiciais, a alienação é feita em um processo e o juiz é que vai homologar ou não a arrematação.  Nos leilões, os interessados fazem os lances, em disputa na qual será homologada a melhor oferta.

2 – Como se fica sabendo sobre as datas e os locais dos leilões?

Atualmente os leilões são muito divulgados, principalmente porque são realizados por leiloeiros, que tem interesse na ampla publicidade. Podem ser consultados jornais de grande circulação, que já têm cadernos com os editais, os sites dos leiloeiros e mesmo os sites dos tribunais, que no caso da Justiça do Trabalho constam aqui.

3 – Quais são os tipos de leilão:

Os leilões podem ser judiciais ou extrajudiciais. Os judiciais são sempre realizados em um procedimento judicial. É sempre uma ação de execução propriamente dita ou que tramita na fase de execução (cumprimento de sentença).

Como em ambos os casos não há o pagamento de uma divida, os bens do devedor são penhorados e passam por uma expropriação, sendo que uma das maneiras de se realizar esta expropriação é por meio de leilões.

No caso de leilões extrajudiciais de imóveis, o que mais interessa aos eventuais adquirentes são os realizados por bancos e instituições financeiras, embora também possam ser realizados por pessoas físicas, no caso de inadimplência em contratos de alienação fiduciária.

A alienação fiduciária surgiu da necessidade de existirem processos eficientes e rápidos em vista da inadimplência de compradores de imóveis. São importantes para cobrir a lacuna das outras formas de garantias creditícias, como as hipotecas, que demandam ações judiciais, que podem ser arrastar por anos.

A alienação fiduciária passou a ser largamente empregada no mercado, porque permite que o domínio do imóvel retorne sem a necessidade de processo judicial.

Mas, se existe uma enorme vantagem para o credor, há uma desvantagem para o arrematante, porque, ao contrário das arrematações judiciais, nas quais a posse do imóvel é entregue ao arrematante pelo próprio juiz da ação, no caso da alienações é necessário se ingressar com processo específico, o que pode resultar em demora e em custos

4 – Quem pode e quem não pode participar?

Qualquer pessoa física ou jurídica pode participar de um leilão, desde que maior e capaz e que esteja na livre administração de seus bens.

Não podem participar as pessoas que constam no Art. 690-A do Código de Processo Civil, que são os tutores, curadores, testamenteiros, administradores, síndicos ou liquidantes, Juízes, membros do Ministério Público e da Defensoria Pública, etc.

5 – O credor da ação pode arrematar o bem?

Sim, a credor poderá arrematar o bem, utilizando o seu crédito, mas se seu crédito for inferior ao valor lance, deverá pagar a diferença em dinheiro.

A arrematação pelo credor não deve ser confundida com a adjudicação.

6 – O que é adjudicação?

A adjudicação pode ser definida como a aquisição do bem pelo próprio exequente da ação, que vai usar o valor de seu crédito. Mas deverá ser feita pelo valor da avaliação, e se o valor do crédito for menor que o dos bens, deverá depositar a diferença.

Tanto o leilão como a adjudicação pelo credor são as formas jurídicas de se fazer a expropriação dos bens do devedor para pagamento de dívidas. Pela legislação atual é a forma preferencial de se fazer a expropriação.

7 – Quais bens podem ser leiloados?

Todos os bens podem ser penhorados e consequentemente leiloados. No entanto alguns bens são considerados impenhoráveis. São os Bens de Família, previstos na Lei nº 8.009, de 29 de março de 1990 e os relacionados no art. 649 do Código de Processo Civil.

Entre eles os móveis e utilidades domésticas, salvo os de elevado valor, os vestuários, bem como os pertences de uso pessoal, os vencimentos, subsídios, soldos, salários, remunerações, aposentadorias, pensões, pecúlios e montepios; as quantias recebidas por liberalidade de terceiro e destinadas ao sustento do devedor e sua família, os ganhos de trabalhador autônomo e os honorários de profissional liberal, as ferramentas e utensílios necessários ao exercício da profissão, o seguro de vida, a pequena propriedade rural, desde que trabalhada pela família.

Atenção, porque a impenhorabilidade não vale quando se trata de crédito concedido para a aquisição do próprio bem, no caso de dívidas condominiais, nem contrato de fiança ou para pagamento de prestação alimentícia.

8 – Como funcionam os leilões de imóveis?

Os leilões são licitações, nas quais se sai vencedor aquele que oferecer o melhor preço ou a melhor oferta. São feitos em duas oportunidades: na primeira não se pode aceitar valor inferior ao da avaliação, que deve constar no edital.

Se não houver lances nesta primeira data, os lances começam pelo valor mínimo que é fixado pelo juiz, que normalmente variam entre 40% e 60% do valor da avaliação.

9 – O que é como se faz a avaliação dos bens?

O valor do bem é atribuído por um perito judicial que é nomeado por meio de laudo de avaliação. Na avaliação são considerados a localização, o estado de conservação, o preço de mercado para imóveis semelhantes, a renda que o imóvel pode auferir, entre outros pontos. Na Justiça do Trabalho a avaliação dos bens é feita por oficial de justiça.

10-  O que é leilão unificado?

Antes de os leilões judiciais serem realizados de forma unificada, cada vara designava uma data para a sua realização. Os leilões ocorriam na frente das varas ou nos “átrios”, do fórum e eram realizados por oficias de justiça ou serventuários.

Atualmente, tanto a Justiça Estadual como a Federal fazem uma verdadeira sistematização dos leilões, que são realizados em uma mesma data, reunindo vários processos.

São sempre realizados por leiloeiros registrados nas Juntas Comercias. Deste modo, na mesma data e no mesmo local são apregoados vários bens, sempre perante a presença de um juiz e todo o procedimento é gravado.

Com os leilões unificados os leilões judiciais passaram a ser mais transparentes e facilitaram muito a atividade de quem se interessa por arrematações.

11 – O que é lote?

Os bens podem ser penhorados e leiloados em lotes ou isoladamente. Lote é o conjunto de bens que vão a leilão. A preferência é pela aquisição do lote inteiro, mas se o licitante tiver interesses em apenas um dos bens, poderá lançar desde que não haja oferta no lote completo.

12 – E se o imóvel arrematado estiver ocupado pelo dono ou por inquilino? Qual o risco para o arrematante?

A questão da posse é diferente na arrematação judicial e na arrematação extrajudicial.

Na arrematação judicial, o próprio juiz da vara na qual a arrematação foi feita vai providenciar a entrega da posse do imóvel. Homologada a arrematação, ele expede um documento chamado mandado de imissão (com “i” mesmo) e o oficial entrega a posse para a pessoa que arrematou.

Se quem estiver ocupando o imóvel é o antigo proprietário, o devedor, ele vai conceder um prazo para desocupar. Se ele não o fizer, espontaneamente, será forçado a entregar a posse – até com força policial.

Se houver locação, o certo seria resolver a questão por meio das próprias leis de locação, que permitem que a pessoa que adquire um imóvel rompa o contrato (manda desocupar) ou continue com a locação e receba o dinheiro.

Isso acontece na esfera jurídica, tanto trabalhista quanto cível.

No caso de arrematação extrajudicial, um banco retoma um imóvel e manda para leilão por não pagamento da hipoteca, por exemplo. A modalidade hoje é chamada de alienação fiduciária – é uma forma de financiar; se a pessoa não paga, ela perde o imóvel e o banco é obrigado por lei a mandar o bem para leilão.

Neste caso, não existe o mandado de imissão na posse porque não é uma ação judicial. A lei também prevê este caso.

A pessoa arremata o imóvel, recebe a documentação, faz os registros necessários e se não conseguir amigavelmente entrar em contato com o proprietário ou com a pessoa que reside no imóvel, o caminho é mover uma ação reivindicatória. A lei manda que a pessoa entregue o imóvel em 60 dias.

A maioria dos imóveis está ocupada. Se o imóvel estiver vazio é muito mais fácil. Se estiver ocupado pela pessoa que foi executada, é uma solução relativamente fácil.

Se houver locação, ou se o imóvel foi arrendado, a solução é mais difícil, mas existe. O investidor tem que levar em conta tudo isso na hora de fazer a arrematação, recomenda Pál Deák.

 

Matéria da Revista Exame – Por Angelo Pavini, da Arena Pavini

 

http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/como-funciona-um-leilao-de-imoveis-e-quais-cuidados-voce-deve-ter/

 

Atual crise pode trazer oportunidades a investidores – Saiba o que dizem os especialistas

 

Não é de hoje que venho falando sobre as inusitadas oportunidades trazidas com o advento da atual crise, uma das maiores enfrentadas no país.

 

O investidor brasileiro, tradicionalmente, tende a optar por investimentos mais seguros e estáveis, devido a excessiva oscilação do mercado de ações e dos fundos de investimentos.

 

É evidente que mesmo em momentos de crise, como o atual, os preços de imóveis não acompanham os índices inflacionários, pelo contrário, sendo mais comum a ocorrência de queda nominal nos preços.

 

Embora, sob a ótica política, estejamos no olho do furacão, vivendo uma total instabilidade governista, a estimativa dos especialistas é de crescimento nas vendas imobiliárias, principalmente em razão da queda da inflação que ficou alta por dois anos consecutivos, passando de 10,7% em 2015 para 7,2% em 2016.

 

Além disso, a queda da taxa de juros faz toda a diferença. A Selic, uma das ferramentas utilizadas para regular a inflação, responsável pelo carecimento dos empréstimos, caiu de 13,75% para 11,25%, nos primeiros meses de 2017, tornando os financiamentos mais baratos e acessíveis.

 

Incontestável o cenário positivo do mercado imobiliário e, não estou apenas transmitindo as palavras dos especialistas – falo por experiência própria. Fato é que a disponibilização de crédito para aquisição de imóveis, foi determinante para a valorização do mercado, pois, veja, de 2010 para o ano seguinte, houve um incremente de 42% no volume de financiamentos para compra de imóveis somente em 2011.

 

A despeito dos anos que se sucederam terem demonstrado uma diminuição considerável da demanda, deixando os estoques das construtoras superlotados, apareceram as boas oportunidades. Propriamente diz o ditado: “depois da tempestade vem a calmaria”, e, em meio a calamidade, investidores estão fazendo bons negócios.

 

Para um visionário, que pretende expandir seus negócios, ou que pretende adquirir moradia própria, o mercado de imóveis é um oceano de oportunidades, tanto na modalidade de venda direta de imóveis, quanto na de leilões e concorrências públicas.

 

Os preços podem variar conforme o gênero de aquisição adotada. Vejamos, tratando-se de aquisição por praça ou leilão, como bem preferir, é essencial contar com um profissional especialista para auxiliá-lo, pois os riscos influenciam, extraordinariamente, nos preços alcançados. Quanto maior o risco, mais baixo o preço.

 

Mas de que risco estamos falando? Evidentemente, sobretudo, após o advento do Novo CPC, o adquirente de boa-fé não pode ser prejudicado após arrematar um imóvel ocupado, cheio de dívidas das quais desconhecia, ou, ainda, perder o dinheiro que despendeu no negócio.

 

O processo de arrematação, ainda que alguns pensem tratar de um negócio altamente arriscado, é um processo puramente analítico, a ser desenvolvido por um bom advogado. Entenda, antes de tudo, que riscos incidem em todos os negócios jurídicos, porém, não mais em leilões.

 

E mais, toda a arrematação, desde que devidamente avaliada por um profissional, pode se valer de segurança, eficácia e irrevogabilidade jurídica.

 

Nesse cenário, todo caso é um caso em particular e não deve, jamais, ser precipitado pelo arrematante, tampouco pelo advogado.

 

Inclusive, vale a pena registrar quantas vezes um cliente se arrependeu de arrematar um imóvel, após a avaliação técnica desenvolvida pelo escritório. ZERO, NENHUMA! Felizmente, sabemos que embora existam riscos, conseguimos reduzi-los ao máximo, até oferecer as garantias necessárias à plena segurança de nossos clientes.

 

Seja qual for o problema e a situação, tudo há de haver uma solução. Desde a ocupação do imóvel, até a desistência do imóvel por vícios ocultos do leilão, existem remédios para todos os “contratempos jurídicos”.

 

Portanto, seja qual for o método adotado para aquisição de imóveis, veja as inúmeras chances oferecidas pelo mercado imobiliário atualmente.

 

Tal fato deve-se também a altíssima quantidade de imóveis retomados por financiamentos frustrados, sendo que no último ano esse número praticamente dobrou. Isso significa que existem mais imóveis indo a leilão do que pessoas interessadas em os arrematar, indicando preços mais vantajosos.

 

Existem imóveis sendo leiloados, incialmente, por valores de até 70% do valor de mercado, gerando ótimas oportunidades, principalmente para quem espera ter um retorno a médio prazo.

 

De maneira geral, devemos estar atentos às boas oportunidades, e sempre ter o cuidado na hora da compra, seja ele adquirido de forma direta, seja arrematado em leilão. Sempre estude com atenção, ou conte com um especialista, pois, há várias dicas que você precisa saber antes de comprar um imóvel, pois, imobilizar seu patrimônio de olhos fechados, nunca será um bom negócio.

 

 

 

 

 

 

Vantagens de contar com um especialista em leilão

Arrematar um imóvel em leilão não é sinônimo de capitalização, você pode achar que fez um bom negócio, mas na verdade, pode estar entrando numa fria.

 

O mercado de leilões, em crescente ascensão no País, vem oferecendo possibilidades de negócios cada vez mais lucrativas e atraentes para quem pretende investir ou adquirir o primeiro imóvel.

 

Não é de se espantar as dezenas de chamadas telefônicas que recebemos, para esclarecimentos sobre as vantagens e desvantagens de arrematar um imóvel em leilão.

 

Por isso, criamos este artigo com o propósito de esmiuçar o procedimento de arrematação e aclarar eventuais dúvidas sobre direitos e obrigações do comprador/arrematante.

 

Antes de mais nada, importante registrar a demasiada importância da assessoria jurídica especializada, cujo exercício deve ser desenvolvido exclusivamente por advogados capacitados.

 

Por receio de despender mais dinheiro, muitos adquirem imóveis em leilão sem qualquer orientação profissional, promovendo as chamadas “surpresas de um mau negócio”.

 

Como se sabe, as dívidas do imóvel, segundo a legislação brasileira, são de caráter propter rem, isto é, ficam atreladas ao imóvel, não importando o titular de sua propriedade. Isso quer dizer que o arrematante, ao adquirir um apartamento residencial, por exemplo, ficará responsável pelo pagamento dos condomínios atrasados, bem como pelo IPTU, desde que tais despesas não tenham originado o processo de alienação judicial do imóvel.

Há quem diga não se tratar de uma tarefa trabalhosa, mas a análise documental do imóvel, seja qual for a modalidade do leilão, despende da adoção de critérios técnicos e exclusivos do profissional advogado, para apresentar eventuais vícios do processo, do imóvel e, inclusive, do histórico do(s) devedor(es).

 

 Etapa mais do que fundamental, diríamos tratar de pressuposto para a arrematação, a análise documental do imóvel que vai à leilão, independentemente da certeza em arrematar o imóvel.

 

O especialista deve analisar minuciosamente o edital de leilão, de acordo com os termos legais vigentes, bem como se está em concordância às condições manifestadas pelo cliente.

 

Ao contar com a assessoria jurídica, o arrematante passa a conhecer os direitos e obrigações para com terceiros, dentre eles, o leiloeiro, o credor e, eventualmente, o juiz da causa, quando se tratar de leilão judicial.

 

Pois bem. Em síntese, vale destacar os seguintes deveres do arrematante: (i) cumprir as exigências legais do edital, como pagamento do preço e comissão do leiloeiro, em tempo estabelecido; (ii) fazer os lances de maneira clara, mostrando-se presente, nas hipóteses de leilão presencial; por fim, (iii) se representado por outra pessoa, levar sua representatividade, de preferência com firma reconhecida.

 

Quanto aos direitos, eis o que dispõe a legislação em vigor: (i) ter acesso aos autos antes do leilão; (ii) saber sobre o ônus que irá assumir, como eventuais dívidas de IPTU e condomínio (o leiloeiro nem sempre tem esses dados e, às vezes, não estão atualizados); (iii) poder desistir da arrematação, desde que assuma a perda de sinal e a comissão do leiloeiro; e, caso a arrematação não se concretize, o arrematante pode receber de volta o valor principal do lance; e mais, (iv) verificar a situação do imóvel, se constam ou não outras penhoras e/ou hipotecas.

 

Há de se esclarecer que para cada caso, existe uma solução – nem sempre a mais célere e menos onerosa, mas para o especialista que conhece o procedimento, não existe tempo ruim.

 

Embora trate de procedimento complexo, a arrematação de bens móveis e, principalmente, imóveis, graças à paralisação do mercado imobiliário nos últimos anos, tem sido uma grande oportunidade àqueles que buscam capitalizar seu patrimônio ou adquirir a casa própria.

 

Por isso, conheça as vantagens de investir no mercado imobiliário e minimize os riscos de surtir efeitos negativos, pois, embora reversíveis, podem dar uma enorme dor de cabeça.

Imissão na posse – Procedimento para o adquirente obter a posse do imóvel arrematado em leilão

Institutos aparentemente semelhantes, nada tem a ver a posse e a propriedade, pois embora relacionados, ambos podem sobrevir ante a ausência do outro. Isto é, ter a posse não significa ter a propriedade sobre um bem, como ocorre nos contratos de locação, usufruto, habitação, entre outros.

 

Uma vez atribuída a propriedade de um bem imóvel – o direito real de usar, gozar ou fruir, dispor e reivindicar – ao adquirente (comprador), lhe é conferido também o título de possuidor.

 

Quando não conferida a posse mediata ou imediata pelo vendedor ou terceiro, no caso de bem adquirido em leilão com devedor que resiste sair do imóvel, o adquirente e proprietário poderá se valer das ações possessórias que estão à disposição do prejudicado para defender o seu direito de posse.

 

Nesse caso, o mais adequado é entrar com a ação de imissão na posse, pois certo que há uma obrigação contratual líquida, certa e exigível a ser resolvida. Cabível também a execução para entrega de coisa certa, pautada no art. 806 do CPC, no entanto, considerando a celeridade do procedimento, oportuno que o comprador ou adquirente ingresse com a primeira opção.

 

Se o autor não dispuser de título executivo, isto é, da escritura pública com direito à posse, admitir-se-á exclusivamente a ação de imissão na posse pelo adquirente.

 

Com um procedimento mais célere e menos complexo, eis os pressupostos para ingressar com a ação de imissão na posse:

 

  1. Direito à posse, sem que, antes, tenha sido exercida: ora, só quem tem o direito à posse, pode requerer tutela jurisdicional de ingressar na posse;

  2. Posse direta ou detenção do sujeito passivo: necessário se faz que o sujeito passivo da demanda se encontre na posse direta do bem, embora de forma ilegítima;

  3. Recusa de entrega da posse: impedimento, pelo possuidor ou detentor, à legítima pretensão do titular do jus possidendi (autor da demanda).

 

Havendo a reunião dos três pressupostos supramencionados, o autor pode ingressar com a ação de imissão na posse e, apresentando urgência, com pedido de antecipação de tutela.

 

No caso de arrematação de imóvel se vislumbra uma das aplicações mais claras da ação de imissão na posse. Ocorrendo a arrematação ou adjudicação judicial, o arrematante pode viabilizar a solicitação mediante simples requerimento ao juiz da execução, no caso de imóvel adquirido em leilão judicial.

 

Por outro lado, estando o imóvel na posse de terceiros, e não na dos executados ou do depositário judicial, o autor deve reclamar em ação autônoma, não mais nos autos da execução.

 

Eis os entendimentos extraídos do Primeiro Tribunal de Alçada Cível de São Paulo:

 

Arrematação – execução hipotecária – bem imóvel alienado judicialmente – possibilidade do arrematante pedir a imissão na posse mediante imples requerimento ao juiz da execução, no caso do imóvel estar ocupado pelo executado, ou sub guardo do depositário, judicial ou particular – necessidade, todavia, de se pleitear o imóvel mediante ação própria, quando o terceiro que não for parte, estiver na posse do mesmo – irrelevância de que a penhora incida em bem que encontre com terceiro – (…) indeferimento na expedição de mandado de desocupação do imóvel – validade – recurso improvido. (Agravo de Instrumento nº 27.584, Praia Grande, 7ª Câmara, Relator Juiz Ariovaldo Santini Teodoro, 12.08.1997).

Imissão de posse – pedida pelos arrematantes nos próprios autos de execução – indeferimento, por encontrar-se o imóvel na posse de terceiros, e não na dos executados ou depositário judicial – necessidade do ajuizamento em ação própria – recurso improvido. (Agravo de Instrumento nº 16.867, Presidente Venceslau, Terceira Câmara, Relator Juiz Carlos Paulo Travain, 10.08.1993).

Pois bem. Com a penhora, o ocupante ou proprietário que participou da relação jurídica processual executiva passa de possuidor a depositário, ensejando a imissão de posse por simples requerimento e consequente expedição do mandado de imissão na posse.

 

Basta, portanto, o adquirente fazer a distinção do titular que está na posse do imóvel a que tem direito – se está ocupado por terceiro, pelo executado, ou pelo depositário judicial.

 

Uma vez esclarecido o procedimento adotado para a espécie de arrematação em hasta pública – praça – leilão judicial, mister se faz elucidar sobre a arrematação em leilão extrajudicial.

 

Conforme a espécie de leilão judicial, também é possível o pleito de imissão de posse como procedimento especial no caso de arrematação em leilão extrajudicial, com fundamento no Decreto – Lei 70/66.

 

Nesse sentido, a Súmula 4 do Tribunal de Justiça de São Paulo faz menção: “É cabível liminar em ação de imissão de posse, mesmo em se tratando de imóvel objeto de arrematação com base no Decreto – Lei 70/66. ”

 

A especialidade consiste na possibilidade de liminar e no arbitramento de taxa de ocupação do imóvel, cobrável por intermédio de execução. Veja o que dispõe o referido decreto:

 

Art 37. Uma vez efetivada a alienação do imóvel, de acordo com o artigo 32, será emitida a respectiva carta de arrematação, assinada pelo leiloeiro, pelo credor, pelo agente fiduciário, e por cinco pessoas físicas idôneas, absolutamente capazes, como testemunhas, documento que servirá como título para a transcrição no Registro Geral de Imóveis.

 

1º O devedor, se estiver presente ao público leilão, deverá assinar a carta de arrematação que, em caso contrário, conterá necessariamente a constatação de sua ausência ou de sua recusa em subscrevê-la.

 

2º Uma vez transcrita no Registro Geral de Imóveis a carta de arrematação, poderá o adquirente requerer ao Juízo competente imissão de posse no imóvel, que lhe será concedida liminarmente, após decorridas as 48 horas mencionadas no parágrafo terceiro deste artigo, sem prejuízo de se prosseguir no feito, em rito ordinário, para o debate das alegações que o devedor porventura aduzir em contestação.

 

3º A concessão da medida liminar do parágrafo anterior só será negada se o devedor, citado, comprovar, no prazo de 48 (quarenta e oito) horas, que resgatou ou consignou judicialmente o valor de seu débito, antes da realização do primeiro ou do segundo público leilão.

 

Art 38. No período que mediar entre a transcrição da carta de arrematação no Registro Geral de Imóveis e a efetiva imissão do adquirente na posse do imóvel alienado em público leilão, o Juiz arbitrará uma taxa mensal de ocupação compatível com o rendimento que deveria proporcionar o investimento realizado na aquisição, cobrável por ação executiva.

 

Para ambos os procedimentos, seja o imóvel arrematado em leilão judicial, ou extrajudicial, a sentença nos autos da ação de imissão na posse é executiva lato sensu, determinando a entrega no prazo que estabelecer.

 

Cumpre-se, assim, pela expedição de mando de imissão de posse, nos termos do art. 536 e seguintes do CPC, especialmente, o art. 538, caso não tenha sido concedida a tutela antecipada de urgência (CPC, arts. 300, 537 e 538), impossibilitando o mecanismo defesa – embargos do devedor.