Impacto no Direito Imobiliário – mudança nos procedimentos de execução extrajudicial

Recentemente sancionada pelo Presidente da República Michel Temer, a Lei nº 13.465 de 11 de julho de 2017, mais conhecida como a Lei da Regularização Fundiária, trouxe consideráveis mudanças para os operadores do direito imobiliário, propriamente no segmento de leilões de imóveis.

 

O texto desburocratiza, simplifica e agiliza os procedimentos de regularização fundiária urbana, dos mais diversos gêneros de ordem do segmento imobiliário no Brasil. No contexto da alienação fiduciária de bens imóveis, esculpida nos alicerces da Lei nº 9.514/97, a medida oferece garantias mais eficazes aos que buscam beneficiar-se com a compra e venda de imóveis em leilão extrajudicial.

 

Já em vigor, a norma não só mitiga riscos ao arrematante de imóveis, como desmistifica dúvidas com relação à notificação do devedor, consolidação de propriedade, entre outros pontos que intimidavam os interessados desse ramo.

 

Dentre as mudanças introduzidas com a reforma, eis algumas questões que merecem ser destacadas sobre o tema de arrematação de imóveis na esfera extrajudicial:

 

  1. A possibilidade de o Oficial Notificador valer-se da notificação por hora certa, podendo, inclusive, efetuar a notificação na pessoa de funcionários de portarias responsáveis pelo recebimento de correspondências;
  2. Os Oficiais de Registro de Imóveis agora deverão consolidar a propriedade fiduciária em nome do credor somente 30 (trinta) dias após a expiração do prazo de 15 (quinze) dias para purgação da mora, ou seja, decorrerão 45 (quarenta e cinco) dias entre a data da notificação do Devedor Fiduciante e a consolidação da propriedade fiduciária;
  • O Devedor Fiduciante somente poderá quitar os valores em atraso até a data da consolidação da propriedade fiduciária;
  1. Após a consolidação da propriedade fiduciária e até a data do segundo leilão, o Devedor Fiduciante terá o direito de preferência na aquisição do imóvel por valor correspondente ao de sua dívida com o Credor, somado aos encargos e despesas, às custas de consolidação da propriedade, bem como as despesas do procedimento de cobrança e de leilão, além dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive custas e emolumentos;
  2. Para assegurar o direito previsto no item acima, as datas, horários e locais dos leilões deverão ser informados ao Devedor Fiduciante, porém, sendo considerado válido o simples envio de correspondência dirigida aos endereços constantes na Escritura ou Contrato, até mesmo endereço eletrônico;
  3. Finalmente, após causar muita confusão nos Tribunais do Brasil afora, está expresso que a aplicação subsidiária do Decreto-lei nº 70/66 se restringe aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca.

 

Ao passo que a atividade imobiliária é um ramo em ascensão, de grande interesse financeiro aos brasileiros, é fundamental que a legislação acompanhe as mudanças e adapte-se à realidade dos trâmites imobiliários.

 

Com o advento das alterações, o procedimento dispõe de maior segurança jurídica, sanando eventuais conflitos de interpretação da norma, e confere celeridade e eficácia ao procedimento de Execução Extrajudicial de Alienações Fiduciárias em Garantia, tanto para o Credor Fiduciário quanto para os eventuais arrematantes de imóveis em leilão.

Cuidados na aquisição de imóveis – Quais cautelas adotar para minimizar os riscos.

Desde o princípio, a riqueza patrimonial dos indivíduos é mensurada pela propriedade imobiliária, pois refere-se à aquisição mais importante de suas vidas.

 

Em razão do valor envolvido na negociação, o comprador precisa adotar cautelas para diminuir os riscos envolvidos, atentando-se para diversos defeitos capazes de anular o negócio jurídico, quais sejam: procuração falsa, vícios do negócio (erro, dolo, coação, estado de perigo, fraude contra credores, etc.), objeto ilícito, agente incapaz, entres outros.

 

Como se verifica, inúmeros os fatores que podem invalidar o negócio jurídico de compra e venda de imóvel, razão pela qual é imprescindível o comprador minimizar riscos.

 

A compra e venda de imóvel, assim como qualquer outro negócio jurídico, deve sempre se basear na idoneidade e na moralidade das partes, devendo ser analisado previamente, com máxima atenção aos seguintes pontos:

  1. o imóvel está com todos os documentos em ordem;
  2. o imóvel pertence a quem se diz proprietário (ou seja, que não está sendo vendido a non domino, por quem não é dono ou pessoa autorizada); e,
  3. esse proprietário é moral e financeiramente idôneo.

 

Mister se faz a adoção de providências cautelares, pois, além de trazer segurança jurídica ao negócio, minimizando riscos, pode poupar o comprador de eventuais prejuízos, caso o vendedor do imóvel esteja em má situação financeira.

 

CERTIDÕES DO IMÓVEL

 

Todo o processo de aquisição começa pela solicitação das certidões referentes ao imóvel e à pessoa do vendedor. No tocante às providências referentes ao imóvel desejado, eis as certidões necessárias: Certidão de propriedade; Certidão negativa de tributos municipais; Certidão negativa de débitos condominiais; e, Certidão negativa de imóveis enfitêuticos.

 

Certidão de propriedade

 

A certidão de propriedade nada mais é do que a cópia da matrícula ou transcrição do imóvel, fornecidas pelo oficial de Registro de Imóveis onde está matriculado ou transcrito o referido imóvel.

 

Com o advento da Lei 6.015/1973, o processo de transcrição, o qual consistia em anotar as aquisições em determinado livro cartorial, foi substituído pelo de matrícula – que equivale a uma ficha com um número único de atribuição ao imóvel, com a descrição do bem e do proprietário. Transferências e gravames também devem constar na matrícula do imóvel, indicando quando o bem está financiado, penhorado e, ainda, quem é o respectivo proprietário.

 

Além disso, a cópia da matrícula deve estar atualizada, isto é, deve ter, no máximo, trinta dias contados da sua emissão. Portanto, no momento de receber a transferência da escritura do imóvel, o comprador deve estar com a cópia da matrícula atualizada, pois, havendo confusão de proprietários, ou penhora, riscos podem ser evitados.

 

Conforme mencionado, na matrícula do imóvel consta a qualificação completa do proprietário, indicando, se for o caso, diversas máculas que podem incidir sobre o negócio. Esse documento contemplará valiosas informações, destacando-se:

 

  1. O estado civil do vendedor. Se for casado, imprescindível a participação do cônjuge (outorga conjugal), exceto no regime de separação total de bens. Será obrigatória para qualquer regime de casamento para as pessoas que se casarem antes do avento do Código Civil de 2002 (casamentos celebrados até 11.01.2003).
  2. Se o imóvel já foi prometido a outra pessoa (compromisso de compra e venda) – nesse caso essas pessoas terão direito real de aquisição (art. 1.225, VII, e 1.418).
  3. Se o imóvel está hipotecado (direito real de garantia), garantindo alguma dívida do vendedor ou de antecessores.
  4. Se está penhorado por dívidas, fazendo-se necessária a verificação dos arts. 792, II e 828 do CPC. Tratando-se de ação real, ou de execução, haverá fraude contra credores ou à execução com presunção absoluta de sua ocorrência se houver averbação da pendência do processo junto à matrícula e, mesmo assim, o vendedor tentar alienar o imóvel.
  5. Se o imóvel está gravado com usufruto – o que dá direito de uso e colheita dos respectivos frutos – assim como qualquer outro direito real de terceiros sobre o imóvel (habitação, superfície, etc).
  6. Se existe contrato de locação registrado – que, nesse caso, o adquirente terá de respeitar a condição de locação do imóvel até o término de vigência da locação. Ademais, obrigatoriamente, o locatário terá direito de preferência sobre o imóvel locado, podendo adjudicá-lo (haver para si) caso a cláusula de preferência não seja respeitada, nos termos dos arts. 8º, 27 e 33 da Lei 8.245/1991 (Lei de Locação).
  7. Se está clausulado com cláusula de inalienabilidade.
  8. Se o vendedor é incapaz – menor de idade.
  9. Se o vendedor adquiriu o imóvel do seu pai ou avô, tendo irmãos (art. 496 do Código Civil). Haverá, nesse caso, necessidade de anuência dos demais descendentes e do cônjuge do vendedor, sob pena de nulidade relativa do ato.
  10. Se há averbação da construção e de benfeitorias no imóvel.

 

Certidão negativa de tributos municipais

 

A respeito dos tributos municipais, dos quais destaca-se o Imposto Territorial Urbano (IPTU), vale dizer que, em razão do caráter propter rem, os tributos vinculam-se ao imóvel como um todo. Desde modo, havendo despesas atreladas ao imóvel, o comprador adquirente será o responsável pela dívida municipal.

 

Assim, previa o art. 667 do Código Civil de 1916:

 

“O ônus dos impostos sobre prédios transmite-se aos adquirentes, salvo constando da escritura as certidões do recebimento, pelo fisco, dos impostos devidos.”

 

Quer dizer, não será este ou aquele o responsável pelo pagamento dos débitos tributários e, sim, o imóvel. Atenção: ainda que apresentado o carnê de quitação de débitos municipais, o comprador deve exigir a apresentação de certidão negativa de tributos atualizada, posto que seria possível a existência de débitos anteriores ao carnê.

 

Independentemente do caráter do tributo, é imprescindível que o vendedor apresente todos as certidões do imóvel para comprovar a inexistência de débitos tributários e atribuir segurança ao negócio que se pretende realizar.

 

Na prática, o tabelião notarial exige a apresentação de certidões negativas de impostos para lavrar a escritura pública, porém, havendo expressa dispensa pelo comprador, tal condição será registrada e o ato consolidado.

 

Embora a dispensabilidade das certidões encontre respaldo no Decreto 93.240/1986, regulamentador da Lei 7.433/1985 (que trata dos termos de lavratura das escrituras), a recente Lei 13.097/2015, diz o contrário:

 

O Tabelião consignará no ato notarial, a apresentação do documento comprobatório do pagamento do Imposto de Transmissão inter vivos, as certidões fiscais, feitos ajuizados, e ônus reais, ficando dispensada sua transcrição.

 

 

Ou seja, ainda que as certidões sejam dispensadas pelo comprador, as mesmas serão exigidas na outorga da escritura.

 

Certidão negativa de débitos condominiais

 

Assim como ocorre com os tributos imobiliários, aplica-se o conceito propter rem às despesas relativas ao condomínio, ou seja, agregando-se aos débitos do imóvel.

 

A quitação de débitos condominiais dá-se por meio de declaração fornecida pelo síndico, com firma reconhecida, sendo de rigor observar se de fato o documento foi assinado pelo síndico naquela qualidade (verificar a ata da assembleia que o elegeu). Na ausência do síndico, cumpre registrar que os subsíndicos e a administradora não estão autorizados a fornecer a declaração, exceto com o uso de procuração com outorga de poderes.

 

Pressuposto para lavratura da escritura de compra e venda, doação e cessão de direitos, a certidão negativa de débitos condominiais também deve ser previamente analisada pelo adquirente, o qual calculará, eventualmente, a quantia que vai dispender para quitar os débitos do condomínio.

 

A apresentação da certidão é exigida pelo tabelião em razão do supedâneo previsto na Lei de Condomínio (Lei 4.591/1964):

 

Art. 4º (…)

Parágrafo único. A alienação ou transferência de direitos de que trata este artigo dependerá de prova de quitação das obrigações do alienante para com o respectivo condomínio.

 

Certidão negativa de imóveis enfitêuticos

 

Instituto pouco conhecido, a enfiteuse, ou aforamento, é um direito real em contrato perpétuo, alienável e transmissível para os herdeiros, pelo qual o proprietário atribui a outrem o domínio útil de imóvel, em troca do pagamento de uma pensão anual certa e invariável.

Embora extinta pelo atual Código Civil, a enfiteuse não deixou de existir, submetendo as existentes ao regime do Código de 1916. Muito comum, por exemplo, em terrenos da Marinha, cuja propriedade, normalmente, pertence à União (regulados por lei especial – Decreto lei 9.760/1946).

 

Nesses casos, em particular, o adquirente deve exigir a certidão negativa de foro e laudêmio, expedida pela SPU (Secretaria do Patrimônio da União), para avaliar a condição financeira do imóvel. Isso por que a propriedade de imóveis enfitêuticos não se restringe à União, podendo alguns particulares utilizarem do instituto.

 

Terrenos muito extensos, por exemplo, utilizam da enfiteuse para produzir renda de suas glebas, gerando duas espécies de renda ao proprietário ou enfiteuta:

 

  1. uma renda anual, denominada foro (pagamento em razão do uso);
  2. laudêmio, que é devido cada vez que o imóvel enfitêutico é vendido (transferência de titularidade).

 

Foro e laudêmio são obrigações propter rem, que incidem sobre o imóvel, custeadas pelo atual proprietário ainda que anteriores a sua transferência, portanto, é de rigor exigir a certidão negativa de foro e laudêmio expedida pela SPU.

 

CERTIDÕES REFERENTES À PESSOA DO VENDEDOR

 

Cumprida a primeira etapa de análise, necessária a verificação de idoneidade do vendedor. O negócio jurídico poderá se realizar independentemente deste requisito, no entanto, se a situação ruinosa do vendedor é notória, a aquisição não deve ser consolidada, ainda que o preço seja convidativo.

 

Isso por que as chances de incidirem defeitos do negócio jurídico, conforme mencionado no início, são maiores quando o vendedor não é considerado idôneo sob o aspecto financeiro. Bastante comum a ocorrência de fraude contra credor ou à execução quando o preço está baixo do valor de mercado e o comprador desconhece as condições do imóvel e do respectivo proprietário.

 

Mesmo que o adquirente conheça o vendedor, imprescindível a solicitação dos seguintes documentos:

 

  1. Cópia do CPF (pessoa física e sócios) / CNPJ (pessoa jurídica). É importante observar a idade do vendedor e se todas as informações conferem (atos constitutivos, sócios e qualificação);
  2. Cópia do RG ou documento de identidade autenticado (pessoa física e sócios);
  3. Certidão de Nascimento atualizada (pessoa física) para verificar se o vendedor que se diz solteiro realmente o é. Se for casado, necessária a participação do cônjuge.
  4. Certidão negativa da Fazenda Pública Federal (Certidão de Quitação de Tributos e Contribuições Federais – pessoa jurídica e sócios), Estadual (ICMS) e Municipal (Certidão de Tributos Mobiliários);
  5. Certidão negativa do INSS (pessoa jurídica);
  6. Certidão negativa do FGTS (pessoa jurídica);
  7. Certidão da Justiça Estadual Cível – executivos fiscais (pessoa física, sócios pessoa jurídica);
  8. Certidão da Justiça Estadual Cível – ações (pessoa física, sócios pessoa jurídica);
  9. Certidão negativa da Justiça Estadual Criminal (pessoa física e sócios);
  10. Certidão negativa da Justiça do Trabalho (pessoa física, sócios e pessoa jurídica);
  11. Certidão negativa da Justiça Federal – Civil, Criminal e executivos fiscais (pessoa física, sócios e pessoa jurídica);
  12. Certidão negativa dos Tabeliães de Protesto (pessoa física, sócios e pessoa jurídica).

 

A análise desses documentos, ainda que trabalhosa, podem apontar dívidas e evitar prejuízos por parte do adquirente. O principal problema que pode surgir é a possibilidade de fraude contra credores e fraude à execução.

 

Tais circunstancias ocorrem quando o proprietário de bens, sejam eles móveis ou imóveis, com o propósito de dilapidar seu patrimônio para não pagar suas dívidas, aliena todos os seus bens.

 

Havendo processo de conhecimento (ação), processo de execução, ou meros indícios de insolvência, o credor prejudicado poderá, a qualquer momento, pedir a penhora de bens do devedor. Logo, para não sofrer prejuízos, ou pior – perder o bem que pagou, o comprador deve fazer uma análise minuciosa dos documentos do vendedor.

 

 

 

 

 

 

 

Novidades do Novo Código de Processo Civil: leilão judicial de imóveis

Com o advento da atual norma processualista, entenda o que mudou no processo de arrematação judicial de imóveis.

 

Assim como no mercado imobiliário, o leilão judicial ou praça, termo utilizado pela doutrina, está cada dia mais presente na seara forense, isso porque o número de devedores de condomínio e tributos gerais, em especial, o IPTU, cresce em ritmo acelerado.

Com vistas à satisfação de um crédito, isto é, de uma dívida, a modalidade leilão consagrou-se na esfera jurídica para romper trâmites burocráticos e agilizar o processo de venda do bem objeto de execução.

Embora estivesse claro o seu propósito, o Código de Processo Civil de 1973 não compreendia regras claras que facilitassem o processamento do instituto, dificultando a efetividade das execuções, o que motivou a sua reformulação.

Primeiramente, eis uma síntese de esclarecimentos necessários para o entendimento desta modalidade:

  1. A insolvência do devedor é o fator predominante para que o imóvel seja objeto de penhora e, posteriormente, alienado em hasta pública (leilão).
  2. Para ser atrativa a arrematação, o primeiro requisito a ser analisado é o preço, pois a maioria dos imóveis é comprado “às cegas” – sem dívidas aparentes – e com o devedor ocupando o local, a chance de visitação das dependências é remota.
  3. Outro aspecto refere-se à possibilidade de pagamento, sendo muito importante que o arrematante possua a quantia total e exata do bem arrematado. Grande parte dos leilões exige o pagamento à vista, além da comissão do leiloeiro (5% sobre o valor arrematado), existindo, ainda, algumas condições para pagamento parcelado, a depender do leiloeiro.
  4. A arrematação deve ser minuciosamente estudada e feita de forma racional, de preferência, com o suporte de um profissional habilitado, pois a liquidez de um imóvel é muito menor do que a de um carro por exemplo, além das despesas mensais que o imóvel gera serem muito maiores, tais como taxas condominiais e IPTU.
  5. Vale a pena fazer uma visita ao imóvel, ou nas proximidades, para avaliar a região (segurança, facilidade de acesso, histórico do bairro e do imóvel, valorização imobiliária, dentre outros que se entenderem pertinentes).
  6. Por fim, primordial consultar um bom advogado para que auxilie na questão do processo que envolve o imóvel, no tocante à eventuais dívidas, verificação da existência de penhora, ações de anulação do leilão, ou qualquer outra pendência que dificulte a liberação do bem arrematado.
  7. Arrematado o imóvel, necessário o pedido de imissão na posse nos próprios autos e com vistas à expedição de um mandado judicial que permitirá a entrada do arrematante nas dependências do imóvel. Nem sempre trata de processo rápido, ainda com as mudanças do CPC, o devedor pode se recusar a sair do imóvel, obrigando a presença de um oficial de justiça e, se necessária, força policial.

Expostas tais premissas, elenco abaixo algumas das principais mudanças advindas da Lei nº 13.105/2015.

Se antes era permitido ao executado (devedor) pedir a nulidade do ato, no prazo de cinco dias contados da arrematação, a partir de agora, não se permite a remição do bem. Para isso, o devedor utilizava-se dos embargos à arrematação, objetivando a anulação da arrematação, no prazo de 24 horas, se pagasse a integralidade da dívida.

Com o propósito de trazer segurança jurídica aos leilões judiciais, a norma processual extirpou esse instrumento de defesa e apoiou os interesses do arrematante.

Outra mudança refere-se à dispensabilidade de publicação em jornais de grande circulação, permitida a divulgação do edital do leilão exclusivamente por meio eletrônico, no prazo mínimo de cinco dias antes da realização da primeira praça.

Quanto à possibilidade de parcelamento, o antigo Código não permitia ao arrematante dividir o preço do imóvel adquirido. Pensando em atribuir celeridade ao processo, o legislador liberou o parcelamento em até 30 vezes, desde que não haja proposta de pagamento à vista e previsão expressa no edital do leilão.

O art. 895 permite ao licitante a arrematação em até 30 parcelas mensais corrigidas monetariamente, com 25% de sinal.  Por outro lado, atrasos onerarão em 10% o saldo devedor.

Com relação ao preço vil, o CPC/73 dispunha que não seria aceito lance, em segunda praça ou leilão, que oferecesse preço inferior ao de avaliação/mercado. O parágrafo único do art. 891do atual Código vai além – pretende especificar o que deve ser entendido como preço vil. Para tanto, estabelece o piso de 50% da avaliação, salvo quando o magistrado estipular diferentemente, fixando preço mínimo para a aquisição do bem penhorado.

Se o juiz não determinar o desconto, ele será de 50%, nos moldes da lei. Já quanto à fixação do preço vil, ela passa a ser inferior a 50% da avaliação, salvo em caso de processo de alienação judicial com incapaz envolvido – quando o preço vil será de 80%.

E mais, a lavratura do auto de arrematação ou ordem de entrega é emitida na posse do adquirente, ou seja, a ação autônoma passa a ser desnecessária. Será considerada perfeita, acabada e irretratável com a assinatura do juiz, do arrematante e do leiloeiro (art. 903).

Havendo mais de um licitante interessado no bem, terá preferência aquele que se propuser a arrematar todos os bens penhorados (se houver mais de um), em conjunto, oferecendo, para os bens que não tiverem lance, preço igual ao da avaliação. Para os demais, preço igual ao do maior lance que, na tentativa de arrematação individualizada, tenha sido oferecido para eles.

Nada impede que o exequente da dívida seja o próprio licitante do leilão, pois é, de qualquer modo, o destinatário final do crédito a ser recebido. Mas, se o valor da arrematação superar o saldo da dívida, o arrematante/exequente deverá recolher o excedente em até três dias.

A respeito da nomeação de leiloeiro público, dar-se-á a pedido do exequente (quando assim optar e o juiz homologar), desde que o leiloeiro tenha, no mínimo, três anos de experiência profissional, o qual será responsável pela confecção do edital, anúncios, exibição de dados do bem, mencionando ônus, recursos pendentes ou processos sobre bens e direitos penhorados.

Aspectos menos sensíveis também foram reformulados. O objetivo do novo código é, sem dúvida, mitigar ônus à expropriação do imóvel (despesas) e dar mais segurança jurídica e celeridade ao processo de arrematação judicial, na qual tem sido recebida com mais satisfação por licitantes e interessados em adquirir bens no mercado imobiliário.

Leilão de automóveis e suas modalidades

Em razão do pouco número de empresas habilitadas para realização de leilões, a prática não tem sido muito divulgada pelos principais meios de comunicação.

 

Nos dias atuais essa forma de negociação tem se expandido, motivação que deu ensejo à implantação de um novo conceito de leilões, principalmente por empresas privadas – o leilão on line.

 

Tamanho crescimento chama a atenção de compradores que buscam adquirir veículos a um custo mais acessível que o ofertado pelo mercado automotivo, o que vem gerando dúvidas acerca de sua segurança.

 

De todo modo, discordamos que os leilões estejam relacionados a atividades de risco, uma vez que se trata de seguimento financeiro regido por normas jurídicas palpáveis, possuindo regulamento e procedimento próprios.

 

No tocante à modalidade de venda de automóveis, eis o primeiro esclarecimento a ser colocado. Um pouco diferente do procedimento de negociação de outros bens, os leilões de automóveis ocorrem no âmbito judicial e extrajudicial, a depender de alguns aspectos, quais sejam: propriedade, satisfação de dívida e necessidade.

 

O leilão judicial destina-se à arrematação de veículos provenientes de penhora ou bloqueio judicial, necessários à satisfação de um débito cobrado em juízo. Isto é, ao pagamento de uma dívida líquida.

 

Os trâmites de funcionamento dos leilões são diferentes para cada modalidade. O leilão judicial, um pouco mais complexo, possui amparo legal no Código de Processo Civil e em algumas leis específicas, dependendo da natureza da dívida.

Nesse caso, cabe ao juiz nomear um leiloeiro para proceder a venda do automóvel bloqueado. Com um procedimento mais burocrático, o lance pode acabar sendo contestado, podendo gerar alguns transtornos e, às vezes, um custo maior para assegurar a posse do bem.

 

O leilão extrajudicial, por sua vez, trata de veículos cuja propriedade é indiscutível, ao contrário da modalidade judicial, que se discute a necessidade de alienação para satisfação do credor.

 

Geralmente, empresas privadas, como bancos, instituições de crédito e seguradoras realizam leilões extrajudiciais para dar liquidez àquele capital imobilizado e sem serventia – os próprios veículos.

 

A modalidade extrajudicial pode ser dividida em três espécies de automóveis: (i) recuperados de financiamento; (ii) de frota; e (iii) de seguradora.

 

Os veículos recuperados de financiamento, como o próprio nome diz, referem-se àqueles que por algum motivo, seja pela falta de pagamento, seja em razão de atraso, são recuperados por instituições privadas (bancos e financiadoras), através de busca e apreensão de veículos.

 

Assim que o bem é localizado, este é devolvido ao banco e, posteriormente, encaminhado para leilão, dessa forma o credor pode recuperar o valor das parcelas que não foram pagas, dando liquidez aos automóveis.

 

Vale registrar que os veículos recuperados de financiamento não trazem nenhum agravante ao comprador do veículo, o qual poderá revender o bem sem nenhum prejuízo, isso por que não consta nenhum sinistro na documentação do veículo adquirido.

O valor ideal para arrematar um veículo em leilão deve ser de 20% a 35% abaixo do valor da tabela FIPE, tal valor é pertinente se considerarmos os riscos de o carro apresentar falhas mecânicas e avarias na lataria.

 

Quanto aos veículos de frota, utilizados por membros de diretorias, cargos de montadoras, apresentam apenas um ou dois anos de uso, geralmente em ótimo estado.  Sem dúvida, a melhor espécie de veículos disponível pelo mercado de leilões.

 

A terceira espécie refere-se aos veículos provenientes de seguradoras, os quais foram danificados e amparados por meio de apólices de seguro, ou seja, são aqueles que ocorreram uma das espécies de sinistro – colisão, roubo, furto e enchente.

 

A documentação dos respectivos veículos pode ou não constar sinistro, a depender da gravidade do dano sofrido, classificado como dano de pequena, média ou grande monta (importância – proporção).

 

Os veículos chamados de pequena monta são aqueles cujo dano não tomou grandes proporções, apenas avarias na lataria, enquanto a mecânica do automóvel quase não sofreu prejuízos.  Aponta-se que no documento não constará registro de sinistro, desde que o veículo possua autorização do Inmetro para circular, mediante a realização de uma vistoria.

 

Os lotes de média monta, dividem os veículos que sofreram avarias mais graves, com sérios danos estéticos e talvez prejuízos motores. Além do conserto ser mais delicado e oneroso, no documento constará a ocorrência de sinistro.

 

Por isso, vale dizer que o veículo dificilmente conseguirá ser segurado por alguma companhia de seguros, e sua depreciação no mercado será de aproximadamente 20 a 30% do valor da tabela FIPE.

 

Já os veículos de grande monta, considerados sucata, não podem circular, sequer possuem documento, sendo que o único meio de capitalização se dá através da venda de suas peças.

 

Os leilões de veículos apresentam ótimas oportunidades, porém, o interessado deve definir qual seu objetivo, ganhar dinheiro, fazendo disso o negócio próprio, ou simplesmente comprar um automóvel com desconto.

 

Qualquer que seja o objetivo, verifique a data de visitação para conferir a real situação dos lotes e não se esqueça de definir uma estratégia para dar lances. Inclusive, leia todo o edital, o regulamento, bem como as especificações dos comitentes, todas as informações contribuem para diminuir os riscos de sua compra.

Introdução ao leilão de automóveis

Atualmente existem diversos leilões com uma infinidade de automóveis a serem leiloados, e a dúvida mais frequente é a seguinte: é seguro comprar em leilão?

 

Sim, é seguro. Porém, é importante pesquisar cada leilão e selecionar os leiloeiros confiáveis no mercado, caso haja interesse em saber quais são, consulte o site da Jucesp e busque os leiloeiros que estão habilitados para exercer tal função.

 

O universo dos leilões possui algumas expressões próprias do seu meio, portanto, é importante familiarizar-se com alguns termos, principalmente, para poder entender o seu procedimento.

 

Para isso, destacamos os termos mais utilizados, vamos vê-los:

 

  • Lote: trata-se do conjunto de um ou mais bens leiloados de uma única vez, sendo que cada lote possui um número.
  • Comitente: proprietário dos bens que integram o patrimônio leiloado; geralmente, trata-se de uma empresa que cede ao leiloeiro determinados bens para que sejam vendidos.
  • Edital de leilão: trata-se de documento oficial contendo todas as informações do leilão, tais quais: endereço, data e hora do leilão.

 

Importa esclarecer que existem 02 modalidades de leilão: o presencial e o eletrônico. Atualmente, os leilões utilizam-se de ambas as modalidades, simultaneamente, vez que disponibilizam uma plataforma on-line, na qual o interessado pode dar lances através do site leiloeiro.

 

O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo foi o primeiro a regulamentar o leilão eletrônico, publicando o Provimento CSM nº 1625/2009, com vistas a evitar transtornos de deslocamento, facilitando o acesso direto de casa.

 

Para que o usuário possa dar lances através do leilão eletrônico, basta cadastrar-se no portal do leiloeiro e enviar uma relação simples de documentos, tais como, comprovante de endereço, RG e CPF.

 

Maior atenção as condições de venda, pois nela estão presentes as especificações de cada lote, eis que a maioria dos produtos leiloados são vendidos exatamente no estado em que se encontram, sem garantia ou direito a troca.

 

Embora os riscos de funcionalidade sejam superiores àqueles vendidos com garantia, os leilões têm atraído muita gente, de modo que sua divulgação aumentou consideravelmente na última década.

 

Contudo, deve-se tomar cuidado: é preciso ter o mínimo de experiência, e não ser tomado pela emoção, pois disputar um bem com outros interessados pode custar caro.

 

Antes de adquirir o automóvel que deseja, você precisa saber que o leiloeiro recebe uma comissão de 5% do valor total do bem. Além disso, observe com atenção as condições de venda do automóvel que deseja. Nele constam as principais informações sobre o bem, seu estado, além de despesas não incluídas, tais como IPVA, licenciamento, DPVAT.

 

 

O leilão é uma modalidade de negócios que envolve questões bastante peculiares, uma delas trata do lance condicional, ocorrendo quando o lance aguarda aprovação do comitente. Dá-se em situações que o maior lance do bem não atinge o mínimo esperado, então o lance fica em condicional, esperando a aprovação ou não do comitente.

 

Ocorrendo a arrematação do bem, qual o procedimento para retirar o veículo?

 

Em primeiro lugar, faz-se necessário dar uma garantia, geralmente, um cheque caução no valor de 20% a 30% do valor do bem, a depender do leilão, bem como 5% de comissão ao leiloeiro.

 

Em seguida, o trato ocorre diretamente com o leiloeiro, no seu escritório administrativo, momento em que será realizado o pagamento integral do bem – via de regra, através de boleto bancário, e a devolução do cheque caução.

 

Com a realização do pagamento, ocorre a emissão da nota de venda do automóvel, posteriormente, deve o arrematante dirigir-se ao pátio do leiloeiro para retirar o bem arrematado.

 

Ainda que existam inúmeras vantagens, principalmente no tocante ao preço, o regime de leilão prevê algumas sanções aos arrematantes que não pagam.  Tais punições buscam assegurar os interesses daqueles que estão realmente interessados em adquirir bens em leilão, dispensando maus pagadores.

 

Caso o pagamento não ocorra, estão previstas as seguintes sanções: multa de 15% a 25% do valor do bem, comissão de 5% ao leiloeiro, encargos judiciais, além de honorários advocatícios.

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Leasing ou Financiamento, qual a melhor opção?

Em tempos de crise a palavra chave é cortar gastos, no entanto, tem muitas pessoas que ainda estão em busca de trocar seu automóvel ou mesmo adquirir o primeiro, e então surge uma dúvida bastante recorrente, financiamento (CDC) ou arrendamento mercantil (leasing), qual a opção mais barata?

 

Vejamos alguns aspectos, o Consumidor deve primeiramente ter essa pergunta dentro de si, por quanto tempo pretendo ficar com o veículo?

 

Essa pergunta diz muito qual das modalidades você deve escolher, e as diferenças no caso são essas: No leasing a taxa de juros cobrada sobre o bem é um pouco menor do que no financiamento, fator esse que torna o leasing atrativo, certo?

 

Talvez, pois, caso queira antecipar as parcelas para poder vender, ou simplesmente quitar o bem, poderá quitar as parcelas, mas terá de pagar os juros de forma integral, e só receberá um desconto com a quitação do contrato.

 

No financiamento, a possibilidade de antecipar as parcelas é possível, e o melhor de tudo, com desconto sobre a taxa pactuada, pois, você está devolvendo o dinheiro para o banco antes do prazo.

 

A lógica em um primeiro momento nos faz pensar que devemos optar pelo leasing em vez do financiamento, mas, se, por exemplo, o comprador receber um bônus em seu emprego, e julgar prudente a amortização de algumas das parcelas para obter o desconto, no leasing isso não será possível.

 

Os custos operacionais no Leasing são de fato mais vantajosos, uma vez que Leasing não se paga IOF (Imposto sobre Operações Financeiras), já no financiamento esse pagamento é diluído nas parcelas.

 

As diferenças são muitas e não param por aí, existem algumas diferenças na propriedade do bem. No leasing a propriedade do bem é do Banco, portanto, você tem a posse, mas o veículo permanece em nome do banco até a quitação integral do bem, já no financiamento a propriedade e a posse do bem são do Consumidor, e somente é feito um registro no documento do veículo informando que o veículo está alienado.

 

Por fim, imaginem que ocorreu a quitação integral das parcelas em ambas as modalidades, os caminhos então são diferentes. No leasing existe um termo denominado VRG (Valor Residual Garantido), que, ao fim do contrato de arrendamento mercantil, será sempre utilizado para liquidar o valor da opção de compra do bem, mas, é com o pagamento do VRG que a propriedade do bem é transferida do banco para o Consumidor, caso não ocorra o pagamento, então o bem é devolvido para o banco ou financeira.

 

No financiamento como a propriedade do bem já está no nome do Consumidor, a única observação que deve ser feita é entrar em contato com a financeira ou banco, para que retirem o gravame da documentação, pois, é comum o Consumidor quitar o bem e quando idealizar a venda do bem é pego de surpresa, pois, o banco não baixou o gravame do documento do veículo. Apesar de entender que essa obrigação é total do banco, devemos nos atentar aos detalhes, por fim, caso queira vender o bem, com o gravame devidamente baixado esse poderá ser vendido sem qualquer embaraço.

 

Caso tenha quitado as parcelas do financiamento e queira consultar, aqueles em que o veículo esteja com placas de São Paulo, consegue acessar pelo site do DETRAN-SP, qualquer restrição ou gravame que esteja na documentação do veículo, para consultar é necessário estar com o número do RENAVAM e as placas do veículo.

 

Para maiores esclarecimentos, entre em contato conosco!