2º Passo – O perfil de imóvel ideal para arrematação

A escolha de um imóvel é determinante na hora da arrematação, acredito ser o ponto chave, portanto, tenham atenção aos seguintes pontos:

– Imóveis com fácil acesso as principais vias.
– Imóveis com comércio, ponto de ônibus ou metrô, terminais, faculdade, colégio, shoppings e restaurantes.
– Valor do Condomínio compatível com o metro quadrado da região.
– Rua com pouco movimento.
– Prédio com elevador.
– Imóvel com vaga de garagem.
– Rua sem a presença de feira livre.
– Rua que não esteja sujeito a alagamento.
– 2º andar para cima.

Os pontos são norteadores, obviamente, pode ser que você não encontre um imóvel com todos os pontos citados, no entanto, caso o imóvel possua a maioria da características, a venda dele será muito mais fácil.

1º Passo para começar a arrematar imóveis em leilão

O primeiro passo para entrar no mundo dos investimentos imobiliários é possuir um capital razoável, porém, imagino que muitas pessoas vão se perguntar, mas com o valor que possuo não consigo arrematar muita coisa, então uma ideia é arrumar um sócio ou dois, para entrar na arrematação, dessa forma todos ganham e não precisam colocar cifras astronômicas.

Todavia, é imprescindível ter um valor inicial entre R$120.000,00 e R$180.000,00 para iniciar com certa folga.

Estamos lindando com imóveis e não com objetos, portanto, o valor agregado é muito mais alto.

Vale ressaltar que o imóvel pode necessitar de uma boa reforma, além dos custos com impostos, tabelião e registro, então o ideal é ter uma gordura para que você não seja pego de surpresa.

A dica é preparar-se financeiramente para isso, não adianta estudar, localizar um imóvel e não ter o dinheiro para consolidar a estratégia.

Passo a Passo para arrematar imóveis em leilão – Introdução

Rodrigo Costamilan Advogado e sócio do escritório Costamilan Advogados Associados irá trazer um conteúdo diferenciado, detalhando como arrematar imóveis para obter lucro.

Serão diversos artigos os quais cada um deles irá trazer dicas, soluções, alertas e perigos desse universo.

O primeiro ponto é entender que existem duas modalidades de leilão, Judiciais e Extrajudiciais.

Os leilões judiciais estão vinculados a um processo, podem ser tanto na esfera cível como na trabalhista, basicamente os da esfera cível são processos envolvendo o imóvel, no qual em sua maioria foi parar em um leilão por falta de pagamento das taxas condominiais, ou pelo IPTU. Os leilões judiciais trabalhistas envolvem processos entre Reclamantes e Reclamados, os quais em sua maioria o Reclamado não pagou as verbas trabalhistas, foi condenado e não efetuou o pagamento, nesse caso o imóvel vai parar no leilão para garantir que tais verbas sejam pagas, o imóvel é penhorado e levado a leilão.

Os leilões extrajudiciais são aqueles provenientes de bancos, ou seja, os bancos retomam a propriedade dos imóveis financiados, pois os fiduciantes, ou seja aquele sujeito que financiou o imóvel, deixou de efetuar o pagamento das parcelas, e com isso o banco não precisa sequer de processo para retomar a propriedade, basta notificar o devedor para que purgue a mora, e não sendo cumprido tal requisito ocorre a consolidação da propriedade em favor do banco. O banco então direciona os imóveis para um leilão por meio de um leiloeiro publico. Os descontos costumam ser vantajosos e atrativos.

Suspensas ações que discutem inversão de cláusula penal contra construtora que atrasa entrega de imóvel

Duas questões sempre foram tormentosas no contencioso imobiliário, envolvendo o atraso de obras e a cláusula penal (multa), a qual está sempre presente nos contratos de compra e venda imobiliária.

A primeira diz respeito à possibilidade (ou não) de cumulação da cláusula penal por atraso de obra com os lucros cessantes, decorrentes da não utilização do imóvel no prazo prometido.

A segunda diz respeito à eventual possibilidade de inversão (ou não) da cláusula penal estipulada exclusivamente ao adquirente, para aplicação ao construtor, quando confirmado o atraso de obras.

A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) determinou que seja suspensa em todo o país a tramitação dos processos individuais ou coletivos que discutam a possibilidade de inversão, em desfavor da construtora, de cláusula penal estipulada exclusivamente contra o comprador, nos casos de atraso na entrega de imóvel em construção.

A decisão foi tomada pelo colegiado ao determinar a afetação de dois recursos especiais sobre o assunto para julgamento pelo rito dos recursos repetitivos (artigo 1.036 do novo Código de Processo Civil). O relator dos processos é o ministro Luis Felipe Salomão.

O tema está cadastrado sob o número 971 no sistema de recursos repetitivos, com a seguinte redação: “Definir acerca da possibilidade ou não de inversão, em desfavor da construtora (fornecedor), da cláusula penal estipulada exclusivamente para o adquirente (consumidor), nos casos de inadimplemento da construtora em virtude de atraso na entrega de imóvel em construção objeto de contrato ou de promessa de compra e venda.”

A suspensão do trâmite dos processos não impede a propositura de novas ações ou a celebração de acordos.

Rescisão contratual

Em um dos recursos submetidos à análise da seção, o Tribunal de Justiça do Distrito Federal entendeu que, nos casos de rescisão contratual em que a mora é da empresa vendedora e o comprador não quer mais cumprir o contrato, não são devidos lucros cessantes, multa moratória ou inversão de cláusula penal compensatória, em razão da distinção e finalidade de cada um desses institutos.

Contra o julgamento de segunda instância, o consumidor defende no STJ a possibilidade de inversão da cláusula penal em desfavor da construtora, em virtude de seu inadimplemento ao não entregar o imóvel.

Recursos repetitivos

O novo Código de Processo Civil (CPC/2015) regula nos artigos 1.036 a 1.041 o julgamento por amostragem, mediante a seleção de recursos especiais que tenham controvérsias idênticas. Ao afetar um processo, ou seja, encaminhá-lo para julgamento sob o rito dos recursos repetitivos, os ministros facilitam a solução de demandas que se repetem nos tribunais brasileiros.

A possibilidade de aplicar o mesmo entendimento jurídico a diversos processos gera economia de tempo e segurança jurídica.

No site do STJ, é possível acessar todos os temas afetados, bem como saber a abrangência das decisões de sobrestamento e as teses jurídicas firmadas nos julgamentos, entre outras informações.

Leia a íntegra do Acórdão: REsp 1614721 e REsp 1631485

 

Ponto a ponto: o que mudou com a Reforma Trabalhista

 

As inovações alteram pontos como férias, jornada de trabalho, remuneração, plano de carreira e imposto sindical.

 

 reforma trabalhistaAinda que pendente de ato sancionador do Presidente da República Michel Temer, o Projeto de Lei nº 38/2017, referente à reforma da atual CLT, após rebuliças sessões no Senado Federal, foi aprovado com largueza de votos.

 

 

Durante a tramitação no Congresso, o governo negociou com parlamentares a votação rápida das mudanças em troca da garantia de seis vetos e da revisão de alguns pontos polêmicos por meio de medida provisória ou novos projetos de lei do Executivo.

 

Ponte para discussões polêmicas, em especial, acerca da possibilidade de mulheres grávidas ou lactantes trabalharem em locais considerados insalubres, a reforma altera pontos de grande valia para a superação da crise vigente no país.

 

Há muito que se fala em reforma das leis trabalhistas para equiparar os direitos e deveres entre o empregador e o empregado.

 

No Brasil, as leis trabalhistas consolidaram-se em 1943, durante o mandato do revolucionário Presidente Getúlio Vargas, quando, em meio a sinuosas discussões da classe trabalhadora e de ponderosa crise política, devido a decretação do Estado Novo, perduraram-se até os tempos atuais com significativas alterações.

 

Desde então, múltiplas mudanças foram acrescidas às normas, ora em razão da modernização da relação trabalhista, ora da necessidade.

 

Pois bem. Passado a limpo a história, vamos às principais mudanças da reforma recém aprovada, destacando as diretrizes utilizadas pelo governo.

 

  • Férias

 

Regra atual: As férias de 30 dias podem ser fracionadas em até dois períodos, sendo que um deles não pode ser inferior a 10 dias. Há possibilidade de 1/3 do período ser pago em forma de abono.

 

Nova regra: As férias poderão ser fracionadas em até três períodos, mediante negociação, contanto que um dos períodos seja de pelo menos 15 dias corridos.

 

  • Jornada

 

Regra atual: A jornada é limitada a 8 horas diárias, 44 horas semanais e 220 horas mensais, podendo haver até 2 horas extras por dia.

 

Nova regra: Jornada diária poderá ser de 12 horas com 36 horas de descanso, respeitando o limite de 44 horas semanais (ou 48 horas, com as horas extras) e 220 horas mensais.

 

  • Tempo na empresa

 

Regra atual: A CLT considera serviço efetivo o período em que o empregado está à disposição do empregador, aguardando ou executando ordens.

 

Nova regra: Não são consideradas dentro da jornada de trabalho as atividades no âmbito da empresa como descanso, estudo, alimentação, interação entre colegas, higiene pessoal e troca de uniforme.

 

  • Descanso

 

Regra atual: O trabalhador que exerce a jornada padrão de 8 horas diárias tem direito a no mínimo uma hora e a no máximo duas horas de intervalo para repouso ou alimentação.

 

Nova regra: O intervalo dentro da jornada de trabalho poderá ser negociado, desde que tenha pelo menos 30 minutos. Além disso, se o empregador não conceder intervalo mínimo para almoço ou concedê-lo parcialmente, a indenização será de 50% do valor da hora normal de trabalho apenas sobre o tempo não concedido em vez de todo o tempo de intervalo devido.

 

  • Remuneração

 

Regra atual: A remuneração por produtividade não pode ser inferior à diária correspondente ao piso da categoria ou salário mínimo. Comissões, gratificações, percentagens, gorjetas e prêmios integram os salários.

 

Nova regra: O pagamento do piso ou salário mínimo não será obrigatório na remuneração por produção. Além disso, trabalhadores e empresas poderão negociar todas as formas de remuneração, que não precisam fazer parte do salário.

 

  • Plano de cargos e salários

 

Regra atual: O plano de cargos e salários precisa ser homologado no Ministério do Trabalho e constar do contrato de trabalho.

 

Nova regra: O plano de carreira poderá ser negociado entre patrões e trabalhadores sem necessidade de homologação nem registro em contrato, podendo ser mudado constantemente.

 

  • Transporte

 

Regra atual: O tempo de deslocamento no transporte oferecido pela empresa para ir e vir do trabalho, cuja localidade é de difícil acesso ou não servida de transporte público, é contabilizado como jornada de trabalho.

 

Nova regra: O tempo despendido até o local de trabalho e o retorno, por qualquer meio de transporte, não será computado na jornada de trabalho.

 

  • Trabalho intermitente (por período)

 

Regra atual: A legislação atual não contempla essa modalidade de trabalho.

 

Nova regra: O trabalhador poderá ser pago por período trabalhado, recebendo pelas horas ou diária. Ele terá direito a férias, FGTS, previdência e 13º salário proporcionais. No contrato deverá estar estabelecido o valor da hora de trabalho, que não pode ser inferior ao valor do salário mínimo por hora ou à remuneração dos demais empregados que exerçam a mesma função.

 

O empregado deverá ser convocado com, no mínimo, três dias corridos de antecedência. No período de inatividade, pode prestar serviços a outros contratantes.

 

  • Trabalho remoto (home office)

 

Regra atual: A legislação não contempla essa modalidade de trabalho.

 

Nova regra: Tudo o que o trabalhador usar em casa será formalizado com o patrão via contrato, como equipamentos e gastos com energia e internet, e o controle do trabalho será feito por tarefa.

 

  • Trabalho parcial

 

Regra atual: A CLT prevê jornada máxima de 25 horas por semana, sendo proibidas as horas extras. O trabalhador tem direito a férias proporcionais de no máximo 18 dias e não pode vender dias de férias.

 

Nova regra: A duração pode ser de até 30 horas semanais, sem possibilidade de horas extras semanais, ou de 26 horas semanais ou menos, com até 6 horas extras, pagas com acréscimo de 50%. Um terço do período de férias pode ser pago em dinheiro.

 

  • Negociação

 

Regra atual: Convenções e acordos coletivos podem estabelecer condições de trabalho diferentes das previstas na legislação apenas se conferirem ao trabalhador um patamar superior ao que estiver previsto na lei.

 

Nova regra: Convenções e acordos coletivos poderão prevalecer sobre a legislação. Assim, os sindicatos e as empresas podem negociar condições de trabalho diferentes das previstas em lei, mas não necessariamente num patamar melhor para os trabalhadores.

 

Em negociações sobre redução de salários ou de jornada, deverá haver cláusula prevendo a proteção dos empregados contra demissão durante o prazo de vigência do acordo. Esses acordos não precisarão prever contrapartidas para um item negociado.

 

Acordos individualizados de livre negociação para empregados com instrução de nível superior e salário mensal igual ou superior a duas vezes o limite máximo dos benefícios do INSS (R$ 5.531,31) prevalecerão sobre o coletivo.

 

  • Prazo de validade das normas coletivas

 

Regra atual: As cláusulas dos acordos e convenções coletivas de trabalho integram os contratos individuais de trabalho e só podem ser modificados ou suprimidos por novas negociações coletivas. Passado o período de vigência, permanecem valendo até que sejam feitos novos acordos ou convenções coletivas.

 

Nova regra: O que for negociado não precisará ser incorporado ao contrato de trabalho. Os sindicatos e as empresas poderão dispor livremente sobre os prazos de validade dos acordos e convenções coletivas, bem como sobre a manutenção ou não dos direitos ali previstos quando expirados os períodos de vigência. E, em caso de expiração da validade, novas negociações terão de ser feitas.

 

  • Representação

 

Regra atual: A Constituição assegura a eleição de um representante dos trabalhadores nas empresas com mais de 200 empregados, mas não há regulamentação sobre isso. Esse delegado sindical tem todos os direitos de um trabalhador comum e estabilidade de dois anos.

 

Nova regra: Os trabalhadores poderão escolher 3 funcionários que os representarão em empresas com no mínimo 200 funcionários na negociação com os patrões. Os representantes não precisam ser sindicalizados. Os sindicatos continuarão atuando apenas nos acordos e nas convenções coletivas.

 

  • Demissão

 

Regra atual: Quando o trabalhador pede demissão ou é demitido por justa causa, ele não tem direito à multa de 40% sobre o saldo do FGTS nem à retirada do fundo. Em relação ao aviso prévio, a empresa pode avisar o trabalhador sobre a demissão com 30 dias de antecedência ou pagar o salário referente ao mês sem que o funcionário precise trabalhar.

 

Nova regra: O contrato de trabalho poderá ser extinto de comum acordo, com pagamento de metade do aviso prévio e metade da multa de 40% sobre o saldo do FGTS. O empregado poderá ainda movimentar até 80% do valor depositado pela empresa na conta do FGTS, mas não terá direito ao seguro-desemprego.

 

  • Danos morais

 

Regra atual: Os juízes estipulam o valor em ações envolvendo danos morais.

 

Nova regra: A proposta impõe limitações ao valor a ser pleiteado pelo trabalhador, estabelecendo um teto para alguns pedidos de indenização. Ofensas graves cometidas por empregadores devem ser de no máximo 50 vezes o último salário contratual do ofendido.

 

  • Contribuição sindical

 

Regra atual: A contribuição é obrigatória. O pagamento é feito uma vez ao ano, por meio do desconto equivalente a um dia de salário do trabalhador.

 

Nova regra: A contribuição sindical será opcional.

 

  • Terceirização

 

Regra atual: O governo sancionou o projeto de lei que permite a terceirização para atividades-fim.

 

Nova regra: Haverá uma quarentena de 18 meses que impede que a empresa demita o trabalhador efetivo para recontratá-lo como terceirizado. O texto prevê ainda que o terceirizado deverá ter as mesmas condições de trabalho dos efetivos, como atendimento em ambulatório, alimentação, segurança, transporte, capacitação e qualidade de equipamentos.

 

  • Gravidez

 

Regra atual: Mulheres grávidas ou lactantes estão proibidas de trabalhar em lugares com condições insalubres. Não há limite de tempo para avisar a empresa sobre a gravidez.

 

Nova regra: É permitido o trabalho de mulheres grávidas em ambientes considerados insalubres, desde que a empresa apresente atestado médico que garanta que não há risco ao bebê nem à mãe. Mulheres demitidas têm até 30 dias para informar a empresa sobre a gravidez.

 

  • Banco de horas

 

Regra atual: O excesso de horas em um dia de trabalho pode ser compensado em outro dia, desde que não exceda, no período máximo de um ano, à soma das jornadas semanais de trabalho previstas. Há também um limite de 10 horas diárias.

 

Nova regra: O banco de horas pode ser pactuado por acordo individual escrito, desde que a compensação se realize no mesmo mês.

 

  • Rescisão contratual

 

Regra atual: A homologação da rescisão contratual deve ser feita em sindicatos.

 

Nova regra: A homologação da rescisão do contrato de trabalho pode ser feita na empresa, na presença dos advogados do empregador e do funcionário – que pode ter assistência do sindicato.

 

  • Ações na Justiça

 

Regra atual: O trabalhador pode faltar a até três audiências judiciais. Os honorários referentes a perícias são pagos pela União. Além disso, quem entra com ação não tem nenhum custo.

 

Nova regra: O trabalhador será obrigado a comparecer às audiências na Justiça do Trabalho e, caso perca a ação, arcar com as custas do processo. Para os chamados honorários de sucumbência, devidos aos advogados da parte vencedora, quem perder a causa terá de pagar entre 5% e 15% do valor da sentença.

 

O trabalhador que tiver acesso à Justiça gratuita também estará sujeito ao pagamento de honorários de perícias se tiver obtido créditos em outros processos capazes de suportar a despesa. Caso contrário, a União arcará com os custos. Da mesma forma, terá de pagar os honorários da parte vencedora em caso de perda da ação.

 

Além disso, o advogado terá que definir exatamente o que ele está pedindo, ou seja, o valor da causa na ação.

 

Haverá ainda punições para quem agir com má-fé, com multa de 1% a 10% da causa, além de indenização para a parte contrária. É considerada de má-fé a pessoa que alterar a verdade dos fatos, usar o processo para objetivo ilegal, gerar resistência injustificada ao andamento do processo, entre outros.

 

Caso o empregado assine a rescisão contratual, fica impedido de questioná-la posteriormente na Justiça trabalhista. Além disso, fica limitado a 8 anos o prazo para andamento das ações. Se até lá a ação não tiver sido julgada ou concluída, o processo será extinto.

 

  • Multa

 

Regra atual: A empresa está sujeita a multa de um salário mínimo regional, por empregado não registrado, acrescido de igual valor em cada reincidência.

 

Nova regra: A multa para empregador que mantém empregado não registrado é de R$ 3 mil por empregado, que cai para R$ 800 para microempresas ou empresa de pequeno porte.

Prazo decadencial para anulação de negócio jurídico – marco inicial segundo STJ

Em primeiro lugar, válido comentar o caráter jurídico funcional da ação anulatória que trataremos a seguir. Consoante o disposto na legislação vigente, trata-se de ação com o propósito de extinguir ato jurídico vicioso, tornando-o inválido para todos os efeitos.

 

Em outras palavras, os atos judiciais, os quais propriamente não dependem de sentença, ou em que esta for meramente homologatória, podem ser declarados inexequíveis, isto é, nulos e impraticáveis.

 

decisão-judicial

Segundo o artigo 177, II, do Código Civil, o prazo decadencial para anulação de negócio jurídico, quando a pretensão é do próprio contratante, é de quatro anos, contados a partir do dia em que ele foi celebrado.

 

Embora permaneça heterogêneo, o referido entendimento vem sendo sedimentado no STJ, uma vez que a ministra Nancy Andrighi, deu provimento a pretensão de uma empresa (recorrente) que alegava a decadência do direito de um homem de pedir a anulação da doação de um imóvel que ele ganhou em um sorteio.

 

No caso, o recorrido foi contemplado com um imóvel no interior de São Paulo, devendo apenas pagar as despesas com manutenção. O ganhador, entretanto, deixou de pagá-las, passou a ser cobrado pela dívida e a doação foi revogada. Além disso, uma Ação Civil Pública constatou que o imóvel era inviável. Ele entrou na Justiça contra a empresa pedindo ressarcimento dos gastos com manutenção e a declaração de nulidade do contrato de doação por vício de consentimento.

 

Já a empresa alegou a decadência do direito do autor para pleitear a anulação do negócio, e a prescrição relativa à reparação por danos materiais e compensação por danos morais. Ela defendeu a legalidade da inscrição do nome do autor nos cadastros de proteção ao crédito, uma vez que o débito se referia ao período em que ele foi proprietário do bem. Sustentou também que a sentença dada na ação civil pública ocorreu após a doação e que o loteamento era regular.

 

Na primeira instância, a Justiça julgou extinto o processo, com resolução do mérito, acolhendo as preliminares de decadência e de prescrição. No caso, o negócio jurídico fora celebrado em 28 de fevereiro de 2005 e a ação, proposta em 20 de junho de 2009.

 

O autor entrou com apelação e o Tribunal de Justiça de São Paulo afastou a decadência. No acórdão, a corte entendeu que o prazo somente teria início com o registro público do contrato de doação, conforme jurisprudência do STJ.

 

A empresa, por sua vez, recorreu ao STJ por entender que o prazo de decadência para anulação do contrato é de quatro anos, sendo irrelevante a ausência de registro do cartório de imóveis.

 

No STJ, a ministra Nancy Andrighi relatou vários precedentes no sentido de que o prazo de decadência deveria ser contado da data do registro no cartório, e não no dia em que o negócio foi celebrado.

 

Os precedentes, entretanto, se referiam apenas a ações em que terceiros buscavam a anulação, sendo que no caso em questão trata-se de pedido do próprio beneficiário, in verbis:

 

“Não é razoável, portanto, invocar a ausência de registro imobiliário ou a aferição pelo tabelião da regularidade do empreendimento, como fez o tribunal de origem, para afastar a decadência, porque o recorrido não se trata de terceiro alheio à negociação, mas do próprio contratante, que, desde a assinatura do contrato, tinha ‘conhecimento inequívoco do ato’”, disse a ministra.

 

Dessa forma, considerando que o contrato de doação foi assinado em fevereiro de 2005 e a ação foi proposta apenas em junho de 2009, a ministra reconheceu a decadência e reformou a decisão do TJ-SP.

 

 

Veja a íntegra do Acórdão:

Recurso Especial nº 1.418.435 – SP (2013/0335715-5) – http://www.stj.jus.br/SCON/jurisprudencia/toc.jsp?processo=1418435&&b=ACOR&thesaurus=JURIDICO&p=true

 

 

 

Cuidados na aquisição de imóveis – Quais cautelas adotar para minimizar os riscos – parte 2

A partir da leitura anterior, não resta dúvida que todo negócio jurídico de aquisição de imóveis envolve riscos, razão pela qual expusemos uma relação de cautelas a serem adotadas para evita-los, posto que não conseguimos eliminá-los por completo.

 

Por esta razão, todo adquirente deve considerar a existência de risco, ainda que não conste penhora, arresto, sequestro ou qualquer pendência registrada ou averbada na matrícula do imóvel.

 

Fato muito comum no âmbito imobiliário – a falta de êxito na aquisição – dá-se, principalmente, em virtude da má-averiguação das condições do imóvel pelo adquirente.

 

Contudo, há de se registrar uma questão importantíssima, a qual não foi consolidada pela máquina judiciária por admitir a presunção relativa dos negócios jurídicos que NÃO apresentam constrição ou gravame na matrícula do imóvel.

 

Segundo a Súmula 375 do STJ, quando discutida a ineficácia do negócio jurídico de aquisição de imóvel, a existência de constrição ou gravame registrado na matrícula do imóvel, por óbvio, não admite prova em sentido contrário.

 

Referente à eficácia dos negócios jurídicos imobiliários que apresentem pendências junto à matrícula, consolidou-se o entendimento de que o adquirente está sujeito à incidência de fraude contra credores, quando demonstrada a ocorrência de fraude à execução por parte do vendedor do imóvel.

 

Isso mesmo, se o adquirente adotar todos os cuidados relativos à certidão negativa de débitos do imóvel à pessoa do vendedor, ainda estará sujeito a perder o bem, caso constatada a ocorrência de fraude e ausência de boa-fé pelo terceiro adquirente.

 

Certo é que não havendo registro de qualquer pendência, o ônus da prova de conhecimento do gravame ou constrição se transfere ou credor ou prejudicado da relação. Isto é, o dever de provar a ocorrência de fraude dar-se-á por meio de apresentação de documentos e provas que evidenciem a má-fé do terceiro adquirente, o qual já sabia da existência de dívidas por parte do vendedor.

 

A constatação de fraude se presume, o que assenta a necessidade de verificação fática, caso a caso, devendo o prejudicado ou credor da dívida, demonstrar a sua ocorrência.

 

Agindo de boa-fé o adquirente, a ele não serão opostas as situações constantes na matrícula do imóvel – arresto, sequestro, penhora, outras. É o que preceitua o parágrafo único do art. 54 da Lei 13.097/2015, eis que “Não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula do Registro de Imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel (…)”.    

 

Existem inúmeras formas do vendedor se furtar de um imóvel atrelado a dívidas, seja oferecendo por um preço bastante atrativo, inferior ao de mercado, seja por indicação de conhecidos. A resposta para todas as situações é a mesma: exija a apresentação de todas as certidões. Somente assim, o comprador pode preservar a aquisição de boa-fé e se esquivar de possíveis prejuízos.

 

É bom que se diga: se o adquirente não tomou a cautela de extrair certidões na comarca do imóvel e de residência do alienante, a presunção relativa de boa-fé resta facilmente afastada.

 

Diante de todas as colocações a respeito, impreterível a averiguação das condições do imóvel pelo adquirente, fazendo-se constar a inexistência de constrição, gravame ou qualquer outra pendência, bem como outros fatores que demonstrem a presença de problemas atrelados ao imóvel.

 

Por fim, registro que o adquirente deve, ainda que suscetível a riscos, realizar o negócio jurídico que se pretende, desde que devidamente investigada a condição do imóvel, exigidas as certidões de débitos e ações, além averiguada a situação do vendedor.

Separação judicial ou divórcio – Qual a melhor alternativa?

Todos os dias recebemos notícias de casais que estão se separando, buscando colocar um fim em seus relacionamentos e, inclusive, procurando soluções para proteger seus filhos e bens de um divórcio conturbado. 

Pensando nisso, por meio deste breve artigo, iremos esclarecer algumas das principais dúvidas exaltadas por nossos clientes, nos termos da legislação atual vigente.

Com o advento de um novo Código de Processo Civil, novas regras e técnicas de separação conjugal são colocadas em pauta em vista à debates de sua efetiva utilização e adequação aos novos tempos.

Por esta razão, procederemos por tópicos, esclarecendo os procedimentos e suas etapas, uma a uma, a fim de não restar dúvidas.

Em primeiro lugar, cumpre registrar que é mais do que natural estar nervoso diante de situação tão dramática e sentimental como o divórcio. Lidar com os sentimentos é uma tarefa delicada, mormente quando há crianças envolvidas, razão pela qual se deve agir com cautela e ter certeza do que quer.

Pessoalmente, acredito que assim como nós, bem-intencionada fatia dos grandes escritórios busca a conciliação dos casais e de suas famílias, buscando tratativas de acordo, antes de qualquer tomada de escolha mais radical.

Não logrando êxito com tentativas de conciliação, cabe ao advogado indicar a melhor opção, dentre muitas, ao cliente que pretende se separar.

Pois bem. Seja judicialmente ou em cartório, todas as espécies de separação possuem características e requisitos próprios, de modo que na ausência de apenas um elemento, o procedimento deve ser substituído por outro mais indicado.

Segundo o artigo 1.571 do Código Civil são causas terminativas da sociedade conjugal as seguintes situações: (i) pela morte de um dos cônjuges; (ii) por nulidade ou anulação do casamento; (iii) pela separação judicial; e, por fim, (iv) pelo divórcio.

Embora considerados semelhantes, a separação judicial e o divórcio são institutos completamente diferentes, impondo, o ordenamento jurídico brasileiro, restrições legais àqueles que optam pela opção aparentemente mais simples. 

A separação judicial, por exemplo, parece ser a alternativa mais simples e rápida, posto que põe fim a coabitação do casal e fidelidade recíproca, porém, se desejarem, as partes não poderão se casar novamente. Para isso, precisam optar pelo divórcio.

Nada impede que o divórcio sobrevenha a separação, o que é bastante comum quando o casal não tem tanta pressa para casar novamente, podendo ser requerido em juízo após 01 ano da homologação da separação judicial.

Mesmo não havendo a separação, se o casal já estiver separado de fato, isto é, quando não coabitarem, por no mínimo dois anos, poderão realizar o chamado “divórcio direto” – extrajudicial – que possui os mesmos efeitos do procedimento comum de divórcio, desde que atendidos os seus requisitos.

Ademais, tanto o divórcio, quanto a separação abrangem a discussão de guarda de menores, fator que pode afastar as opções na esfera extrajudicial, uma vez que o Ministério Público ainda atua como parte indispensável no processo.     

Esclarecidas as principais distinções entre os 02 institutos de dissolução conjugal, vamos às espécies de divórcio.

Como já dito anteriormente, o divórcio é uma das causas que ensejam o término da sociedade conjugal, possuindo o condão de dissolver o casamento válido mediante sentença judicial ou extrajudicialmente por meio de escritura pública.

 

O divórcio possui duas espécies, o chamado divórcio conversão e o divórcio direto.

Decorrido um ano do trânsito em julgado da sentença que houver decretado a separação judicial qualquer das partes (ou em conjunto) poderá requerer a conversão da separação em divórcio, daí o nome “divórcio conversão”.

Já o divórcio direto ocorre quando há separação de fato por dois anos ou mais, sem ser necessário especular a sua causa, independentemente de preexistir ou não separação judicial.

Com relação ao divórcio direto relatado acima, necessário se faz uma atenção especial, pois atendidos alguns requisitos este pode ser realizado no cartório, não havendo necessidade de intervenção judicial, apesar da presença de um advogado ainda ser necessária.

As vantagens da realização do divórcio no cartório é o tempo para execução, posto que após o pagamento dos impostos e taxas necessários o divórcio é realizado em poucos dias.

Os requisitos para que a realização do divórcio direto são: (i) casal separado de fato a mais de dois anos ou judicialmente a mais de um ano; (ii) inexistência de filhos menores ou incapazes; (iii) partes assistidas por advogados.  

Caso haja excesso de meação (um cônjuge abrir mão de um pedaço na sua parte na divisão dos bens em favor do outro) deverão ser calculados e previamente recolhidos os valores referentes ao ITBI e ITCMD.

Tratando-se de assunto tão valioso, necessária a busca por operadores profissionais que atendam, minuciosamente, os interesses de seus clientes, com vistas a evitar desapontamentos e constrangimentos futuros.

Quantificação de danos morais segundo o entendimento do STJ – Quanto vale a sua dor emocional?

Há muito que se discute a quantificação do dano moral, vez que por muitos anos a Justiça retardou discussões a respeito de indenização por dor emocional ou um aborrecimento. Não existem dúvidas que se trata de tema polêmico e controverso, sobretudo que gera inconformismos relativos à sua fixação.

 

Após a consagração do art. 5º, incisos V e X, da Constituição Federal de 1988, e mais recentemente, no Código de Defesa do Consumidor e no próprio Código Civil, não há mais dúvidas que os danos morais são plenamente reparáveis, ainda que a dor emocional não tenha preço.

 

O que se busca é alcançar um equilíbrio entre o dano causado, refletido pela dor emocional, por um aborrecimento, ou ainda, por eventuais traumas, e as condições do agente causador.

 

Não se trata de uma “indústria indenizatória” como alguns chamam, mas de uma forma de reparar a vítima, sob uma perspectiva de “proporcionalidade”, buscando aliviar os sentimentos negativos oriundos da lesão moral. Mais do que isso, busca sancionar e, com isso, educar o agente lesante a fim de que ele não pratique outras condutas ofensivas.

 

Embora em tempos atuais se busque a uniformização de decisões, o arbitramento de valores fica a critério exclusivo dos magistrados, baseado em aspectos objetivos e subjetivos de cada caso em particular.

 

O Superior Tribunal de Justiça, por sua vez, sob a ótica de atender a reparação do dano e punir o agente, fixou critérios e parâmetros, quantificando as situações mais corriqueiras.

 

Segundo o entendimento desta Corte, “o valor por dano moral sujeita-se ao controle por via de recurso especial e deve ser alterado quando for arbitrado fora dos parâmetros fixados em casos semelhantes”[1].

 

Diante da vasta demanda de recursos, bem como da limitação do Superior Tribunal em reapreciar fatos, interpretar cláusulas e reexaminar provas, cabível, no entanto, a revisão do seu quantum, isto é, do seu valor.   Atualmente, o número de processos que debatem o dano moral é crescente, ultrapassando a casa de 70 mil processos ativos, fato que impulsiona uma singularização de entendimentos – uma padronização de decisões.

 

Nessa linha de entendimento, concretiza-se que a indenização por danos morais está condicionada à análise do fato e do nexo de causalidade entre ele e o dano sofrido, dispensando a prova objetiva do prejuízo da vítima.

Anuindo a ocorrência do dano moral, cabe à Corte Superior arbitrar o seu valor, mantendo-o, diminuindo-o ou aumentando-o, nos termos do acórdão proferido em 2ª instância.

 

Em razão da falta de supedâneo constitucional ou infraconstitucional, o quantum do dano moral tem sido aplicado com base em 02 critérios, a saber: (i) critério da tarifação, pelo qual o quantum das indenizações é prefixado; e (ii) critério do arbitramento pelo juiz, onde o aplicador do direito, estabeleça o valor devido de forma livre, no entanto, valendo-se sempre de convencimento motivado.

 

Justamente pela ausência de critérios objetivos determinados em lei, o STJ fixou limites à quantificação dos danos morais, a fim de atingir forma justa, proporcional e razoável o caráter dúplice desejado pela norma constitucional que assegura a reparação por dano moral.

 

Para o Tribunal Superior, ante a enorme quantidade processos que discutem o assunto, pluralizar os casos mediante um só entendimento é uma ótima estratégia, a qual minimiza-se tempo e fixam-se entendimentos.

 

Outro ponto a ser destacado diz respeito ao enriquecimento sem causa – questão bastante defendida pelos advogados da parte contrária – que recentemente vem ganhando força, mormente em casos cuja responsabilidade restringe-se à reparação material, como por exemplo, descumprimento contratual, produto com defeito, etc.

 

O valor dos danos morais tem de manter um equilíbrio: não pode ser tão alto a ponto de acarretar enriquecimento sem causa ao autor ou de arruinar financeiramente o réu, tampouco pode ser tão baixo a ponto de não penalizar o réu. Pois o escopo da medida envolve, sobretudo, uma tarefa pedagógica com vistas a disciplinar o agente lesante.

 

Desse modo, o autor do dano pensará nas consequências do seu ato e evitará a ocorrência de futuros prejuízos à integridade moral humana como um todo.

 

Ademais, todos os julgadores, sejam juízes, desembargadores, ou até ministros, ao estabelecer a quantia da indenização, consideram o valor da causa meramente estimativo, servindo precipuamente para efeitos fiscais e não podendo se tornar paradigma para a fixação de danos morais. Tanto poderá ser inferior quanto superior em relação àquele valor inicial.

 

Uma das hipóteses recorrentes à aplicação de dano moral trata da inserção indevida no cadastro de inadimplentes. São inúmeras as dificuldades enfrentadas por aquele que está com o nome sujo, dentre elas, destaca-se a dificuldade de concessão de crédito, já que a maioria das instituições financeiras recusam empréstimos, financiamentos e vendas a prazo.

 

No STJ, resta consolidado o entendimento de que a própria inclusão ou manutenção equivocada configura o dano moral in re ipsa, ou seja, dano vinculado à própria existência do fato ilícito, cujos resultados são presumidos (Ag 1.379.761).

 

Diversos os casos de aplicação de danos morais, segundo o STJ, dentre eles, estão até mesmo os mais inusitados, como: (i) diploma sem reconhecimento; (ii) atraso de voo; (iii) não compensação de crédito, por responsabilidade exclusiva do banco; (iv) cobrança indevida em operação de cartão de crédito; (v) divulgação de imagem sem autorização do autor; dentre outras.

 

Não obstante a consolidação da aplicabilidade do dano moral, há que se ressaltar acerca de sua imprescindibilidade, ou seja, sua efetiva necessidade, a qual deve ser calculada sopesando, sempre os critérios de proporção e razoabilidade.

 

Eis os limites estabelecidos pelo Superior Tribunal de Justiça:

 

a) Morte de pai de família: 200 salários mínimos para cada autor (RESP 468.93417) e 100 salários mínimos (RESP 435.71918). Morte de filho: 300 salários mínimos (ERESP 435.15719 e RESP 514.38420); 250 salários mínimos (AI 477.631-AgRg21 e RESP 565.29022), 200 salários mínimos (RESP 419.20623) e R$ 65.000,00 (RESP 506.09924).
b) Morte ocasionada por erro médico, independente da posição familiar ocupada pelo falecido: 300 salários mínimos: (RESP 371.93525 e RESP 493.45326).
c) Lesões físicas de pequena monta, que não deixam seqüelas e ocasionam incapacidade apenas temporária para o trabalho: R$ 6.000,00 (RESP 453.87427) e 20 salários mínimos (RESP 488.02428). Lesões físicas razoáveis, causadoras de seqüelas e de incapacidade parcial para o trabalho: R$ 54.000,00 (AI 480.836-AgRg29, hipótese em que ocorreu cegueira de um olho e deformidade no rosto); 100 salários mínimos (RESP 509.36230, hipótese em que ocorreu apenas cegueira de um olho) e 200 salários mínimos (AI 479.935-AgRg31, hipótese em que houve amputação de dois terços da mão esquerda, ocasionando perda do movimento de pinça). Lesões físicas graves, que causam incapacidade total e permanente para o trabalho: 570 salários mínimos (AI 469.137-AgRg32); R$ 200.000,00 para um autor e R$ 250.000,00 para o outro (RESP 505.08033).
d) Erro da instituição bancária na devolução de cheque e consequente encerramento da conta corrente, sem a inscrição do nome do autor nos cadastros de restrição de crédito: R$ 5.000,00 (RESP 577.89834).
e) Transferência indevida de valores de conta corrente para a conta de terceiros, por negligência na conferência das assinaturas: redução de R$ 20.000,00 para R$ 5.000,00. (RESP 623.44137).
f) Protesto indevido de título: 50 salários mínimos (RESP 503.89241 e RESP 435.22842) e 20 salários mínimos (RESP 575.62443).
g) Inscrição indevida do nome do autor em cadastros restritivos de créditos: 50 salários-mínimos (AI 548.373-AgRg46, AI 562.568-AgRg47, RESP 602.40148 e RESP 432.17749); R$ 5.000,00 (RESP 303.88850); R$ 6.000,00 (RESP 575.16651 e RESP 564.55252) e R$ 7.500,00 por autor (RESP 577.89853). Manutenção do nome do autor em cadastros de restrição do crédito, mesmo após a quitação da dívida: R$ 3.000,00 (RESP 299.45655) e R$ 6.000,00 (RESP 511.92156).
h) Extravio de bagagens e atraso de 10 horas de vôo internacional: redução para R$ 3.000,00 (RESP 602.01457). Prática de “overbooking”: R$ 6.000,00 (AI 581.787-AgRg64) e R$ 5.000,00 (REsp 773.48665).i) Divulgação de mensagem ofensiva à honra do autor, mas não através da imprensa: R$ 20.000,00 (AI 463.946-AgRg66, caso em que “a mensagem denominando-o de ‘mau caráter’ e de ‘péssima formação profissional’ passou a ser de conhecimento de todas as empresas de viagens, ramo no qual trabalhava o ofendido, tendo, até mesmo que se explicar perante o gerente da firma na qual trabalhava para que não fosse demitido”).
j) Imputação temerária ao autor, em notícia-crime perante autoridade policial, de delito que ele não praticou: R$ 40.000,00 (RESP 470.36575) e R$ 60.000,00 (RESP 494.86776).
k) Falsa imputação ao autor (empregado) de crime de apropriação indébita e consequente despedimento por justa causa: R$ 54.000,00 (AI 510.336-AgRg79).
l) Prisão indevida do autor, “por erro judiciário ou permanência do preso por tempo superior ao determinado na sentença”: R$ 30.000,00 (RESP 434.97080)
m) Atraso de 4 anos verificado no pagamento de prestação convencionada em contrato de seguro: R$ 20.000,00 (AI 546.723-AgRg86) n) Venda de veículo supostamente zero quilômetro, sendo posteriormente comprovado que ele fora acidentado e danificado antes em um test drive: 60 salários mínimos (RESP 369.97187).o) Afetação e interdição de imóvel do autor, após construção, de responsabilidade do réu, realizada com erros técnicos e incorreto estudo do local, ocasionando “rachaduras” e “crateras”: 200 salários mínimos (RESP 451.25190).

[1] STJ, 3ª Turma, AI 512.494-RJ, rel. Min. Antônio de Pádua Ribeiro, j. 21/08/03, decisão monocrática, DJU 05/09/03.

Leilão de automóveis e suas modalidades

Em razão do pouco número de empresas habilitadas para realização de leilões, a prática não tem sido muito divulgada pelos principais meios de comunicação.

 

Nos dias atuais essa forma de negociação tem se expandido, motivação que deu ensejo à implantação de um novo conceito de leilões, principalmente por empresas privadas – o leilão on line.

 

Tamanho crescimento chama a atenção de compradores que buscam adquirir veículos a um custo mais acessível que o ofertado pelo mercado automotivo, o que vem gerando dúvidas acerca de sua segurança.

 

De todo modo, discordamos que os leilões estejam relacionados a atividades de risco, uma vez que se trata de seguimento financeiro regido por normas jurídicas palpáveis, possuindo regulamento e procedimento próprios.

 

No tocante à modalidade de venda de automóveis, eis o primeiro esclarecimento a ser colocado. Um pouco diferente do procedimento de negociação de outros bens, os leilões de automóveis ocorrem no âmbito judicial e extrajudicial, a depender de alguns aspectos, quais sejam: propriedade, satisfação de dívida e necessidade.

 

O leilão judicial destina-se à arrematação de veículos provenientes de penhora ou bloqueio judicial, necessários à satisfação de um débito cobrado em juízo. Isto é, ao pagamento de uma dívida líquida.

 

Os trâmites de funcionamento dos leilões são diferentes para cada modalidade. O leilão judicial, um pouco mais complexo, possui amparo legal no Código de Processo Civil e em algumas leis específicas, dependendo da natureza da dívida.

Nesse caso, cabe ao juiz nomear um leiloeiro para proceder a venda do automóvel bloqueado. Com um procedimento mais burocrático, o lance pode acabar sendo contestado, podendo gerar alguns transtornos e, às vezes, um custo maior para assegurar a posse do bem.

 

O leilão extrajudicial, por sua vez, trata de veículos cuja propriedade é indiscutível, ao contrário da modalidade judicial, que se discute a necessidade de alienação para satisfação do credor.

 

Geralmente, empresas privadas, como bancos, instituições de crédito e seguradoras realizam leilões extrajudiciais para dar liquidez àquele capital imobilizado e sem serventia – os próprios veículos.

 

A modalidade extrajudicial pode ser dividida em três espécies de automóveis: (i) recuperados de financiamento; (ii) de frota; e (iii) de seguradora.

 

Os veículos recuperados de financiamento, como o próprio nome diz, referem-se àqueles que por algum motivo, seja pela falta de pagamento, seja em razão de atraso, são recuperados por instituições privadas (bancos e financiadoras), através de busca e apreensão de veículos.

 

Assim que o bem é localizado, este é devolvido ao banco e, posteriormente, encaminhado para leilão, dessa forma o credor pode recuperar o valor das parcelas que não foram pagas, dando liquidez aos automóveis.

 

Vale registrar que os veículos recuperados de financiamento não trazem nenhum agravante ao comprador do veículo, o qual poderá revender o bem sem nenhum prejuízo, isso por que não consta nenhum sinistro na documentação do veículo adquirido.

O valor ideal para arrematar um veículo em leilão deve ser de 20% a 35% abaixo do valor da tabela FIPE, tal valor é pertinente se considerarmos os riscos de o carro apresentar falhas mecânicas e avarias na lataria.

 

Quanto aos veículos de frota, utilizados por membros de diretorias, cargos de montadoras, apresentam apenas um ou dois anos de uso, geralmente em ótimo estado.  Sem dúvida, a melhor espécie de veículos disponível pelo mercado de leilões.

 

A terceira espécie refere-se aos veículos provenientes de seguradoras, os quais foram danificados e amparados por meio de apólices de seguro, ou seja, são aqueles que ocorreram uma das espécies de sinistro – colisão, roubo, furto e enchente.

 

A documentação dos respectivos veículos pode ou não constar sinistro, a depender da gravidade do dano sofrido, classificado como dano de pequena, média ou grande monta (importância – proporção).

 

Os veículos chamados de pequena monta são aqueles cujo dano não tomou grandes proporções, apenas avarias na lataria, enquanto a mecânica do automóvel quase não sofreu prejuízos.  Aponta-se que no documento não constará registro de sinistro, desde que o veículo possua autorização do Inmetro para circular, mediante a realização de uma vistoria.

 

Os lotes de média monta, dividem os veículos que sofreram avarias mais graves, com sérios danos estéticos e talvez prejuízos motores. Além do conserto ser mais delicado e oneroso, no documento constará a ocorrência de sinistro.

 

Por isso, vale dizer que o veículo dificilmente conseguirá ser segurado por alguma companhia de seguros, e sua depreciação no mercado será de aproximadamente 20 a 30% do valor da tabela FIPE.

 

Já os veículos de grande monta, considerados sucata, não podem circular, sequer possuem documento, sendo que o único meio de capitalização se dá através da venda de suas peças.

 

Os leilões de veículos apresentam ótimas oportunidades, porém, o interessado deve definir qual seu objetivo, ganhar dinheiro, fazendo disso o negócio próprio, ou simplesmente comprar um automóvel com desconto.

 

Qualquer que seja o objetivo, verifique a data de visitação para conferir a real situação dos lotes e não se esqueça de definir uma estratégia para dar lances. Inclusive, leia todo o edital, o regulamento, bem como as especificações dos comitentes, todas as informações contribuem para diminuir os riscos de sua compra.