Impacto no Direito Imobiliário – mudança nos procedimentos de execução extrajudicial

Recentemente sancionada pelo Presidente da República Michel Temer, a Lei nº 13.465 de 11 de julho de 2017, mais conhecida como a Lei da Regularização Fundiária, trouxe consideráveis mudanças para os operadores do direito imobiliário, propriamente no segmento de leilões de imóveis.

 

O texto desburocratiza, simplifica e agiliza os procedimentos de regularização fundiária urbana, dos mais diversos gêneros de ordem do segmento imobiliário no Brasil. No contexto da alienação fiduciária de bens imóveis, esculpida nos alicerces da Lei nº 9.514/97, a medida oferece garantias mais eficazes aos que buscam beneficiar-se com a compra e venda de imóveis em leilão extrajudicial.

 

Já em vigor, a norma não só mitiga riscos ao arrematante de imóveis, como desmistifica dúvidas com relação à notificação do devedor, consolidação de propriedade, entre outros pontos que intimidavam os interessados desse ramo.

 

Dentre as mudanças introduzidas com a reforma, eis algumas questões que merecem ser destacadas sobre o tema de arrematação de imóveis na esfera extrajudicial:

 

  1. A possibilidade de o Oficial Notificador valer-se da notificação por hora certa, podendo, inclusive, efetuar a notificação na pessoa de funcionários de portarias responsáveis pelo recebimento de correspondências;
  2. Os Oficiais de Registro de Imóveis agora deverão consolidar a propriedade fiduciária em nome do credor somente 30 (trinta) dias após a expiração do prazo de 15 (quinze) dias para purgação da mora, ou seja, decorrerão 45 (quarenta e cinco) dias entre a data da notificação do Devedor Fiduciante e a consolidação da propriedade fiduciária;
  • O Devedor Fiduciante somente poderá quitar os valores em atraso até a data da consolidação da propriedade fiduciária;
  1. Após a consolidação da propriedade fiduciária e até a data do segundo leilão, o Devedor Fiduciante terá o direito de preferência na aquisição do imóvel por valor correspondente ao de sua dívida com o Credor, somado aos encargos e despesas, às custas de consolidação da propriedade, bem como as despesas do procedimento de cobrança e de leilão, além dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive custas e emolumentos;
  2. Para assegurar o direito previsto no item acima, as datas, horários e locais dos leilões deverão ser informados ao Devedor Fiduciante, porém, sendo considerado válido o simples envio de correspondência dirigida aos endereços constantes na Escritura ou Contrato, até mesmo endereço eletrônico;
  3. Finalmente, após causar muita confusão nos Tribunais do Brasil afora, está expresso que a aplicação subsidiária do Decreto-lei nº 70/66 se restringe aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca.

 

Ao passo que a atividade imobiliária é um ramo em ascensão, de grande interesse financeiro aos brasileiros, é fundamental que a legislação acompanhe as mudanças e adapte-se à realidade dos trâmites imobiliários.

 

Com o advento das alterações, o procedimento dispõe de maior segurança jurídica, sanando eventuais conflitos de interpretação da norma, e confere celeridade e eficácia ao procedimento de Execução Extrajudicial de Alienações Fiduciárias em Garantia, tanto para o Credor Fiduciário quanto para os eventuais arrematantes de imóveis em leilão.

Breves comentários sobre a Ação de Imissão de Posse para arrematantes de imóveis

 

Embora autores e juristas dissintam sobre a conceitualização e a natureza do instituto, a imissão na posse nada mais é, em termos práticos, que o direito de exercer o domínio sobre a coisa, sem nunca haver praticado a posse de fato, tendo como requisitos a existência do título de propriedade e nunca haver o proprietário gozado ou fruído da posse. Nesse último caso, trataria-se de modalidade distinta, ainda que semelhante – reintegração de posse.

 

 

imissão

 

 

Além disso, outro pressuposto, ainda que ignorado pela vasta maioria dos operadores da ordem, não pode ser ignorado em virtude de múltiplas razões, vamos a elas.

 

 

 

 

Primeiro, não é novidade alguma a morosidade que alastra o Judiciário, advinda da super-ultra-mega lotação de processos e mais processos, sendo que em boa parte das vezes, o litígio poderia ser sanado no âmbito extrajudicial, por meio de acordos, a critério da premissa advinda do novo cógido processualista (art. 334).

 

 

 

Outrossim, para não citar mais travanças, o autor/requerente, ainda que detentor de um direito – este resguardado pela norma – não estará isento, ressalvados os casos específicos pela legislação, ao pagamento de despesas e custas processuais advindas do ajuizamento, distribuição e respectivas diligências que serão necessárias no curso do processo, todas necessárias ao julgamento da lide.

 

 

Pois bem. Agora vamos ao último pressuposto para a Ação de Imissão de Posse. Vejamos, em decorrência do dispêndio de gastos com o processo para atingir o propósito da demanda, isto é, a posse do imóvel, imprescindível o terceiro e último requisito – recusa de entrega da posse: óbice pelo possuidor ou detentor, à legítima pretensão do titular do jus possidendi (do justo possuidor).

 

 

Frequentemente clientes questionam acerca da necessidade de provar a recusa de entrega da posse do imóvel, cuja saída encontra respaldo no próprio bom senso das partes e do julgador. Afinal, é evidente que o possuidor, também identificado como devedor, cuja dívida ou inadimplemento contratual (seja lá qual for a modalidade de leilão – judicial ou extrajudicial) sabe, ou pelo menos deveria saber, que está ocupando um bem que não mais lhe pertence.

 

 

Desde que o possuidor, outrora devedor, seja devidamente notificado sobre o débito e da ocorrência do leilão, possibilitada a quitação do débito ensejador, não há que se falar em desatendimento às normas de defesa, posto claro o cumprimento do Codex e das práticas forenses, sem prejuízo ao autor que pretende adentrar a posse do imóvel.

 

 

No caso em apreço, a imissão na posse do imóvel é a tutela jurisdicional que se busca e, portanto, observados os requisitos da norma processual, possível será a concessão da antecipação de tutela, como se caracteriza o pleito limina, desde que presentes a verossimilhança da alegação expendida, cumulando-a com o fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação ou o abuso de direito de defesa ou manifesto propósito protelatório do réu.

 

 

A arrematação extrajudicial de bem imóvel alienado fiduciariamente dá ao arrematante o direito à sua imissão liminar na posse, sendo ônus dos devedores fiduciários a caracterização da verossimilhança capaz de elidir aquele direito. O fundado receio de dano irreparável é notório, visto que a persistência da posse dos atuais detentores sobre bem imóvel de manifesta propriedade de outrem causa a este prejuízos, os quais lhe serão de difícil ou impossível reparação. A verossimilhança das alegações e a prova inequívoca caracterizam-se pelo regular título de propriedade adquirido pela arrematação extrajudicial do bem.

 

 

Outra situação que admite a antecipção ocorre quando o autor tem contrato preliminar de compra e venda de imovel no qual exista cláusula de prazo para entrega do bem.

 

 

Caso seja outrogada a escritura, pago integralmente o preço e não entregue o imóvel, pode o autor ajuizar ação de imissão na posse e pedir, liminarmente, a antecipação dos efeitos da tutela de mérito. Nesse caso, há prova inequívoca da alegação (documento comprovando a data para a entrega do imóvel e escritura comprovando o pagamento do preço e a transferência do domínio), de modo que, pedida a antecipação, o juiz deve concedê-la.

 

Preclaros os julgados extraídos do Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo, quais sejam:

 

 

TJ-SP – Apelação APL 00192628920128260009 SP 0019262-89.2012.8.26.0009

Ementa: Imissão na posse. Arrematação de imóvel penhorado em ação de execução. Carta de arrematação registrada. Arrematante que, na qualidade de proprietário, que tem o direito de haver o imóvel de quem o conserve sem fundamento jurídico (art. 1.228 do Código Civil). Recurso desprovido.

Data de publicação: 16/12/2015

 

 

TJ-SP – Agravo de Instrumento AI 21723429520148260000 SP 2172342-95.2014.8.26.0000

Ementa: Ação de imissão de posse Arrematação Valor da causa Benefício econômico Valor da aquisição. Desnecessidade de apresentação do auto de arrematação, bem como do comprovante de pagamento do preço do imóvel. Informações constantes na matrícula do imóvel – Recurso parcialmente provido.

Data de publicação: 14/11/2014

 

 

TJ-SP – Agravo de Instrumento AI 20253368420148260000 SP 2025336-84.2014.8.26.0000

Ementa: Agravo de Instrumento digital. Imissão na posse. Arrematação. Tutela antecipada concedida e que deve ser mantida em sede de cognição sumária. Presença dos requisitos legais autorizadores da medida. Decisão mantida. Recurso não provido.

Data de publicação: 02/09/2014

 

 

TJ-SP – Apelação APL 00078465020088260564 SP 0007846-50.2008.8.26.0564

Ementa: Apelação. Imissão na posse. Arrematação. Decreto-lei 70 /66. Constitucionalidade. Questão não afeta à ação de imissão na posse. Direito à imissão reconhecido. Recurso não provido.

Data de publicação: 04/11/2014

 

 

 

Orientação ao comprador – Fique atento aos vícios de construção ao comprar um imóvel

 

 

Seja apartamento ou casa, novo ou usado, é imprescindível o comprador verificar se o local apresenta algum tipo de defeito ou vício que possa virar um enorme problema

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Adquirir a casa própria sempre foi o sonho de muita gente. Mas investir no ramo imobiliário para lucrar com a venda, quando arrematado o bem por preço muito inferior ao de mercado, é ainda mais prazeroso. Para alguns, a arrematação em hasta pública não trata meramente de uma atividade lucrativa, mas de uma ocupação diária.

 

Porém, ao comprar um imóvel, seja novo ou usado, é necessário ficar atento aos problemas que podem surgir na unidade e também no próprio condomínio.

 

Os chamados “vícios de construção” podem ser considerados aparentes ou ocultos e a construtora que produziu o empreendimento pode ser responsabilizada juridicamente por problemas no imóvel pelo prazo de 05 anos, a contar da data da entrega (ação de reparação de danos).

 

Acerca dos contratos de construção, o ilustre professor Hely Lopes Meirelles, autor da obra Direito de Construir, deslinda: “Contrato de construção é todo ajuste para execução de obra certa e determinada, sob direção e responsabilidade do construtor, pessoa física ou jurídica legalmente habilitada a construir, que se incumbe dos trabalhos especificados no projeto, mediante as condições avençadas com o proprietário ou comitente”.

 

Basicamente, são duas as modalidades de contrato de construção: por empreitada, em que o construtor-empreiteiro assume os encargos técnicos da obra e também os riscos econômicos da construção e ainda custeia a construção, por preço fixado de início; e por administração, quando o construtor se encarrega da execução de um projeto, mediante remuneração fixa ou percentual sobre o custo da obra, correndo por conta do proprietário todos os encargos econômicos do empreendimento.

 

Nos contratos de construção, via de regra, está-se diante de uma relação de consumo. Excepcionalmente, contudo, quando a relação jurídica se dá entre particulares não agasalhados pelo conceito da relação consumerista, cujos atores são fornecedor e consumidor, caracterizado como o destinatário final do produto ou serviço, haverá uma relação jurídica meramente civil, regida pelas disposições contidas no Código Civil.

 

A construção de um imóvel se constitui numa obrigação de resultado, em que o contratante espera pela perfeição técnica da obra, bem como pela sua solidez e segurança, uma vez que contrata um profissional técnico habilitado detentor de um dever ético-profissional de bem realizar o seu trabalho. Trata-se, pois, de um pressuposto de qualidade intrínseco dessa obrigação, que deve atender a padrões mínimos de desempenho que garantam solidez, segurança e a sua razoável durabilidade.

 

Diante de tal fato, o contrato de construção não revela apenas seu cunho obrigacional pura e simplesmente, mas, pelo contrário, pela natureza do serviço e do resultado esperado, com o que se busca a realização de um sonho, o da casa ideal; assim, em ocorrendo o seu inadimplemento, configura-se situação ensejadora de reparação de dano moral.

 

Quanto à matéria, é o entendimento do Tribunal de Justiça de Minas Gerais, expresso nos acórdãos n.º 1.0382.05.047522-9/001 e 1070206317896-7/001:

 

APELAÇÃO CÍVEL. RESSARCIMENTO DE DANOS. CONSTRUÇÃO. IMÓVEL COM DEFEITO. PROVA PERICIAL NÃO DERRUÍDA. PREVALÊNCIA. DANO MORAL. CABIMENTO. Caso concreto, em que o contexto probatório demonstrou que o responsável técnico pelo projeto e obra foi o responsável pelos defeitos decorrentes da sua má-execução, impõe o acolhimento da indenização por danos materiais demonstrados pela perícia técnica. O dano moral é devido tendo em vista que o incômodo supera a ordem natural das coisas, exigindo que o proprietário e sua família desocupem o imóvel, para viabilizar os consertos. [1]

 

AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS – VÍCIO NA CONSTRUÇÃO – DECADÊNCIA – INOCORRÊNCIA – APURAÇÃO DOS DANOS – NECESSIDADE DE LIQUIDAÇÃO – COMPENSAÇÃO COM VALORES PAGOS – POSSIBILIDADE – DANOS MORAIS – CARACTERIZAÇÃO. O prazo previsto no art. 1.245 do Código Civil de 1916, relativo à responsabilidade do construtor pela solidez ou segurança da obra, é de garantia e não de prescrição ou decadência. Comprovados os vícios na construção, por laudo de vistoria e prova pericial produzida por perito técnico de confiança do juízo, em consonância com as demais provas realizadas nos autos, devem prevalecer as suas conclusões, ainda que em confronto com os interesses da parte requerente. Determina-se a liquidação de sentença quando não for possível, na fase de conhecimento, a fixação do quantum debeatur. É possível a compensação de valor eventualmente pago pela construtora com a indenização devida pelos danos materiais, devidamente apurados em liquidação de sentença. Enseja indenização por danos morais situação de sofrimento e angústia sofrida pela parte que vê seu imóvel ser entregue com defeitos significativos que representam risco de funcionalidade. [2]

 

Com efeito, a qualidade da obra executada dependerá, grosso modo, dos materiais utilizados, do projeto elaborado e da perfeição na execução desse projeto. As normas técnicas devem ser seguidas de modo que a sua inobservância acarretará a devida responsabilização.

 

Outrossim, tem o construtor o dever de fiscalizar a execução obra, devendo zelar pela escorreita execução do projeto, verificando não só a maneira como está sendo executada a construção, mas se os materiais utilizados são adequados e se estes estão de acordo com o discriminado no memorial descritivo.

 

Há, portanto, da parte do construtor/empreiteiro uma obrigação legal na escolha de seus funcionários (encarregados, mestre de obras, pedreiros, serventes, etc.), de sorte que deverá eleger trabalhadores capacitados para a execução de sua obra; na escolha dos materiais utilizados, que devem ser adequados a assegurar a razoável durabilidade, a solidez e a segurança da obra; na fiscalização da execução de seu projeto, devendo corrigir tempestivamente erros na execução do projeto.

 

Desse modo, dessa relação jurídica decorrem não apenas um tipo responsabilidade, mas abrange também a responsabilidade ético-disciplinar regida pela Lei n.º 5.194/66, responsabilidade administrativa, penal e civil.

 

Dicas para fazer uma boa compra:

 

  • No caso de imóveis na planta, visite outros empreendimentos da construtora para atestar a qualidade dos imóveis já entregues;

 

  • Para imóveis prontos, converse com vizinhos para saber se há problemas de construção pré-existentes e como a construtora age quando é demandada para solucionar falhas;

 

  • Sempre faça uma avaliação visual de janelas e portas, verificando se existem danos como arranhões e pinturas danificadas. Lembre-se de verificar instalações hidráulicas, elétricas, pintura e piso do imóvel.

 

 

Referências:

 

[1] TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE MINAS GERAIS. Apelação Cível n.º 1.0382.05.047522-9/001. 17.ª Câmara Cível. Rel. Desembargador Luciano Pinto.  j. em 02 Ago. 2007, DJ em 21 Ago. 2007.

 

[2] TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE MINAS GERAIS. Apelação Cível n.º 1.0702.06.317896-7/001. 12.ª Câmara Cível. Rel. Desembargador Alvimar de Ávila.  j. em 20 Ago. 2008, DJ em 30 Ago. 2008.

Atraso em entrega de obra: gera ou não gera indenização?

A controversa sobre a incidência de dano moral deve considerar fatores externos como fonte para tomada de decisões.

 

Desde o princípio da civilização, a Justiça pauta-se em diretrizes distintas, mas necessárias à condução da verdade real, nunca da meia verdade.

 

Não bastam aos magistrados e operadores do direito utilizarem tão somente as leis. Os princípios básicos associados ao bom senso do julgador, certamente são elementos vitais no contexto decisório, sendo indispensável, inclusive, o juiz considerar fatos circunstanciais, muitas vezes determinantes à resolução do conflito.

 

Razão mais do que óbvia para explicar a variedade de decisões e entendimentos, os quais são perfeitamente válidos e devem ser cumpridos, a aplicabilidade do bom senso revela-se fundamental para a tomada de decisões nos dias atuais.

 

No setor imobiliário, por sua vez, a discricionariedade deve acompanhar não só as leis, como também a turbulência econômica que vivemos. Não é novidade, tampouco exagero, dizer que vivenciamos um colapso no mercado imobiliário.

 

Desde outubro de 2015, inúmeras ações têm sido propostas com a finalidade de “ressarcir um prejuízo” causado pelas construtoras nos casos de atraso na entrega de imóvel. Desproporcionalmente às crises política e econômica, as demandas judiciais, cujas tratativas possuem resoluções díspares, sufocam o Judiciário e desestabilizam a celeridade processual, em sua principiologia, evidentemente.

 

No mérito, submetido ao julgamento do magistrado, dois lados são defendidos. Mais fragilizado, o consumidor, legalmente hipossuficiente, salvaguarda a responsabilidade da construtora pelos danos causados, independentemente de culpa, e pleiteia a indenização por danos morais, invocando, para tal, o art. 14 do CDC.

 

Ainda, defende que caberia à construtora a estimativa prévia de todos os possíveis fatores e riscos capazes de postergar o prazo de entrega da obra, em respeito ao risco inerente da atividade. O consumidor vale-se do pressuposto da ofensa de ordem moral, amparada pelo art. 186 do Código Civil, pleiteando ressarcir a mácula que lhe fora causada.

 

De outro, as construtoras resguardam a validade das cláusulas de prorrogação de prazo, mormente, de razoabilidade de entrega, conhecidas como cláusulas de carência (180 dias), bem como a influência de fatores retardadores da obra.

 

Nesse sentido, as construtoras afirmam que trabalham com um curto prazo para a entrega de materiais obreiros e dependem, geralmente, de serviços terceirizados.

 

Além disso, outro coeficiente predomina nos casos de postergação, o qual tratamos no início – a crise do setor imobiliário, de modo a estagnar a circulação de ativos financeiros e procrastinar os planos de entrega de outros empreendimentos.

 

Sob o enfoque jurídico, inobstante o entendimento empregado pelo magistrado, há de ter em mente que o dano moral reflete o prejuízo de ordem moral, apregoado pela dor, pela angústia e pelo sofrimento, manifestados pela grave humilhação e ofensa ao direito de personalidade do indivíduo.

 

Por certo, o consumidor viu-se violado e anseia reparar o prejuízo moral, sob a inconteste compatibilidade da norma, no entanto, salvo exceções particulares, a caótica conjuntura econômica e política devem ser fundamentais para a palavra final.

 

O julgador influente deve estar atento aos dispositivos legais e à correta aplicação do direito, mas não só, permitindo, quando for o caso, deixar-se motivar por fatores externos e não manipuláveis, como no presente, o crítico cenário imobiliário.

 

Dito como exemplo, em recente julgado do TJ/SP, o colegiado da 6ª Câmara de Direito Privado entendeu que o mero descumprimento contratual não ensejaria a reparação de ordem moral, in verbis: “Como venho sustentando, com apoio em pacífica jurisprudência, o eventual descumprimento de cláusulas contratuais não implica, de per se, na ocorrência de uma lesão de natureza moral. Note-se que não comprovaram nada os autores além do mero relato do dissabor ínsito ao parcial desatendimento de suas expectativas, o que indica ter sido ferida mera suscetibilidade, que não traduz dano. ”

(Processo: 1019561-42.2016.8.26.0451)

 

Como funciona um leilão de imóveis e quais cuidados você deve ter

 

Quando as pessoas deixam de pagar seus imóveis, eles vão a leilão com preços mais baixos, o que pode se tornar um ótimo negócio para quem compra

 

Com a crise econômica, muitas pessoas acabam deixando de pagar seus imóveis, que vão a leilão com preços mais baixos que os de mercado.

Por isso, arrematar imóveis nesses leilões pode ser um excelente negócio, com preços até 40% menores, diz o advogado especializado em Direito Imobiliário Bence Pál Deák. Ele fez uma lista com 12 pontos que os interessados precisam saber sobre os leilões imobiliários.

1 – O que é leilão?

Nada mais é do que uma maneira de se adquirir bens. A opção é diferente da compra e venda normal ou da que é praticada no mercado porque a aquisição por leilão não é feita entre as partes.

Ou seja, não há um vendedor, um comprador e uma negociação para se chegar ao valor e as condições de venda do bem. No caso de leilões judiciais, a alienação é feita em um processo e o juiz é que vai homologar ou não a arrematação.  Nos leilões, os interessados fazem os lances, em disputa na qual será homologada a melhor oferta.

2 – Como se fica sabendo sobre as datas e os locais dos leilões?

Atualmente os leilões são muito divulgados, principalmente porque são realizados por leiloeiros, que tem interesse na ampla publicidade. Podem ser consultados jornais de grande circulação, que já têm cadernos com os editais, os sites dos leiloeiros e mesmo os sites dos tribunais, que no caso da Justiça do Trabalho constam aqui.

3 – Quais são os tipos de leilão:

Os leilões podem ser judiciais ou extrajudiciais. Os judiciais são sempre realizados em um procedimento judicial. É sempre uma ação de execução propriamente dita ou que tramita na fase de execução (cumprimento de sentença).

Como em ambos os casos não há o pagamento de uma divida, os bens do devedor são penhorados e passam por uma expropriação, sendo que uma das maneiras de se realizar esta expropriação é por meio de leilões.

No caso de leilões extrajudiciais de imóveis, o que mais interessa aos eventuais adquirentes são os realizados por bancos e instituições financeiras, embora também possam ser realizados por pessoas físicas, no caso de inadimplência em contratos de alienação fiduciária.

A alienação fiduciária surgiu da necessidade de existirem processos eficientes e rápidos em vista da inadimplência de compradores de imóveis. São importantes para cobrir a lacuna das outras formas de garantias creditícias, como as hipotecas, que demandam ações judiciais, que podem ser arrastar por anos.

A alienação fiduciária passou a ser largamente empregada no mercado, porque permite que o domínio do imóvel retorne sem a necessidade de processo judicial.

Mas, se existe uma enorme vantagem para o credor, há uma desvantagem para o arrematante, porque, ao contrário das arrematações judiciais, nas quais a posse do imóvel é entregue ao arrematante pelo próprio juiz da ação, no caso da alienações é necessário se ingressar com processo específico, o que pode resultar em demora e em custos

4 – Quem pode e quem não pode participar?

Qualquer pessoa física ou jurídica pode participar de um leilão, desde que maior e capaz e que esteja na livre administração de seus bens.

Não podem participar as pessoas que constam no Art. 690-A do Código de Processo Civil, que são os tutores, curadores, testamenteiros, administradores, síndicos ou liquidantes, Juízes, membros do Ministério Público e da Defensoria Pública, etc.

5 – O credor da ação pode arrematar o bem?

Sim, a credor poderá arrematar o bem, utilizando o seu crédito, mas se seu crédito for inferior ao valor lance, deverá pagar a diferença em dinheiro.

A arrematação pelo credor não deve ser confundida com a adjudicação.

6 – O que é adjudicação?

A adjudicação pode ser definida como a aquisição do bem pelo próprio exequente da ação, que vai usar o valor de seu crédito. Mas deverá ser feita pelo valor da avaliação, e se o valor do crédito for menor que o dos bens, deverá depositar a diferença.

Tanto o leilão como a adjudicação pelo credor são as formas jurídicas de se fazer a expropriação dos bens do devedor para pagamento de dívidas. Pela legislação atual é a forma preferencial de se fazer a expropriação.

7 – Quais bens podem ser leiloados?

Todos os bens podem ser penhorados e consequentemente leiloados. No entanto alguns bens são considerados impenhoráveis. São os Bens de Família, previstos na Lei nº 8.009, de 29 de março de 1990 e os relacionados no art. 649 do Código de Processo Civil.

Entre eles os móveis e utilidades domésticas, salvo os de elevado valor, os vestuários, bem como os pertences de uso pessoal, os vencimentos, subsídios, soldos, salários, remunerações, aposentadorias, pensões, pecúlios e montepios; as quantias recebidas por liberalidade de terceiro e destinadas ao sustento do devedor e sua família, os ganhos de trabalhador autônomo e os honorários de profissional liberal, as ferramentas e utensílios necessários ao exercício da profissão, o seguro de vida, a pequena propriedade rural, desde que trabalhada pela família.

Atenção, porque a impenhorabilidade não vale quando se trata de crédito concedido para a aquisição do próprio bem, no caso de dívidas condominiais, nem contrato de fiança ou para pagamento de prestação alimentícia.

8 – Como funcionam os leilões de imóveis?

Os leilões são licitações, nas quais se sai vencedor aquele que oferecer o melhor preço ou a melhor oferta. São feitos em duas oportunidades: na primeira não se pode aceitar valor inferior ao da avaliação, que deve constar no edital.

Se não houver lances nesta primeira data, os lances começam pelo valor mínimo que é fixado pelo juiz, que normalmente variam entre 40% e 60% do valor da avaliação.

9 – O que é como se faz a avaliação dos bens?

O valor do bem é atribuído por um perito judicial que é nomeado por meio de laudo de avaliação. Na avaliação são considerados a localização, o estado de conservação, o preço de mercado para imóveis semelhantes, a renda que o imóvel pode auferir, entre outros pontos. Na Justiça do Trabalho a avaliação dos bens é feita por oficial de justiça.

10-  O que é leilão unificado?

Antes de os leilões judiciais serem realizados de forma unificada, cada vara designava uma data para a sua realização. Os leilões ocorriam na frente das varas ou nos “átrios”, do fórum e eram realizados por oficias de justiça ou serventuários.

Atualmente, tanto a Justiça Estadual como a Federal fazem uma verdadeira sistematização dos leilões, que são realizados em uma mesma data, reunindo vários processos.

São sempre realizados por leiloeiros registrados nas Juntas Comercias. Deste modo, na mesma data e no mesmo local são apregoados vários bens, sempre perante a presença de um juiz e todo o procedimento é gravado.

Com os leilões unificados os leilões judiciais passaram a ser mais transparentes e facilitaram muito a atividade de quem se interessa por arrematações.

11 – O que é lote?

Os bens podem ser penhorados e leiloados em lotes ou isoladamente. Lote é o conjunto de bens que vão a leilão. A preferência é pela aquisição do lote inteiro, mas se o licitante tiver interesses em apenas um dos bens, poderá lançar desde que não haja oferta no lote completo.

12 – E se o imóvel arrematado estiver ocupado pelo dono ou por inquilino? Qual o risco para o arrematante?

A questão da posse é diferente na arrematação judicial e na arrematação extrajudicial.

Na arrematação judicial, o próprio juiz da vara na qual a arrematação foi feita vai providenciar a entrega da posse do imóvel. Homologada a arrematação, ele expede um documento chamado mandado de imissão (com “i” mesmo) e o oficial entrega a posse para a pessoa que arrematou.

Se quem estiver ocupando o imóvel é o antigo proprietário, o devedor, ele vai conceder um prazo para desocupar. Se ele não o fizer, espontaneamente, será forçado a entregar a posse – até com força policial.

Se houver locação, o certo seria resolver a questão por meio das próprias leis de locação, que permitem que a pessoa que adquire um imóvel rompa o contrato (manda desocupar) ou continue com a locação e receba o dinheiro.

Isso acontece na esfera jurídica, tanto trabalhista quanto cível.

No caso de arrematação extrajudicial, um banco retoma um imóvel e manda para leilão por não pagamento da hipoteca, por exemplo. A modalidade hoje é chamada de alienação fiduciária – é uma forma de financiar; se a pessoa não paga, ela perde o imóvel e o banco é obrigado por lei a mandar o bem para leilão.

Neste caso, não existe o mandado de imissão na posse porque não é uma ação judicial. A lei também prevê este caso.

A pessoa arremata o imóvel, recebe a documentação, faz os registros necessários e se não conseguir amigavelmente entrar em contato com o proprietário ou com a pessoa que reside no imóvel, o caminho é mover uma ação reivindicatória. A lei manda que a pessoa entregue o imóvel em 60 dias.

A maioria dos imóveis está ocupada. Se o imóvel estiver vazio é muito mais fácil. Se estiver ocupado pela pessoa que foi executada, é uma solução relativamente fácil.

Se houver locação, ou se o imóvel foi arrendado, a solução é mais difícil, mas existe. O investidor tem que levar em conta tudo isso na hora de fazer a arrematação, recomenda Pál Deák.

 

Matéria da Revista Exame – Por Angelo Pavini, da Arena Pavini

 

http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/como-funciona-um-leilao-de-imoveis-e-quais-cuidados-voce-deve-ter/

 

Atual crise pode trazer oportunidades a investidores – Saiba o que dizem os especialistas

 

Não é de hoje que venho falando sobre as inusitadas oportunidades trazidas com o advento da atual crise, uma das maiores enfrentadas no país.

 

O investidor brasileiro, tradicionalmente, tende a optar por investimentos mais seguros e estáveis, devido a excessiva oscilação do mercado de ações e dos fundos de investimentos.

 

É evidente que mesmo em momentos de crise, como o atual, os preços de imóveis não acompanham os índices inflacionários, pelo contrário, sendo mais comum a ocorrência de queda nominal nos preços.

 

Embora, sob a ótica política, estejamos no olho do furacão, vivendo uma total instabilidade governista, a estimativa dos especialistas é de crescimento nas vendas imobiliárias, principalmente em razão da queda da inflação que ficou alta por dois anos consecutivos, passando de 10,7% em 2015 para 7,2% em 2016.

 

Além disso, a queda da taxa de juros faz toda a diferença. A Selic, uma das ferramentas utilizadas para regular a inflação, responsável pelo carecimento dos empréstimos, caiu de 13,75% para 11,25%, nos primeiros meses de 2017, tornando os financiamentos mais baratos e acessíveis.

 

Incontestável o cenário positivo do mercado imobiliário e, não estou apenas transmitindo as palavras dos especialistas – falo por experiência própria. Fato é que a disponibilização de crédito para aquisição de imóveis, foi determinante para a valorização do mercado, pois, veja, de 2010 para o ano seguinte, houve um incremente de 42% no volume de financiamentos para compra de imóveis somente em 2011.

 

A despeito dos anos que se sucederam terem demonstrado uma diminuição considerável da demanda, deixando os estoques das construtoras superlotados, apareceram as boas oportunidades. Propriamente diz o ditado: “depois da tempestade vem a calmaria”, e, em meio a calamidade, investidores estão fazendo bons negócios.

 

Para um visionário, que pretende expandir seus negócios, ou que pretende adquirir moradia própria, o mercado de imóveis é um oceano de oportunidades, tanto na modalidade de venda direta de imóveis, quanto na de leilões e concorrências públicas.

 

Os preços podem variar conforme o gênero de aquisição adotada. Vejamos, tratando-se de aquisição por praça ou leilão, como bem preferir, é essencial contar com um profissional especialista para auxiliá-lo, pois os riscos influenciam, extraordinariamente, nos preços alcançados. Quanto maior o risco, mais baixo o preço.

 

Mas de que risco estamos falando? Evidentemente, sobretudo, após o advento do Novo CPC, o adquirente de boa-fé não pode ser prejudicado após arrematar um imóvel ocupado, cheio de dívidas das quais desconhecia, ou, ainda, perder o dinheiro que despendeu no negócio.

 

O processo de arrematação, ainda que alguns pensem tratar de um negócio altamente arriscado, é um processo puramente analítico, a ser desenvolvido por um bom advogado. Entenda, antes de tudo, que riscos incidem em todos os negócios jurídicos, porém, não mais em leilões.

 

E mais, toda a arrematação, desde que devidamente avaliada por um profissional, pode se valer de segurança, eficácia e irrevogabilidade jurídica.

 

Nesse cenário, todo caso é um caso em particular e não deve, jamais, ser precipitado pelo arrematante, tampouco pelo advogado.

 

Inclusive, vale a pena registrar quantas vezes um cliente se arrependeu de arrematar um imóvel, após a avaliação técnica desenvolvida pelo escritório. ZERO, NENHUMA! Felizmente, sabemos que embora existam riscos, conseguimos reduzi-los ao máximo, até oferecer as garantias necessárias à plena segurança de nossos clientes.

 

Seja qual for o problema e a situação, tudo há de haver uma solução. Desde a ocupação do imóvel, até a desistência do imóvel por vícios ocultos do leilão, existem remédios para todos os “contratempos jurídicos”.

 

Portanto, seja qual for o método adotado para aquisição de imóveis, veja as inúmeras chances oferecidas pelo mercado imobiliário atualmente.

 

Tal fato deve-se também a altíssima quantidade de imóveis retomados por financiamentos frustrados, sendo que no último ano esse número praticamente dobrou. Isso significa que existem mais imóveis indo a leilão do que pessoas interessadas em os arrematar, indicando preços mais vantajosos.

 

Existem imóveis sendo leiloados, incialmente, por valores de até 70% do valor de mercado, gerando ótimas oportunidades, principalmente para quem espera ter um retorno a médio prazo.

 

De maneira geral, devemos estar atentos às boas oportunidades, e sempre ter o cuidado na hora da compra, seja ele adquirido de forma direta, seja arrematado em leilão. Sempre estude com atenção, ou conte com um especialista, pois, há várias dicas que você precisa saber antes de comprar um imóvel, pois, imobilizar seu patrimônio de olhos fechados, nunca será um bom negócio.

 

 

 

 

 

 

Vantagens de contar com um especialista em leilão

Arrematar um imóvel em leilão não é sinônimo de capitalização, você pode achar que fez um bom negócio, mas na verdade, pode estar entrando numa fria.

 

O mercado de leilões, em crescente ascensão no País, vem oferecendo possibilidades de negócios cada vez mais lucrativas e atraentes para quem pretende investir ou adquirir o primeiro imóvel.

 

Não é de se espantar as dezenas de chamadas telefônicas que recebemos, para esclarecimentos sobre as vantagens e desvantagens de arrematar um imóvel em leilão.

 

Por isso, criamos este artigo com o propósito de esmiuçar o procedimento de arrematação e aclarar eventuais dúvidas sobre direitos e obrigações do comprador/arrematante.

 

Antes de mais nada, importante registrar a demasiada importância da assessoria jurídica especializada, cujo exercício deve ser desenvolvido exclusivamente por advogados capacitados.

 

Por receio de despender mais dinheiro, muitos adquirem imóveis em leilão sem qualquer orientação profissional, promovendo as chamadas “surpresas de um mau negócio”.

 

Como se sabe, as dívidas do imóvel, segundo a legislação brasileira, são de caráter propter rem, isto é, ficam atreladas ao imóvel, não importando o titular de sua propriedade. Isso quer dizer que o arrematante, ao adquirir um apartamento residencial, por exemplo, ficará responsável pelo pagamento dos condomínios atrasados, bem como pelo IPTU, desde que tais despesas não tenham originado o processo de alienação judicial do imóvel.

Há quem diga não se tratar de uma tarefa trabalhosa, mas a análise documental do imóvel, seja qual for a modalidade do leilão, despende da adoção de critérios técnicos e exclusivos do profissional advogado, para apresentar eventuais vícios do processo, do imóvel e, inclusive, do histórico do(s) devedor(es).

 

 Etapa mais do que fundamental, diríamos tratar de pressuposto para a arrematação, a análise documental do imóvel que vai à leilão, independentemente da certeza em arrematar o imóvel.

 

O especialista deve analisar minuciosamente o edital de leilão, de acordo com os termos legais vigentes, bem como se está em concordância às condições manifestadas pelo cliente.

 

Ao contar com a assessoria jurídica, o arrematante passa a conhecer os direitos e obrigações para com terceiros, dentre eles, o leiloeiro, o credor e, eventualmente, o juiz da causa, quando se tratar de leilão judicial.

 

Pois bem. Em síntese, vale destacar os seguintes deveres do arrematante: (i) cumprir as exigências legais do edital, como pagamento do preço e comissão do leiloeiro, em tempo estabelecido; (ii) fazer os lances de maneira clara, mostrando-se presente, nas hipóteses de leilão presencial; por fim, (iii) se representado por outra pessoa, levar sua representatividade, de preferência com firma reconhecida.

 

Quanto aos direitos, eis o que dispõe a legislação em vigor: (i) ter acesso aos autos antes do leilão; (ii) saber sobre o ônus que irá assumir, como eventuais dívidas de IPTU e condomínio (o leiloeiro nem sempre tem esses dados e, às vezes, não estão atualizados); (iii) poder desistir da arrematação, desde que assuma a perda de sinal e a comissão do leiloeiro; e, caso a arrematação não se concretize, o arrematante pode receber de volta o valor principal do lance; e mais, (iv) verificar a situação do imóvel, se constam ou não outras penhoras e/ou hipotecas.

 

Há de se esclarecer que para cada caso, existe uma solução – nem sempre a mais célere e menos onerosa, mas para o especialista que conhece o procedimento, não existe tempo ruim.

 

Embora trate de procedimento complexo, a arrematação de bens móveis e, principalmente, imóveis, graças à paralisação do mercado imobiliário nos últimos anos, tem sido uma grande oportunidade àqueles que buscam capitalizar seu patrimônio ou adquirir a casa própria.

 

Por isso, conheça as vantagens de investir no mercado imobiliário e minimize os riscos de surtir efeitos negativos, pois, embora reversíveis, podem dar uma enorme dor de cabeça.

Imissão na posse – Procedimento para o adquirente obter a posse do imóvel arrematado em leilão

Institutos aparentemente semelhantes, nada tem a ver a posse e a propriedade, pois embora relacionados, ambos podem sobrevir ante a ausência do outro. Isto é, ter a posse não significa ter a propriedade sobre um bem, como ocorre nos contratos de locação, usufruto, habitação, entre outros.

 

Uma vez atribuída a propriedade de um bem imóvel – o direito real de usar, gozar ou fruir, dispor e reivindicar – ao adquirente (comprador), lhe é conferido também o título de possuidor.

 

Quando não conferida a posse mediata ou imediata pelo vendedor ou terceiro, no caso de bem adquirido em leilão com devedor que resiste sair do imóvel, o adquirente e proprietário poderá se valer das ações possessórias que estão à disposição do prejudicado para defender o seu direito de posse.

 

Nesse caso, o mais adequado é entrar com a ação de imissão na posse, pois certo que há uma obrigação contratual líquida, certa e exigível a ser resolvida. Cabível também a execução para entrega de coisa certa, pautada no art. 806 do CPC, no entanto, considerando a celeridade do procedimento, oportuno que o comprador ou adquirente ingresse com a primeira opção.

 

Se o autor não dispuser de título executivo, isto é, da escritura pública com direito à posse, admitir-se-á exclusivamente a ação de imissão na posse pelo adquirente.

 

Com um procedimento mais célere e menos complexo, eis os pressupostos para ingressar com a ação de imissão na posse:

 

  1. Direito à posse, sem que, antes, tenha sido exercida: ora, só quem tem o direito à posse, pode requerer tutela jurisdicional de ingressar na posse;

  2. Posse direta ou detenção do sujeito passivo: necessário se faz que o sujeito passivo da demanda se encontre na posse direta do bem, embora de forma ilegítima;

  3. Recusa de entrega da posse: impedimento, pelo possuidor ou detentor, à legítima pretensão do titular do jus possidendi (autor da demanda).

 

Havendo a reunião dos três pressupostos supramencionados, o autor pode ingressar com a ação de imissão na posse e, apresentando urgência, com pedido de antecipação de tutela.

 

No caso de arrematação de imóvel se vislumbra uma das aplicações mais claras da ação de imissão na posse. Ocorrendo a arrematação ou adjudicação judicial, o arrematante pode viabilizar a solicitação mediante simples requerimento ao juiz da execução, no caso de imóvel adquirido em leilão judicial.

 

Por outro lado, estando o imóvel na posse de terceiros, e não na dos executados ou do depositário judicial, o autor deve reclamar em ação autônoma, não mais nos autos da execução.

 

Eis os entendimentos extraídos do Primeiro Tribunal de Alçada Cível de São Paulo:

 

Arrematação – execução hipotecária – bem imóvel alienado judicialmente – possibilidade do arrematante pedir a imissão na posse mediante imples requerimento ao juiz da execução, no caso do imóvel estar ocupado pelo executado, ou sub guardo do depositário, judicial ou particular – necessidade, todavia, de se pleitear o imóvel mediante ação própria, quando o terceiro que não for parte, estiver na posse do mesmo – irrelevância de que a penhora incida em bem que encontre com terceiro – (…) indeferimento na expedição de mandado de desocupação do imóvel – validade – recurso improvido. (Agravo de Instrumento nº 27.584, Praia Grande, 7ª Câmara, Relator Juiz Ariovaldo Santini Teodoro, 12.08.1997).

Imissão de posse – pedida pelos arrematantes nos próprios autos de execução – indeferimento, por encontrar-se o imóvel na posse de terceiros, e não na dos executados ou depositário judicial – necessidade do ajuizamento em ação própria – recurso improvido. (Agravo de Instrumento nº 16.867, Presidente Venceslau, Terceira Câmara, Relator Juiz Carlos Paulo Travain, 10.08.1993).

Pois bem. Com a penhora, o ocupante ou proprietário que participou da relação jurídica processual executiva passa de possuidor a depositário, ensejando a imissão de posse por simples requerimento e consequente expedição do mandado de imissão na posse.

 

Basta, portanto, o adquirente fazer a distinção do titular que está na posse do imóvel a que tem direito – se está ocupado por terceiro, pelo executado, ou pelo depositário judicial.

 

Uma vez esclarecido o procedimento adotado para a espécie de arrematação em hasta pública – praça – leilão judicial, mister se faz elucidar sobre a arrematação em leilão extrajudicial.

 

Conforme a espécie de leilão judicial, também é possível o pleito de imissão de posse como procedimento especial no caso de arrematação em leilão extrajudicial, com fundamento no Decreto – Lei 70/66.

 

Nesse sentido, a Súmula 4 do Tribunal de Justiça de São Paulo faz menção: “É cabível liminar em ação de imissão de posse, mesmo em se tratando de imóvel objeto de arrematação com base no Decreto – Lei 70/66. ”

 

A especialidade consiste na possibilidade de liminar e no arbitramento de taxa de ocupação do imóvel, cobrável por intermédio de execução. Veja o que dispõe o referido decreto:

 

Art 37. Uma vez efetivada a alienação do imóvel, de acordo com o artigo 32, será emitida a respectiva carta de arrematação, assinada pelo leiloeiro, pelo credor, pelo agente fiduciário, e por cinco pessoas físicas idôneas, absolutamente capazes, como testemunhas, documento que servirá como título para a transcrição no Registro Geral de Imóveis.

 

1º O devedor, se estiver presente ao público leilão, deverá assinar a carta de arrematação que, em caso contrário, conterá necessariamente a constatação de sua ausência ou de sua recusa em subscrevê-la.

 

2º Uma vez transcrita no Registro Geral de Imóveis a carta de arrematação, poderá o adquirente requerer ao Juízo competente imissão de posse no imóvel, que lhe será concedida liminarmente, após decorridas as 48 horas mencionadas no parágrafo terceiro deste artigo, sem prejuízo de se prosseguir no feito, em rito ordinário, para o debate das alegações que o devedor porventura aduzir em contestação.

 

3º A concessão da medida liminar do parágrafo anterior só será negada se o devedor, citado, comprovar, no prazo de 48 (quarenta e oito) horas, que resgatou ou consignou judicialmente o valor de seu débito, antes da realização do primeiro ou do segundo público leilão.

 

Art 38. No período que mediar entre a transcrição da carta de arrematação no Registro Geral de Imóveis e a efetiva imissão do adquirente na posse do imóvel alienado em público leilão, o Juiz arbitrará uma taxa mensal de ocupação compatível com o rendimento que deveria proporcionar o investimento realizado na aquisição, cobrável por ação executiva.

 

Para ambos os procedimentos, seja o imóvel arrematado em leilão judicial, ou extrajudicial, a sentença nos autos da ação de imissão na posse é executiva lato sensu, determinando a entrega no prazo que estabelecer.

 

Cumpre-se, assim, pela expedição de mando de imissão de posse, nos termos do art. 536 e seguintes do CPC, especialmente, o art. 538, caso não tenha sido concedida a tutela antecipada de urgência (CPC, arts. 300, 537 e 538), impossibilitando o mecanismo defesa – embargos do devedor.

Alienação Fiduciária – Procedimento no caso de inadimplemento do devedor

Regida pela Lei 9.514/1997, a alienação fiduciária de bem imóvel consiste no negócio jurídico mediante o qual o devedor (fiduciante), transmite a propriedade imobiliária ao credor (fiduciário), em garantia da dívida assumida pela aquisição do imóvel.  

 

De acordo com os artigos 25 e 33 da referida norma, a propriedade transmitida ao fiduciário, normalmente instituições bancárias, é resolúvel. Isso significa que, pago o preço determinado no contrato, resolve-se a propriedade do credor, passando-a ao antigo devedor.

 

Cumprida a obrigação pecuniária, o credor fiduciário deverá colocar o termo de quitação à disposição do devedor fiduciante, no prazo de 30 dias, para que este leve o termo à averbação junto ao oficial de Registro de Imóveis, consolidando a propriedade em seu nome.

 

A lei de alienação fiduciária é contempla garantias em casos de atraso, omissão e inadimplemento. De um lado, estipula multa de 0,5% do valor do contrato ao credor que omite a entrega do termo de quitação ao antigo devedor, descumprindo o prazo legal de 30 dias. De outro, prevê o procedimento a tomar no caso de inadimplemento do devedor fiduciante.

 

Primeiramente, válida a leitura do Art. 26: “Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário”.

 

O disposto acima diz que, inadimplente o devedor, no todo em parte do valor contratado, a propriedade imobiliária deixará de ser resolúvel e se consolidará em nome do credor fiduciário.

 

Confirmada a mora do devedor, nos termos dos parágrafos do artigo 26, o devedor será intimado pessoalmente ou por edital, providenciado pelo oficial de Registro de Imóveis, para pagar as prestações vencidas e vincendas até a data do pagamento, dentro do prazo de 15 dias, incidindo, inclusive, os juros convencionados, a multa (cláusula penal), tributos, condomínios e demais despesas oriundas da cobrança.

 

Não encontrado o devedor, o oficial poderá providenciar os editais de intimação, devendo ser publicados por três dias em jornais de grande circulação.

 

Se a dívida não for paga no prazo de 15 dias, o oficial providenciará o registro de consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, mediante requerimento como prova do pagamento do imposto de transmissão (que foi pago quando o vendedor transferiu a propriedade ao credor fiduciário).

 

Após a consolidação da transferência em nome do fiduciário, este providenciará público o leilão para venda do imóvel em até 30 dias. Se neste prazo não o fizer, há entendimento doutrinário que o caminho da consolidação e das intimações deverá ser reiniciado, sob pena de nulidade. Lembrando que se trata de entendimento isolado.

 

Ao contrário do exigido para consolidação da propriedade, a lei de alienação fiduciária não estipula a necessidade de publicação do leilão em jornais de grande circulação, podendo o fiduciário exercer ou não esta medida, a que recomendados como uma cautela.

 

No primeiro leilão ou primeira praça, também denominada, o valor oferecido deverá suplantar o valor do imóvel constante do contrato, devidamente corrigido pelo índice utilizado no instrumento.

 

Não havendo sucesso, o fiduciário providenciará o segundo leilão, em até 15 dias, no qual o imóvel será vendido pelo maior lance, desde que seja superior ao valor da dívida cobrada (com juros, correção, multa, prêmios do seguro, encargos, tributos municipais, condomínios e despesas do leilão).

 

Na hipótese de sobrar algum valor do arremete, a diferença será devolvida ao devedor. No entanto, se sobrevier o oposto, isto é, se o valor da arrematação for inferior ao valor da dívida, esta considerar-se-á extinta, devendo o credor entregar termo de quitação ao devedor.

 

Tanto o credor fiduciário, seu sucessor ou cessionário dos direitos decorrentes da alienação fiduciária, quanto o adquirente em leilão público, valer-se-ão de ação de reintegração de posse, nos termos do art. 30 da Lei 9.5417/1997, com possibilidade de liminar de desocupação em sessenta dias.

 

O legitimado para ingressar com ação de reintegração de posse poderá fazê-lo a partir da data do esbulho praticado pelo fiduciante (devedor), podendo considerar o dia da alienação no público leilão, posto que é este o termo inicial legal para contagem do aluguel-pena imposto ao devedor que não restitui a posse.

 

Todavia, a ação de reintegração de posse pode anteceder a realização do leilão, bastando que se observe um único pressuposto processual, que é a consolidação plena da propriedade na pessoa do credor (fiduciário).

 

Havendo a retomada do imóvel pelo credor fiduciário, o consumidor perderá o total das parcelas pagas durante a vigência do contrato de alienação fiduciária?

 

Eis uma questão delicada, pois questiona-se a aplicabilidade do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor, aos negócios regidos pela lei de alienação fiduciária, in verbis:

 

Art. 53: “Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabelecerem a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado. ”

 

Segundo a Lei Consumerista, o produto alienado pode ser retomado quando da perda total do objeto contratado. O que não ocorre, segundo alguns especialistas, em virtude do bem ser de propriedade do credor no caso de alienação fiduciária de bem imóvel.

 

Conforme este entendimento, tratando de qualquer outro bem, cuja propriedade pertence ao consumidor, de fato, perfeitamente aplicável o disposto no art. 53. Apesar de quitar parte do valor da dívida contratada, o devedor fiduciante não é proprietário do imóvel, portanto, não faz jus a aplicação do art. 53, logo não deve receber de volta o que fora desembolsado.

 

Entretanto, divergimos respeitosamente deste entendimento, ora, da leitura do art. 53, impossível inferir que não está presente uma relação de consumo no sistema financeiro imobiliário, mormente, na alienação fiduciária em garantia.

 

O Código de Defesa do Consumidor se aplica às relações de consumo de maneira geral, ou seja, onde quer que estejam presentes as figuras do consumidor e fornecedor, inclusive nos contratos de alienação fiduciária. Se assim não fosse, seria muito difícil identificar o que seria uma relação de consumo.

 

Nesse sentido, oportuna a lição do mestre Nelson Nery Júnior, segundo o qual, para as compras a prestação, sejam de móveis ou imóveis, com garantia hipotecária, com cláusula de propriedade resolúvel, de alienação fiduciária, com reserva de domínio ou outro tipo de garantia, o Código não permite que se pactue a perda total as prestações pagas, no caso de retomada do bem ou resolução do contrato pelo credor, por inadimplemento do consumidor.[1]

 

O ensinamento do ilustre professor não prega pela devolução integral das parcelas pagas a título de alienação, porém, pela proibição da perda total do que foi pago.

 

Isso quer dizer que deve ser descontado, do valor das parcelas pagas pelo consumidor fiduciante (devedor), os prejuízos que tiver causado ao fiduciário, nos termos do art. 389 do Código Civil.

 

Desse modo, serão restituídas as parcelas pagas, descontadas, por exemplo, do valor da fruição correspondente, bem como, eventualmente, da desvalorização do imóvel, além de impostos e condomínios.

 

[1] NERY, Nelson. Código de Defesa do Consumidor comentado pelos autores do anteprojeto, 6ª edição. São Paulo: Forense Universitária, 1999, pp. 546-547.

Cuidados na aquisição de imóveis – Quais cautelas adotar para minimizar os riscos.

Desde o princípio, a riqueza patrimonial dos indivíduos é mensurada pela propriedade imobiliária, pois refere-se à aquisição mais importante de suas vidas.

 

Em razão do valor envolvido na negociação, o comprador precisa adotar cautelas para diminuir os riscos envolvidos, atentando-se para diversos defeitos capazes de anular o negócio jurídico, quais sejam: procuração falsa, vícios do negócio (erro, dolo, coação, estado de perigo, fraude contra credores, etc.), objeto ilícito, agente incapaz, entres outros.

 

Como se verifica, inúmeros os fatores que podem invalidar o negócio jurídico de compra e venda de imóvel, razão pela qual é imprescindível o comprador minimizar riscos.

 

A compra e venda de imóvel, assim como qualquer outro negócio jurídico, deve sempre se basear na idoneidade e na moralidade das partes, devendo ser analisado previamente, com máxima atenção aos seguintes pontos:

  1. o imóvel está com todos os documentos em ordem;
  2. o imóvel pertence a quem se diz proprietário (ou seja, que não está sendo vendido a non domino, por quem não é dono ou pessoa autorizada); e,
  3. esse proprietário é moral e financeiramente idôneo.

 

Mister se faz a adoção de providências cautelares, pois, além de trazer segurança jurídica ao negócio, minimizando riscos, pode poupar o comprador de eventuais prejuízos, caso o vendedor do imóvel esteja em má situação financeira.

 

CERTIDÕES DO IMÓVEL

 

Todo o processo de aquisição começa pela solicitação das certidões referentes ao imóvel e à pessoa do vendedor. No tocante às providências referentes ao imóvel desejado, eis as certidões necessárias: Certidão de propriedade; Certidão negativa de tributos municipais; Certidão negativa de débitos condominiais; e, Certidão negativa de imóveis enfitêuticos.

 

Certidão de propriedade

 

A certidão de propriedade nada mais é do que a cópia da matrícula ou transcrição do imóvel, fornecidas pelo oficial de Registro de Imóveis onde está matriculado ou transcrito o referido imóvel.

 

Com o advento da Lei 6.015/1973, o processo de transcrição, o qual consistia em anotar as aquisições em determinado livro cartorial, foi substituído pelo de matrícula – que equivale a uma ficha com um número único de atribuição ao imóvel, com a descrição do bem e do proprietário. Transferências e gravames também devem constar na matrícula do imóvel, indicando quando o bem está financiado, penhorado e, ainda, quem é o respectivo proprietário.

 

Além disso, a cópia da matrícula deve estar atualizada, isto é, deve ter, no máximo, trinta dias contados da sua emissão. Portanto, no momento de receber a transferência da escritura do imóvel, o comprador deve estar com a cópia da matrícula atualizada, pois, havendo confusão de proprietários, ou penhora, riscos podem ser evitados.

 

Conforme mencionado, na matrícula do imóvel consta a qualificação completa do proprietário, indicando, se for o caso, diversas máculas que podem incidir sobre o negócio. Esse documento contemplará valiosas informações, destacando-se:

 

  1. O estado civil do vendedor. Se for casado, imprescindível a participação do cônjuge (outorga conjugal), exceto no regime de separação total de bens. Será obrigatória para qualquer regime de casamento para as pessoas que se casarem antes do avento do Código Civil de 2002 (casamentos celebrados até 11.01.2003).
  2. Se o imóvel já foi prometido a outra pessoa (compromisso de compra e venda) – nesse caso essas pessoas terão direito real de aquisição (art. 1.225, VII, e 1.418).
  3. Se o imóvel está hipotecado (direito real de garantia), garantindo alguma dívida do vendedor ou de antecessores.
  4. Se está penhorado por dívidas, fazendo-se necessária a verificação dos arts. 792, II e 828 do CPC. Tratando-se de ação real, ou de execução, haverá fraude contra credores ou à execução com presunção absoluta de sua ocorrência se houver averbação da pendência do processo junto à matrícula e, mesmo assim, o vendedor tentar alienar o imóvel.
  5. Se o imóvel está gravado com usufruto – o que dá direito de uso e colheita dos respectivos frutos – assim como qualquer outro direito real de terceiros sobre o imóvel (habitação, superfície, etc).
  6. Se existe contrato de locação registrado – que, nesse caso, o adquirente terá de respeitar a condição de locação do imóvel até o término de vigência da locação. Ademais, obrigatoriamente, o locatário terá direito de preferência sobre o imóvel locado, podendo adjudicá-lo (haver para si) caso a cláusula de preferência não seja respeitada, nos termos dos arts. 8º, 27 e 33 da Lei 8.245/1991 (Lei de Locação).
  7. Se está clausulado com cláusula de inalienabilidade.
  8. Se o vendedor é incapaz – menor de idade.
  9. Se o vendedor adquiriu o imóvel do seu pai ou avô, tendo irmãos (art. 496 do Código Civil). Haverá, nesse caso, necessidade de anuência dos demais descendentes e do cônjuge do vendedor, sob pena de nulidade relativa do ato.
  10. Se há averbação da construção e de benfeitorias no imóvel.

 

Certidão negativa de tributos municipais

 

A respeito dos tributos municipais, dos quais destaca-se o Imposto Territorial Urbano (IPTU), vale dizer que, em razão do caráter propter rem, os tributos vinculam-se ao imóvel como um todo. Desde modo, havendo despesas atreladas ao imóvel, o comprador adquirente será o responsável pela dívida municipal.

 

Assim, previa o art. 667 do Código Civil de 1916:

 

“O ônus dos impostos sobre prédios transmite-se aos adquirentes, salvo constando da escritura as certidões do recebimento, pelo fisco, dos impostos devidos.”

 

Quer dizer, não será este ou aquele o responsável pelo pagamento dos débitos tributários e, sim, o imóvel. Atenção: ainda que apresentado o carnê de quitação de débitos municipais, o comprador deve exigir a apresentação de certidão negativa de tributos atualizada, posto que seria possível a existência de débitos anteriores ao carnê.

 

Independentemente do caráter do tributo, é imprescindível que o vendedor apresente todos as certidões do imóvel para comprovar a inexistência de débitos tributários e atribuir segurança ao negócio que se pretende realizar.

 

Na prática, o tabelião notarial exige a apresentação de certidões negativas de impostos para lavrar a escritura pública, porém, havendo expressa dispensa pelo comprador, tal condição será registrada e o ato consolidado.

 

Embora a dispensabilidade das certidões encontre respaldo no Decreto 93.240/1986, regulamentador da Lei 7.433/1985 (que trata dos termos de lavratura das escrituras), a recente Lei 13.097/2015, diz o contrário:

 

O Tabelião consignará no ato notarial, a apresentação do documento comprobatório do pagamento do Imposto de Transmissão inter vivos, as certidões fiscais, feitos ajuizados, e ônus reais, ficando dispensada sua transcrição.

 

 

Ou seja, ainda que as certidões sejam dispensadas pelo comprador, as mesmas serão exigidas na outorga da escritura.

 

Certidão negativa de débitos condominiais

 

Assim como ocorre com os tributos imobiliários, aplica-se o conceito propter rem às despesas relativas ao condomínio, ou seja, agregando-se aos débitos do imóvel.

 

A quitação de débitos condominiais dá-se por meio de declaração fornecida pelo síndico, com firma reconhecida, sendo de rigor observar se de fato o documento foi assinado pelo síndico naquela qualidade (verificar a ata da assembleia que o elegeu). Na ausência do síndico, cumpre registrar que os subsíndicos e a administradora não estão autorizados a fornecer a declaração, exceto com o uso de procuração com outorga de poderes.

 

Pressuposto para lavratura da escritura de compra e venda, doação e cessão de direitos, a certidão negativa de débitos condominiais também deve ser previamente analisada pelo adquirente, o qual calculará, eventualmente, a quantia que vai dispender para quitar os débitos do condomínio.

 

A apresentação da certidão é exigida pelo tabelião em razão do supedâneo previsto na Lei de Condomínio (Lei 4.591/1964):

 

Art. 4º (…)

Parágrafo único. A alienação ou transferência de direitos de que trata este artigo dependerá de prova de quitação das obrigações do alienante para com o respectivo condomínio.

 

Certidão negativa de imóveis enfitêuticos

 

Instituto pouco conhecido, a enfiteuse, ou aforamento, é um direito real em contrato perpétuo, alienável e transmissível para os herdeiros, pelo qual o proprietário atribui a outrem o domínio útil de imóvel, em troca do pagamento de uma pensão anual certa e invariável.

Embora extinta pelo atual Código Civil, a enfiteuse não deixou de existir, submetendo as existentes ao regime do Código de 1916. Muito comum, por exemplo, em terrenos da Marinha, cuja propriedade, normalmente, pertence à União (regulados por lei especial – Decreto lei 9.760/1946).

 

Nesses casos, em particular, o adquirente deve exigir a certidão negativa de foro e laudêmio, expedida pela SPU (Secretaria do Patrimônio da União), para avaliar a condição financeira do imóvel. Isso por que a propriedade de imóveis enfitêuticos não se restringe à União, podendo alguns particulares utilizarem do instituto.

 

Terrenos muito extensos, por exemplo, utilizam da enfiteuse para produzir renda de suas glebas, gerando duas espécies de renda ao proprietário ou enfiteuta:

 

  1. uma renda anual, denominada foro (pagamento em razão do uso);
  2. laudêmio, que é devido cada vez que o imóvel enfitêutico é vendido (transferência de titularidade).

 

Foro e laudêmio são obrigações propter rem, que incidem sobre o imóvel, custeadas pelo atual proprietário ainda que anteriores a sua transferência, portanto, é de rigor exigir a certidão negativa de foro e laudêmio expedida pela SPU.

 

CERTIDÕES REFERENTES À PESSOA DO VENDEDOR

 

Cumprida a primeira etapa de análise, necessária a verificação de idoneidade do vendedor. O negócio jurídico poderá se realizar independentemente deste requisito, no entanto, se a situação ruinosa do vendedor é notória, a aquisição não deve ser consolidada, ainda que o preço seja convidativo.

 

Isso por que as chances de incidirem defeitos do negócio jurídico, conforme mencionado no início, são maiores quando o vendedor não é considerado idôneo sob o aspecto financeiro. Bastante comum a ocorrência de fraude contra credor ou à execução quando o preço está baixo do valor de mercado e o comprador desconhece as condições do imóvel e do respectivo proprietário.

 

Mesmo que o adquirente conheça o vendedor, imprescindível a solicitação dos seguintes documentos:

 

  1. Cópia do CPF (pessoa física e sócios) / CNPJ (pessoa jurídica). É importante observar a idade do vendedor e se todas as informações conferem (atos constitutivos, sócios e qualificação);
  2. Cópia do RG ou documento de identidade autenticado (pessoa física e sócios);
  3. Certidão de Nascimento atualizada (pessoa física) para verificar se o vendedor que se diz solteiro realmente o é. Se for casado, necessária a participação do cônjuge.
  4. Certidão negativa da Fazenda Pública Federal (Certidão de Quitação de Tributos e Contribuições Federais – pessoa jurídica e sócios), Estadual (ICMS) e Municipal (Certidão de Tributos Mobiliários);
  5. Certidão negativa do INSS (pessoa jurídica);
  6. Certidão negativa do FGTS (pessoa jurídica);
  7. Certidão da Justiça Estadual Cível – executivos fiscais (pessoa física, sócios pessoa jurídica);
  8. Certidão da Justiça Estadual Cível – ações (pessoa física, sócios pessoa jurídica);
  9. Certidão negativa da Justiça Estadual Criminal (pessoa física e sócios);
  10. Certidão negativa da Justiça do Trabalho (pessoa física, sócios e pessoa jurídica);
  11. Certidão negativa da Justiça Federal – Civil, Criminal e executivos fiscais (pessoa física, sócios e pessoa jurídica);
  12. Certidão negativa dos Tabeliães de Protesto (pessoa física, sócios e pessoa jurídica).

 

A análise desses documentos, ainda que trabalhosa, podem apontar dívidas e evitar prejuízos por parte do adquirente. O principal problema que pode surgir é a possibilidade de fraude contra credores e fraude à execução.

 

Tais circunstancias ocorrem quando o proprietário de bens, sejam eles móveis ou imóveis, com o propósito de dilapidar seu patrimônio para não pagar suas dívidas, aliena todos os seus bens.

 

Havendo processo de conhecimento (ação), processo de execução, ou meros indícios de insolvência, o credor prejudicado poderá, a qualquer momento, pedir a penhora de bens do devedor. Logo, para não sofrer prejuízos, ou pior – perder o bem que pagou, o comprador deve fazer uma análise minuciosa dos documentos do vendedor.