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Alienação Fiduciária – Procedimento no caso de inadimplemento do devedor

Regida pela Lei 9.514/1997, a alienação fiduciária de bem imóvel consiste no negócio jurídico mediante o qual o devedor (fiduciante), transmite a propriedade imobiliária ao credor (fiduciário), em garantia da dívida assumida pela aquisição do imóvel.  

 

De acordo com os artigos 25 e 33 da referida norma, a propriedade transmitida ao fiduciário, normalmente instituições bancárias, é resolúvel. Isso significa que, pago o preço determinado no contrato, resolve-se a propriedade do credor, passando-a ao antigo devedor.

 

Cumprida a obrigação pecuniária, o credor fiduciário deverá colocar o termo de quitação à disposição do devedor fiduciante, no prazo de 30 dias, para que este leve o termo à averbação junto ao oficial de Registro de Imóveis, consolidando a propriedade em seu nome.

 

A lei de alienação fiduciária é contempla garantias em casos de atraso, omissão e inadimplemento. De um lado, estipula multa de 0,5% do valor do contrato ao credor que omite a entrega do termo de quitação ao antigo devedor, descumprindo o prazo legal de 30 dias. De outro, prevê o procedimento a tomar no caso de inadimplemento do devedor fiduciante.

 

Primeiramente, válida a leitura do Art. 26: “Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário”.

 

O disposto acima diz que, inadimplente o devedor, no todo em parte do valor contratado, a propriedade imobiliária deixará de ser resolúvel e se consolidará em nome do credor fiduciário.

 

Confirmada a mora do devedor, nos termos dos parágrafos do artigo 26, o devedor será intimado pessoalmente ou por edital, providenciado pelo oficial de Registro de Imóveis, para pagar as prestações vencidas e vincendas até a data do pagamento, dentro do prazo de 15 dias, incidindo, inclusive, os juros convencionados, a multa (cláusula penal), tributos, condomínios e demais despesas oriundas da cobrança.

 

Não encontrado o devedor, o oficial poderá providenciar os editais de intimação, devendo ser publicados por três dias em jornais de grande circulação.

 

Se a dívida não for paga no prazo de 15 dias, o oficial providenciará o registro de consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, mediante requerimento como prova do pagamento do imposto de transmissão (que foi pago quando o vendedor transferiu a propriedade ao credor fiduciário).

 

Após a consolidação da transferência em nome do fiduciário, este providenciará público o leilão para venda do imóvel em até 30 dias. Se neste prazo não o fizer, há entendimento doutrinário que o caminho da consolidação e das intimações deverá ser reiniciado, sob pena de nulidade. Lembrando que se trata de entendimento isolado.

 

Ao contrário do exigido para consolidação da propriedade, a lei de alienação fiduciária não estipula a necessidade de publicação do leilão em jornais de grande circulação, podendo o fiduciário exercer ou não esta medida, a que recomendados como uma cautela.

 

No primeiro leilão ou primeira praça, também denominada, o valor oferecido deverá suplantar o valor do imóvel constante do contrato, devidamente corrigido pelo índice utilizado no instrumento.

 

Não havendo sucesso, o fiduciário providenciará o segundo leilão, em até 15 dias, no qual o imóvel será vendido pelo maior lance, desde que seja superior ao valor da dívida cobrada (com juros, correção, multa, prêmios do seguro, encargos, tributos municipais, condomínios e despesas do leilão).

 

Na hipótese de sobrar algum valor do arremete, a diferença será devolvida ao devedor. No entanto, se sobrevier o oposto, isto é, se o valor da arrematação for inferior ao valor da dívida, esta considerar-se-á extinta, devendo o credor entregar termo de quitação ao devedor.

 

Tanto o credor fiduciário, seu sucessor ou cessionário dos direitos decorrentes da alienação fiduciária, quanto o adquirente em leilão público, valer-se-ão de ação de reintegração de posse, nos termos do art. 30 da Lei 9.5417/1997, com possibilidade de liminar de desocupação em sessenta dias.

 

O legitimado para ingressar com ação de reintegração de posse poderá fazê-lo a partir da data do esbulho praticado pelo fiduciante (devedor), podendo considerar o dia da alienação no público leilão, posto que é este o termo inicial legal para contagem do aluguel-pena imposto ao devedor que não restitui a posse.

 

Todavia, a ação de reintegração de posse pode anteceder a realização do leilão, bastando que se observe um único pressuposto processual, que é a consolidação plena da propriedade na pessoa do credor (fiduciário).

 

Havendo a retomada do imóvel pelo credor fiduciário, o consumidor perderá o total das parcelas pagas durante a vigência do contrato de alienação fiduciária?

 

Eis uma questão delicada, pois questiona-se a aplicabilidade do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor, aos negócios regidos pela lei de alienação fiduciária, in verbis:

 

Art. 53: “Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabelecerem a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado. ”

 

Segundo a Lei Consumerista, o produto alienado pode ser retomado quando da perda total do objeto contratado. O que não ocorre, segundo alguns especialistas, em virtude do bem ser de propriedade do credor no caso de alienação fiduciária de bem imóvel.

 

Conforme este entendimento, tratando de qualquer outro bem, cuja propriedade pertence ao consumidor, de fato, perfeitamente aplicável o disposto no art. 53. Apesar de quitar parte do valor da dívida contratada, o devedor fiduciante não é proprietário do imóvel, portanto, não faz jus a aplicação do art. 53, logo não deve receber de volta o que fora desembolsado.

 

Entretanto, divergimos respeitosamente deste entendimento, ora, da leitura do art. 53, impossível inferir que não está presente uma relação de consumo no sistema financeiro imobiliário, mormente, na alienação fiduciária em garantia.

 

O Código de Defesa do Consumidor se aplica às relações de consumo de maneira geral, ou seja, onde quer que estejam presentes as figuras do consumidor e fornecedor, inclusive nos contratos de alienação fiduciária. Se assim não fosse, seria muito difícil identificar o que seria uma relação de consumo.

 

Nesse sentido, oportuna a lição do mestre Nelson Nery Júnior, segundo o qual, para as compras a prestação, sejam de móveis ou imóveis, com garantia hipotecária, com cláusula de propriedade resolúvel, de alienação fiduciária, com reserva de domínio ou outro tipo de garantia, o Código não permite que se pactue a perda total as prestações pagas, no caso de retomada do bem ou resolução do contrato pelo credor, por inadimplemento do consumidor.[1]

 

O ensinamento do ilustre professor não prega pela devolução integral das parcelas pagas a título de alienação, porém, pela proibição da perda total do que foi pago.

 

Isso quer dizer que deve ser descontado, do valor das parcelas pagas pelo consumidor fiduciante (devedor), os prejuízos que tiver causado ao fiduciário, nos termos do art. 389 do Código Civil.

 

Desse modo, serão restituídas as parcelas pagas, descontadas, por exemplo, do valor da fruição correspondente, bem como, eventualmente, da desvalorização do imóvel, além de impostos e condomínios.

 

[1] NERY, Nelson. Código de Defesa do Consumidor comentado pelos autores do anteprojeto, 6ª edição. São Paulo: Forense Universitária, 1999, pp. 546-547.


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