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Cuidados na aquisição de imóveis – Quais cautelas adotar para minimizar os riscos.

Desde o princípio, a riqueza patrimonial dos indivíduos é mensurada pela propriedade imobiliária, pois refere-se à aquisição mais importante de suas vidas.

 

Em razão do valor envolvido na negociação, o comprador precisa adotar cautelas para diminuir os riscos envolvidos, atentando-se para diversos defeitos capazes de anular o negócio jurídico, quais sejam: procuração falsa, vícios do negócio (erro, dolo, coação, estado de perigo, fraude contra credores, etc.), objeto ilícito, agente incapaz, entres outros.

 

Como se verifica, inúmeros os fatores que podem invalidar o negócio jurídico de compra e venda de imóvel, razão pela qual é imprescindível o comprador minimizar riscos.

 

A compra e venda de imóvel, assim como qualquer outro negócio jurídico, deve sempre se basear na idoneidade e na moralidade das partes, devendo ser analisado previamente, com máxima atenção aos seguintes pontos:

  1. o imóvel está com todos os documentos em ordem;
  2. o imóvel pertence a quem se diz proprietário (ou seja, que não está sendo vendido a non domino, por quem não é dono ou pessoa autorizada); e,
  3. esse proprietário é moral e financeiramente idôneo.

 

Mister se faz a adoção de providências cautelares, pois, além de trazer segurança jurídica ao negócio, minimizando riscos, pode poupar o comprador de eventuais prejuízos, caso o vendedor do imóvel esteja em má situação financeira.

 

CERTIDÕES DO IMÓVEL

 

Todo o processo de aquisição começa pela solicitação das certidões referentes ao imóvel e à pessoa do vendedor. No tocante às providências referentes ao imóvel desejado, eis as certidões necessárias: Certidão de propriedade; Certidão negativa de tributos municipais; Certidão negativa de débitos condominiais; e, Certidão negativa de imóveis enfitêuticos.

 

Certidão de propriedade

 

A certidão de propriedade nada mais é do que a cópia da matrícula ou transcrição do imóvel, fornecidas pelo oficial de Registro de Imóveis onde está matriculado ou transcrito o referido imóvel.

 

Com o advento da Lei 6.015/1973, o processo de transcrição, o qual consistia em anotar as aquisições em determinado livro cartorial, foi substituído pelo de matrícula – que equivale a uma ficha com um número único de atribuição ao imóvel, com a descrição do bem e do proprietário. Transferências e gravames também devem constar na matrícula do imóvel, indicando quando o bem está financiado, penhorado e, ainda, quem é o respectivo proprietário.

 

Além disso, a cópia da matrícula deve estar atualizada, isto é, deve ter, no máximo, trinta dias contados da sua emissão. Portanto, no momento de receber a transferência da escritura do imóvel, o comprador deve estar com a cópia da matrícula atualizada, pois, havendo confusão de proprietários, ou penhora, riscos podem ser evitados.

 

Conforme mencionado, na matrícula do imóvel consta a qualificação completa do proprietário, indicando, se for o caso, diversas máculas que podem incidir sobre o negócio. Esse documento contemplará valiosas informações, destacando-se:

 

  1. O estado civil do vendedor. Se for casado, imprescindível a participação do cônjuge (outorga conjugal), exceto no regime de separação total de bens. Será obrigatória para qualquer regime de casamento para as pessoas que se casarem antes do avento do Código Civil de 2002 (casamentos celebrados até 11.01.2003).
  2. Se o imóvel já foi prometido a outra pessoa (compromisso de compra e venda) – nesse caso essas pessoas terão direito real de aquisição (art. 1.225, VII, e 1.418).
  3. Se o imóvel está hipotecado (direito real de garantia), garantindo alguma dívida do vendedor ou de antecessores.
  4. Se está penhorado por dívidas, fazendo-se necessária a verificação dos arts. 792, II e 828 do CPC. Tratando-se de ação real, ou de execução, haverá fraude contra credores ou à execução com presunção absoluta de sua ocorrência se houver averbação da pendência do processo junto à matrícula e, mesmo assim, o vendedor tentar alienar o imóvel.
  5. Se o imóvel está gravado com usufruto – o que dá direito de uso e colheita dos respectivos frutos – assim como qualquer outro direito real de terceiros sobre o imóvel (habitação, superfície, etc).
  6. Se existe contrato de locação registrado – que, nesse caso, o adquirente terá de respeitar a condição de locação do imóvel até o término de vigência da locação. Ademais, obrigatoriamente, o locatário terá direito de preferência sobre o imóvel locado, podendo adjudicá-lo (haver para si) caso a cláusula de preferência não seja respeitada, nos termos dos arts. 8º, 27 e 33 da Lei 8.245/1991 (Lei de Locação).
  7. Se está clausulado com cláusula de inalienabilidade.
  8. Se o vendedor é incapaz – menor de idade.
  9. Se o vendedor adquiriu o imóvel do seu pai ou avô, tendo irmãos (art. 496 do Código Civil). Haverá, nesse caso, necessidade de anuência dos demais descendentes e do cônjuge do vendedor, sob pena de nulidade relativa do ato.
  10. Se há averbação da construção e de benfeitorias no imóvel.

 

Certidão negativa de tributos municipais

 

A respeito dos tributos municipais, dos quais destaca-se o Imposto Territorial Urbano (IPTU), vale dizer que, em razão do caráter propter rem, os tributos vinculam-se ao imóvel como um todo. Desde modo, havendo despesas atreladas ao imóvel, o comprador adquirente será o responsável pela dívida municipal.

 

Assim, previa o art. 667 do Código Civil de 1916:

 

“O ônus dos impostos sobre prédios transmite-se aos adquirentes, salvo constando da escritura as certidões do recebimento, pelo fisco, dos impostos devidos.”

 

Quer dizer, não será este ou aquele o responsável pelo pagamento dos débitos tributários e, sim, o imóvel. Atenção: ainda que apresentado o carnê de quitação de débitos municipais, o comprador deve exigir a apresentação de certidão negativa de tributos atualizada, posto que seria possível a existência de débitos anteriores ao carnê.

 

Independentemente do caráter do tributo, é imprescindível que o vendedor apresente todos as certidões do imóvel para comprovar a inexistência de débitos tributários e atribuir segurança ao negócio que se pretende realizar.

 

Na prática, o tabelião notarial exige a apresentação de certidões negativas de impostos para lavrar a escritura pública, porém, havendo expressa dispensa pelo comprador, tal condição será registrada e o ato consolidado.

 

Embora a dispensabilidade das certidões encontre respaldo no Decreto 93.240/1986, regulamentador da Lei 7.433/1985 (que trata dos termos de lavratura das escrituras), a recente Lei 13.097/2015, diz o contrário:

 

O Tabelião consignará no ato notarial, a apresentação do documento comprobatório do pagamento do Imposto de Transmissão inter vivos, as certidões fiscais, feitos ajuizados, e ônus reais, ficando dispensada sua transcrição.

 

 

Ou seja, ainda que as certidões sejam dispensadas pelo comprador, as mesmas serão exigidas na outorga da escritura.

 

Certidão negativa de débitos condominiais

 

Assim como ocorre com os tributos imobiliários, aplica-se o conceito propter rem às despesas relativas ao condomínio, ou seja, agregando-se aos débitos do imóvel.

 

A quitação de débitos condominiais dá-se por meio de declaração fornecida pelo síndico, com firma reconhecida, sendo de rigor observar se de fato o documento foi assinado pelo síndico naquela qualidade (verificar a ata da assembleia que o elegeu). Na ausência do síndico, cumpre registrar que os subsíndicos e a administradora não estão autorizados a fornecer a declaração, exceto com o uso de procuração com outorga de poderes.

 

Pressuposto para lavratura da escritura de compra e venda, doação e cessão de direitos, a certidão negativa de débitos condominiais também deve ser previamente analisada pelo adquirente, o qual calculará, eventualmente, a quantia que vai dispender para quitar os débitos do condomínio.

 

A apresentação da certidão é exigida pelo tabelião em razão do supedâneo previsto na Lei de Condomínio (Lei 4.591/1964):

 

Art. 4º (…)

Parágrafo único. A alienação ou transferência de direitos de que trata este artigo dependerá de prova de quitação das obrigações do alienante para com o respectivo condomínio.

 

Certidão negativa de imóveis enfitêuticos

 

Instituto pouco conhecido, a enfiteuse, ou aforamento, é um direito real em contrato perpétuo, alienável e transmissível para os herdeiros, pelo qual o proprietário atribui a outrem o domínio útil de imóvel, em troca do pagamento de uma pensão anual certa e invariável.

Embora extinta pelo atual Código Civil, a enfiteuse não deixou de existir, submetendo as existentes ao regime do Código de 1916. Muito comum, por exemplo, em terrenos da Marinha, cuja propriedade, normalmente, pertence à União (regulados por lei especial – Decreto lei 9.760/1946).

 

Nesses casos, em particular, o adquirente deve exigir a certidão negativa de foro e laudêmio, expedida pela SPU (Secretaria do Patrimônio da União), para avaliar a condição financeira do imóvel. Isso por que a propriedade de imóveis enfitêuticos não se restringe à União, podendo alguns particulares utilizarem do instituto.

 

Terrenos muito extensos, por exemplo, utilizam da enfiteuse para produzir renda de suas glebas, gerando duas espécies de renda ao proprietário ou enfiteuta:

 

  1. uma renda anual, denominada foro (pagamento em razão do uso);
  2. laudêmio, que é devido cada vez que o imóvel enfitêutico é vendido (transferência de titularidade).

 

Foro e laudêmio são obrigações propter rem, que incidem sobre o imóvel, custeadas pelo atual proprietário ainda que anteriores a sua transferência, portanto, é de rigor exigir a certidão negativa de foro e laudêmio expedida pela SPU.

 

CERTIDÕES REFERENTES À PESSOA DO VENDEDOR

 

Cumprida a primeira etapa de análise, necessária a verificação de idoneidade do vendedor. O negócio jurídico poderá se realizar independentemente deste requisito, no entanto, se a situação ruinosa do vendedor é notória, a aquisição não deve ser consolidada, ainda que o preço seja convidativo.

 

Isso por que as chances de incidirem defeitos do negócio jurídico, conforme mencionado no início, são maiores quando o vendedor não é considerado idôneo sob o aspecto financeiro. Bastante comum a ocorrência de fraude contra credor ou à execução quando o preço está baixo do valor de mercado e o comprador desconhece as condições do imóvel e do respectivo proprietário.

 

Mesmo que o adquirente conheça o vendedor, imprescindível a solicitação dos seguintes documentos:

 

  1. Cópia do CPF (pessoa física e sócios) / CNPJ (pessoa jurídica). É importante observar a idade do vendedor e se todas as informações conferem (atos constitutivos, sócios e qualificação);
  2. Cópia do RG ou documento de identidade autenticado (pessoa física e sócios);
  3. Certidão de Nascimento atualizada (pessoa física) para verificar se o vendedor que se diz solteiro realmente o é. Se for casado, necessária a participação do cônjuge.
  4. Certidão negativa da Fazenda Pública Federal (Certidão de Quitação de Tributos e Contribuições Federais – pessoa jurídica e sócios), Estadual (ICMS) e Municipal (Certidão de Tributos Mobiliários);
  5. Certidão negativa do INSS (pessoa jurídica);
  6. Certidão negativa do FGTS (pessoa jurídica);
  7. Certidão da Justiça Estadual Cível – executivos fiscais (pessoa física, sócios pessoa jurídica);
  8. Certidão da Justiça Estadual Cível – ações (pessoa física, sócios pessoa jurídica);
  9. Certidão negativa da Justiça Estadual Criminal (pessoa física e sócios);
  10. Certidão negativa da Justiça do Trabalho (pessoa física, sócios e pessoa jurídica);
  11. Certidão negativa da Justiça Federal – Civil, Criminal e executivos fiscais (pessoa física, sócios e pessoa jurídica);
  12. Certidão negativa dos Tabeliães de Protesto (pessoa física, sócios e pessoa jurídica).

 

A análise desses documentos, ainda que trabalhosa, podem apontar dívidas e evitar prejuízos por parte do adquirente. O principal problema que pode surgir é a possibilidade de fraude contra credores e fraude à execução.

 

Tais circunstancias ocorrem quando o proprietário de bens, sejam eles móveis ou imóveis, com o propósito de dilapidar seu patrimônio para não pagar suas dívidas, aliena todos os seus bens.

 

Havendo processo de conhecimento (ação), processo de execução, ou meros indícios de insolvência, o credor prejudicado poderá, a qualquer momento, pedir a penhora de bens do devedor. Logo, para não sofrer prejuízos, ou pior – perder o bem que pagou, o comprador deve fazer uma análise minuciosa dos documentos do vendedor.

 

 

 

 

 

 

 


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