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Imissão na posse – Procedimento para o adquirente obter a posse do imóvel arrematado em leilão

Institutos aparentemente semelhantes, nada tem a ver a posse e a propriedade, pois embora relacionados, ambos podem sobrevir ante a ausência do outro. Isto é, ter a posse não significa ter a propriedade sobre um bem, como ocorre nos contratos de locação, usufruto, habitação, entre outros.

 

Uma vez atribuída a propriedade de um bem imóvel – o direito real de usar, gozar ou fruir, dispor e reivindicar – ao adquirente (comprador), lhe é conferido também o título de possuidor.

 

Quando não conferida a posse mediata ou imediata pelo vendedor ou terceiro, no caso de bem adquirido em leilão com devedor que resiste sair do imóvel, o adquirente e proprietário poderá se valer das ações possessórias que estão à disposição do prejudicado para defender o seu direito de posse.

 

Nesse caso, o mais adequado é entrar com a ação de imissão na posse, pois certo que há uma obrigação contratual líquida, certa e exigível a ser resolvida. Cabível também a execução para entrega de coisa certa, pautada no art. 806 do CPC, no entanto, considerando a celeridade do procedimento, oportuno que o comprador ou adquirente ingresse com a primeira opção.

 

Se o autor não dispuser de título executivo, isto é, da escritura pública com direito à posse, admitir-se-á exclusivamente a ação de imissão na posse pelo adquirente.

 

Com um procedimento mais célere e menos complexo, eis os pressupostos para ingressar com a ação de imissão na posse:

 

  1. Direito à posse, sem que, antes, tenha sido exercida: ora, só quem tem o direito à posse, pode requerer tutela jurisdicional de ingressar na posse;

  2. Posse direta ou detenção do sujeito passivo: necessário se faz que o sujeito passivo da demanda se encontre na posse direta do bem, embora de forma ilegítima;

  3. Recusa de entrega da posse: impedimento, pelo possuidor ou detentor, à legítima pretensão do titular do jus possidendi (autor da demanda).

 

Havendo a reunião dos três pressupostos supramencionados, o autor pode ingressar com a ação de imissão na posse e, apresentando urgência, com pedido de antecipação de tutela.

 

No caso de arrematação de imóvel se vislumbra uma das aplicações mais claras da ação de imissão na posse. Ocorrendo a arrematação ou adjudicação judicial, o arrematante pode viabilizar a solicitação mediante simples requerimento ao juiz da execução, no caso de imóvel adquirido em leilão judicial.

 

Por outro lado, estando o imóvel na posse de terceiros, e não na dos executados ou do depositário judicial, o autor deve reclamar em ação autônoma, não mais nos autos da execução.

 

Eis os entendimentos extraídos do Primeiro Tribunal de Alçada Cível de São Paulo:

 

Arrematação – execução hipotecária – bem imóvel alienado judicialmente – possibilidade do arrematante pedir a imissão na posse mediante imples requerimento ao juiz da execução, no caso do imóvel estar ocupado pelo executado, ou sub guardo do depositário, judicial ou particular – necessidade, todavia, de se pleitear o imóvel mediante ação própria, quando o terceiro que não for parte, estiver na posse do mesmo – irrelevância de que a penhora incida em bem que encontre com terceiro – (…) indeferimento na expedição de mandado de desocupação do imóvel – validade – recurso improvido. (Agravo de Instrumento nº 27.584, Praia Grande, 7ª Câmara, Relator Juiz Ariovaldo Santini Teodoro, 12.08.1997).

Imissão de posse – pedida pelos arrematantes nos próprios autos de execução – indeferimento, por encontrar-se o imóvel na posse de terceiros, e não na dos executados ou depositário judicial – necessidade do ajuizamento em ação própria – recurso improvido. (Agravo de Instrumento nº 16.867, Presidente Venceslau, Terceira Câmara, Relator Juiz Carlos Paulo Travain, 10.08.1993).

Pois bem. Com a penhora, o ocupante ou proprietário que participou da relação jurídica processual executiva passa de possuidor a depositário, ensejando a imissão de posse por simples requerimento e consequente expedição do mandado de imissão na posse.

 

Basta, portanto, o adquirente fazer a distinção do titular que está na posse do imóvel a que tem direito – se está ocupado por terceiro, pelo executado, ou pelo depositário judicial.

 

Uma vez esclarecido o procedimento adotado para a espécie de arrematação em hasta pública – praça – leilão judicial, mister se faz elucidar sobre a arrematação em leilão extrajudicial.

 

Conforme a espécie de leilão judicial, também é possível o pleito de imissão de posse como procedimento especial no caso de arrematação em leilão extrajudicial, com fundamento no Decreto – Lei 70/66.

 

Nesse sentido, a Súmula 4 do Tribunal de Justiça de São Paulo faz menção: “É cabível liminar em ação de imissão de posse, mesmo em se tratando de imóvel objeto de arrematação com base no Decreto – Lei 70/66. ”

 

A especialidade consiste na possibilidade de liminar e no arbitramento de taxa de ocupação do imóvel, cobrável por intermédio de execução. Veja o que dispõe o referido decreto:

 

Art 37. Uma vez efetivada a alienação do imóvel, de acordo com o artigo 32, será emitida a respectiva carta de arrematação, assinada pelo leiloeiro, pelo credor, pelo agente fiduciário, e por cinco pessoas físicas idôneas, absolutamente capazes, como testemunhas, documento que servirá como título para a transcrição no Registro Geral de Imóveis.

 

1º O devedor, se estiver presente ao público leilão, deverá assinar a carta de arrematação que, em caso contrário, conterá necessariamente a constatação de sua ausência ou de sua recusa em subscrevê-la.

 

2º Uma vez transcrita no Registro Geral de Imóveis a carta de arrematação, poderá o adquirente requerer ao Juízo competente imissão de posse no imóvel, que lhe será concedida liminarmente, após decorridas as 48 horas mencionadas no parágrafo terceiro deste artigo, sem prejuízo de se prosseguir no feito, em rito ordinário, para o debate das alegações que o devedor porventura aduzir em contestação.

 

3º A concessão da medida liminar do parágrafo anterior só será negada se o devedor, citado, comprovar, no prazo de 48 (quarenta e oito) horas, que resgatou ou consignou judicialmente o valor de seu débito, antes da realização do primeiro ou do segundo público leilão.

 

Art 38. No período que mediar entre a transcrição da carta de arrematação no Registro Geral de Imóveis e a efetiva imissão do adquirente na posse do imóvel alienado em público leilão, o Juiz arbitrará uma taxa mensal de ocupação compatível com o rendimento que deveria proporcionar o investimento realizado na aquisição, cobrável por ação executiva.

 

Para ambos os procedimentos, seja o imóvel arrematado em leilão judicial, ou extrajudicial, a sentença nos autos da ação de imissão na posse é executiva lato sensu, determinando a entrega no prazo que estabelecer.

 

Cumpre-se, assim, pela expedição de mando de imissão de posse, nos termos do art. 536 e seguintes do CPC, especialmente, o art. 538, caso não tenha sido concedida a tutela antecipada de urgência (CPC, arts. 300, 537 e 538), impossibilitando o mecanismo defesa – embargos do devedor.


42 thoughts on “Imissão na posse – Procedimento para o adquirente obter a posse do imóvel arrematado em leilão”

  1. Boa tarde,
    Gostaria de saber os tramites e custas para processo de imissão de posse de imóvel arrematado em leilão.
    No aguardo,
    Fabiana.

  2. Olá, tenho interesse em uma ação deste tipo, qual o valor das custas advocatícias e o prazo para este tramite legal? Quero saber ainda se seu escritório atua em Mato Grosso.

  3. Bom dia
    quanto tempo depois da arrematação e emissão dos documentos o imovel é desocupado o morador tem um prazo para desocupar?ou ele pode entra com algum recurso impedindo que eu tome posse do bem?tenho medo da pessoa se recusar a sair do imovel

    1. Bom dia!

      O tempo para desocupação varia caso a caso, isso depende principalmente da concessão de uma liminar obrigando que o devedor desocupe o imóvel.

      A maioria das liminares da um prazo de até 60 dias para desocupação do imóvel.

      O prazo pode ser menor ou maior, existem algumas variáveis de cada caso.

      1. Maria, peticione requerendo a presença de um oficial de justiça para que cumpra o mandado, sendo necessário, o próprio oficial de justiça solicitará a presença de força policial.

  4. No imóvel arrematado existe a posse de terceiros. Com casa construída. O arrematante arrematou o lote. Como fica a situação do posseiro que construiu a casa. É não foi notificado de nada. É um terceiro de boa-fé.

    1. Beto,

      Boa tarde!

      O primeiro ponto seria entendermos qual a modalidade de leilão estamos falando, Judicial ou Extrajudicial.

      Se o imóvel foi arrematado de forma legítima, e foram cumpridos todos os requisitos básicos, notificação, edital, e existe alguém na posse do bem, nesse caso o terceiro não está de boa-fé.

      Na situação questionada, o qual o terceiro não foi notificado, sim, pode ocasionar a anulação do leilão. Nesse caso o terceiro pode estar de boa-fé ou não.

  5. Boa tarde!

    Comprei um imovel em um leilao extrajudicial e terei que entrar com a ação de imissão de posse, mas tomei conhecimento que a área construída do imóvel foi demolida.. Posso entrar com a imissao de posse juntamente com as perdas e danos pela demolição da área construída do imóvel?

    1. O primeiro passo é descobrir quando foi feita a demolição, pois, se o banco disponibilizou o imóvel para ir a leilão e o mesmo já se encontrava demolido antes da arrematação, e no edital constava edificação, pode ser ajuizada uma ação para devolução dos valores, pois, há expresso descumprimento do edital.

      Se o imóvel foi demolido posterior a arrematação, então, o procedimento é diferente, nesse caso seria fundamental ajuizar ação por perdas e danos contra o ocupante do imóvel.

  6. Comprei um apartamento em leilão de banco (extra judicial) o imóvel, constava como ocupado, porem em visita ao condomínio, fui informado que o antigo dono não habita o imóvel, somente utiliza o local esporadicamente, e que não possui nenhuma mobília dentro do mesmo. Não consigo fazer contato com o mesmo e tambem tenho um pouco de receio para fazelo, Posso chamar um chaveiro e adentrar o imóvel ou preciso de ordem de juiz para o acesso.

    1. Irineu,

      Não aconselho a proceder dessa forma, notifique extrajudicialmente o devedor, procure ter informações com o síndico/zelador a respeito do paradeiro, e se de fato o ocupante realmente retirou todos os pertences.

      Caso não tenha retirado, sugiro mesmo assim entrar com uma ação com pedido de liminar requerendo a sua imissão.

      Caso o devedor ja tenha retirado toda mobília, na presença de 2 testemunhas, chame um chaveiro abra o apartamento e de ordens aos funcionários para que o devedor não possa mais adentrar as dependências do condomínio.

      Saliento ainda, que todo esse procedimento só pode ser feito se o imóvel já estiver registrado.

  7. Alienação fiduciária de bem imóvel, o Banco executou todas as etapas, não ocorreu arrematação nos leilões de 1 e 2 praças, o banco escriturou o bem, emitiu certidão negativa de 1 e 2 praça e agora está realizando leilão único, mas o imóvel está ocupado por terceiros, o banco não notificou o terceiro que está com a posse direta do imóvel da realização do leilão único, pergunta, este terceiro que tem a posse direta do imóvel, pode entrar com ação anulando o leilão único? Neste caso a ação possessória é mais rápida?

    1. Wagner,

      O devedor pode ajuizar ação anulatória sempre que quiser, porém, não terá seu direito reconhecido sem fundamento jurídico, haja visto que o Banco cumpriu com as etapas necessárias.

      Ação de imissão na posse visa a desocupação imediata dos devedores, é o método mais rápido sim.

  8. Boa tarde gostaria de tirar uma dúvida , arrematei um terreno em um leilão judicial, ao conferir o imóvel comprado foi constatado que vários terceiros ocuparam o lote em questão , como devo proceder ?

    1. Wagner, se o terreno foi arrematado em um leilão judicial já existe um processo em curso, então basta peticionar ao juiz requerendo um mandando de imissão na posse.

      Com o mandando expedido, existem 2 situações, ou os ocupantes se retiram de forma amigável, ou é necessário requisitar a presença de um oficial de justiça para cumprir, nesse caso poderá pedir reforço policial se for necessário.

    2. Wagner, como o imóvel foi arrematado de um leilão judicial, já existe processo em curso, portanto, é necessário que um advogado especializado peticione requerendo mandado de imissão na posse, nos próprios autos.

      Com o respectivo mandado será viável se imitir na posse do respectivo terreno, caso os ocupantes não saiam com o mandado em mãos, então é necessário requerer no processo a presença de um oficial de justiça para que cumpra tal diligência.

  9. Comprei um imóvel no leilão da caixa, onde o mesmo está ocupado, sendo que o senhor que esta ocupando não é o antigo proprietário, e também o referido tem dois imóveis em seu nome. Pergunto como faço para pedir a desocupação do imóvel?

    1. Angelo, sugiro arrolar todas as partes nesse caso específico.

      Pois, você é o novo proprietário, porém, não é o detentor da posse, portanto, é plausível arrolar tanto ocupante como ex-proprietário. Caso o juiz tenha interpretação distinta, irá publicar algum despacho informando, mas não será algo prejudicial à causa.

  10. Somente um advogado pode entrar com imissão de posse? a Defensoria pública me recusou o atendimento por não estar dentro dos critérios necessários, porém não tenho condições de pagar um advogado. Tem como eu (não sou advogado) dar andamento no processo mesmo sem ser advogado?

    1. Eduardo, somente alguém inscrito na OAB, no caso um advogado pode ajuizar uma ação.
      O andamento do processo depende do advogado também, pois, ao longo do processo será necessário peticionar.

  11. Olá! Comprei um imovel em leilão judicial em 2010,embora eu nao soubesse havia moradores lá ,que invadiram a propriedade após a morte da proprietária, nunca pagaram impostos, motivo pelo qual o imovel foi a leilao,os moradores recusaram sair, quando informei ter comprado o imóvel, entrei com uma ação na justiça em 2016, pedindo imissao na pose,agora veio a sentença na qual a juiza deu como improcedente, alegando que os moradores tem direito ao usucapiao. Pergunto? É justo que eu perca algo comprovadamente comprado da propria justiça. Obrigada.

    1. Dalva, os leilões judiciais são perigosos exatamente por fatos assim, ações de Usucapião em curso, podendo comprometer a arrematação.
      O principal é ter um advogado, analisar o processo e se necessário recorrer da sentença.

  12. Arrematei um imóvel em leilão extrajudicial e o mesmo estava ocupado. Entrei com uma ação de imissão da posse e a juíza expediu um mandado de notificação e despejo no prazo de 60 dias. A própria devedora saiu do imóvel no prazo estabelecido porém não entregou as chaves, não consigo contato. A mesma não fez agendamento de mudança formal porém houve a mudança segundo a portaria e sistema do condomínio. O apartamento está vazio sem nenhum bem da devedora. Preciso de mais alguma ação da juíza ou já posso ir com chaveiro e adentrar no imóvel?

    Obrigado.

    1. Nesse caso, se o ocupante realizou a mudança e desocupou o imóvel, recomendo primeiro tentar contato com a ocupante para se certificar de que já foi feita toda mudança, caso negativo, comunique o zelador e o síndico de que irá realizar a abertura do imóvel, pois o imóvel já está registrado em seu nome, peça que eles acompanhem a abertura. Caso esteja vazio, não há mais nada a ser feito, você estará na posse do imóvel, porém, certifique-se de todos as etapas mencionadas para não ter nenhum problema no futuro.

  13. No caso de emissão de ordem judicial para a desocupação forcada como fica a situação dos Bens móveis do morador, antigo proprietário de quem é a responsabilidade pela guarda?

    1. Rosilene, no caso de ordem judicial, a qual o juiz expede o mandado de imissão na posse determinando a desocupação do imóvel, é responsabilidade do devedor providenciar a retirada dos bens móveis.
      O entendimento do STJ é de que para caracterizar o abandono, é necessário ANIMUS, ou seja, vontade. Para ser claro, suponhamos que o devedor esteve presente na reintegração e não tomou nenhuma decisão quanto aos bens, foi retirado do imóvel e não se prontificou a retirar os bens móveis, se manteve inerte. Tal motivo é suficiente para caracterização de abandono dos bens móveis. Por fim, caso o devedor não tenha participado, tente entrar em contato a fim de proceder com a devolução dos bens, pois, nesse momento a responsabilidade é de quem se imitiu na posse, não podendo se desfazer do dia para noite de todos os bens.

  14. Bom dia.
    Comprei um imóvel em leilão extrajudicial no dia 28-10-18 e o mesmo consta em ata ocupado, então fiz o procedimento de pagamento, registro do imóvel.etc. Entrei em contato com o antigo proprietário a qual reside no imóvel para informar a compra, mas o mesmo pediu para falar com o advogado dele, então eu liguei para o adv e o mesmo informou que entrou com uma ação de embargos contra o banco e não poderia tratar com a minha pessoa e sim com um advogado. Não perdi tempo e entrei com uma ação de imissão na posse assim que o registro saiu em meu nome em janeiro / 19. Para a minha surpresa o oficial de justiça foi até o imóvel em 35 dias a qual não encontrou o antigo proprietário e sim uma pessoa se passando por inquilina do imóvel e disse que desconhece o ex-proprietário e mencionou que alugou de um terceiro, enfim. entrei novamente com outro pedido no dia 05-02 incluindo o locador e inquilina que esteja na residência para a desocupação, porem até hoje 08-05 não obtive resposta alguma do juiz. Minha pergunta é; de que forma devo proceder nesse caso, pois descobri que a antigo proprietário usou amigos a qual eu encontrei no seu hall de amizade para mentir para o oficial que a residência está alugada para não receber a intimação do juiz e atrasar o processo.

    1. Fabio,

      Peça ao seu advogado para demonstrar as provas no processo, porém, se de fato os ocupantes forem inquilinos, precisam apresentar o contrato de locação.

      No mais, ele locou de quem?

      Nesse caso o procedimento de imissão permanece o mesmo, porém, é necessário qualificar quem está ocupando o imóvel e requerer ao juiz a desocupação dos indivíduos.

  15. Arrematei um imóvel do banco no dia 21 de fevereiro o registro de imóveis ainda não finalizou o registro, minha dúvida é: o mutuário tem conhecimento de que o imóvel foi arrematado, porém continuam na posse deste, quando eu tiver em maos o registro peço p saírem ou vou ao advogado p pedir a imissaode posse direto?

    1. O mutuário tem conhecimento que o imóvel irá a leilão.
      Ele só toma ciência da arrematação a partir do momento em que o advogado notifica extrajudicialmente que esse imóvel foi arrematado.
      Caso o devedor não se pronuncie, ou deixe claro que não irá sair, então é necessário ajuizar uma ação de imissão na posse.
      O registro é a prova definitiva de que o imóvel foi arrematado, porém, é possível ajuizar a ação com a ata de arrematação.

  16. Boa noite,
    No caso de imóvel adquirido em leilão judicial, apenas um advogado pode solicitar ao juiz um mandado de imissão na posse?
    No caso de contratação de advogado para realização desse ato processual, qual é a praxe para cálculo dos honorários, um valor fixo ou um percentual sobre o valor de arrematação do bem imóvel?
    Grato.

  17. Comprei uma casa em leilão. Entrei com imissão de posse, a juíza deferiu minha liminar. O oficial cumpriu o mandato de imissão de posse, mas não exigiu que o ocupante tirasse seus pertences. Agora ele não vem tirar seus pertences da casa e ainda falou que eu não posso tocar nos móveis dele. O que devo fazer? Posso retirar os móveis dele da casa?

    1. Prezado Fernando,
      O melhor a ser feito é informar o juiz do processo de imissão na posse que o Requerido se nega a retirar os pertences. Posteriormente, fazer o pedido para que ele retire os bens em X dias.
      O juiz provavelmente se manifestará a respeito disso. Caso a resposta seja negativa, entre em contato para conversarmos.
      Abraço.

  18. arrematei um apto cujo devedor fiduciário do banco inter,ja passei escritura e registro para meu nome e a moradora usa de vários recursos jurídicos inclusive o ultimo recurso foi agravo de instrumento para ganhar tempo para ficar no imóvel,já passaram 9 meses e ela não sai do imóvel ,juiz já determinou que o oficial de justiça a retire e quando vai cumprir aparece seu advogado correndo com alguma medida jurídica para que ela não saia do imóvel,qual procedimento mais correto para que eu tenha posse imediata?

    1. O procedimento correto é ajuizar a ação de imissão como parece que foi feito.

      O importante é saber se o agravo tem efeito suspensivo, e requerer no processo a desocupação com a presença de força policial se for necessário.

      Porém é imprescindível analisar o processo antes de afirmar veementemente qualquer opinião.

      Segue meu e-mail: rodrigo@costamilan.adv.br

  19. Boa tarde!
    Me chamo Paulo e moro no Paraná.
    Arrematei um apartamento em leilão extrajudicial de um banco em liquidação judicial. No edital constava como ocupado e fiquei sabendo por terceiros que o suposto detentor da posse tinha uma decisão transitada e julgado favorável sua posse em 2013 e o apartamento já estava registrado no RGI em nome do banco devido a uma execução de dívida da construtora do prédio desde 2002. O condomínio e Iptu estava atrasado desde 2010, sendo pago todos os débitos pelo banco em questão. Já foi feito a transferência e o devido registro de propiedade no RGI em meu nome.
    Após o registro pedir informação ao condomínio quem era o posseiro do referido imóvel, e fui informado que era um tal de Sr Ferndo e ele está aproximadamente uns 2 anos ou mais que ñ aparece no apto sendo que o mesmo foi alugado para um tal de Henrique, mas também não mora , só aparece de vez em quando, da as caras e vai embora, ninguém do condomínio sabe indentifica-los nem com nome todo, telefone ou endereço para que possamos notifica-los como o novo propietário e dar providências para uma ação de posse.
    Na escritura registrada em meu nome foi me dado a propiedade e posse.

    Como proceder e qual ação e mais viável neste caso?

    Obrigado!

    1. Prezado Paulo Sergio, a ação cabível é a de Imissão na Posse, pois se o Sr. Henrique da as caras, significa que existe movimentação.

      O ideal é ajuizar a ação em face do ex-proprietário, mesmo que não se saiba o paradeiro, existem meios para consulta, e caso nenhum deles tenha a devida eficácia, o mesmo pode ser citado por edital.

      Caso deseje discutir detalhadamente meu e-mail é: rodrigo@costamilan.adv.br

  20. Arrematei um imóvel em um leilão. Entrei com a imissao de posse. O prédio é uma loja de móveis. O oficial foi lá mais não encontra a pessoa responsável. Ela não tirou os móveis do prédio. O que deve ser feito?

    1. Prezada Juliety, se o oficial não encontrar a pessoa responsável, ele deverá marcar a citação por hora certa, caso novamente não encontre o responsável, então poderá dar por citada outra pessoa que ali esteja no momento.
      Segue meu e-mail: rodrigo@costamilan.adv.br

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