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Orientação ao comprador – Fique atento aos vícios de construção ao comprar um imóvel

 

 

Seja apartamento ou casa, novo ou usado, é imprescindível o comprador verificar se o local apresenta algum tipo de defeito ou vício que possa virar um enorme problema

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Adquirir a casa própria sempre foi o sonho de muita gente. Mas investir no ramo imobiliário para lucrar com a venda, quando arrematado o bem por preço muito inferior ao de mercado, é ainda mais prazeroso. Para alguns, a arrematação em hasta pública não trata meramente de uma atividade lucrativa, mas de uma ocupação diária.

 

Porém, ao comprar um imóvel, seja novo ou usado, é necessário ficar atento aos problemas que podem surgir na unidade e também no próprio condomínio.

 

Os chamados “vícios de construção” podem ser considerados aparentes ou ocultos e a construtora que produziu o empreendimento pode ser responsabilizada juridicamente por problemas no imóvel pelo prazo de 05 anos, a contar da data da entrega (ação de reparação de danos).

 

Acerca dos contratos de construção, o ilustre professor Hely Lopes Meirelles, autor da obra Direito de Construir, deslinda: “Contrato de construção é todo ajuste para execução de obra certa e determinada, sob direção e responsabilidade do construtor, pessoa física ou jurídica legalmente habilitada a construir, que se incumbe dos trabalhos especificados no projeto, mediante as condições avençadas com o proprietário ou comitente”.

 

Basicamente, são duas as modalidades de contrato de construção: por empreitada, em que o construtor-empreiteiro assume os encargos técnicos da obra e também os riscos econômicos da construção e ainda custeia a construção, por preço fixado de início; e por administração, quando o construtor se encarrega da execução de um projeto, mediante remuneração fixa ou percentual sobre o custo da obra, correndo por conta do proprietário todos os encargos econômicos do empreendimento.

 

Nos contratos de construção, via de regra, está-se diante de uma relação de consumo. Excepcionalmente, contudo, quando a relação jurídica se dá entre particulares não agasalhados pelo conceito da relação consumerista, cujos atores são fornecedor e consumidor, caracterizado como o destinatário final do produto ou serviço, haverá uma relação jurídica meramente civil, regida pelas disposições contidas no Código Civil.

 

A construção de um imóvel se constitui numa obrigação de resultado, em que o contratante espera pela perfeição técnica da obra, bem como pela sua solidez e segurança, uma vez que contrata um profissional técnico habilitado detentor de um dever ético-profissional de bem realizar o seu trabalho. Trata-se, pois, de um pressuposto de qualidade intrínseco dessa obrigação, que deve atender a padrões mínimos de desempenho que garantam solidez, segurança e a sua razoável durabilidade.

 

Diante de tal fato, o contrato de construção não revela apenas seu cunho obrigacional pura e simplesmente, mas, pelo contrário, pela natureza do serviço e do resultado esperado, com o que se busca a realização de um sonho, o da casa ideal; assim, em ocorrendo o seu inadimplemento, configura-se situação ensejadora de reparação de dano moral.

 

Quanto à matéria, é o entendimento do Tribunal de Justiça de Minas Gerais, expresso nos acórdãos n.º 1.0382.05.047522-9/001 e 1070206317896-7/001:

 

APELAÇÃO CÍVEL. RESSARCIMENTO DE DANOS. CONSTRUÇÃO. IMÓVEL COM DEFEITO. PROVA PERICIAL NÃO DERRUÍDA. PREVALÊNCIA. DANO MORAL. CABIMENTO. Caso concreto, em que o contexto probatório demonstrou que o responsável técnico pelo projeto e obra foi o responsável pelos defeitos decorrentes da sua má-execução, impõe o acolhimento da indenização por danos materiais demonstrados pela perícia técnica. O dano moral é devido tendo em vista que o incômodo supera a ordem natural das coisas, exigindo que o proprietário e sua família desocupem o imóvel, para viabilizar os consertos. [1]

 

AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS – VÍCIO NA CONSTRUÇÃO – DECADÊNCIA – INOCORRÊNCIA – APURAÇÃO DOS DANOS – NECESSIDADE DE LIQUIDAÇÃO – COMPENSAÇÃO COM VALORES PAGOS – POSSIBILIDADE – DANOS MORAIS – CARACTERIZAÇÃO. O prazo previsto no art. 1.245 do Código Civil de 1916, relativo à responsabilidade do construtor pela solidez ou segurança da obra, é de garantia e não de prescrição ou decadência. Comprovados os vícios na construção, por laudo de vistoria e prova pericial produzida por perito técnico de confiança do juízo, em consonância com as demais provas realizadas nos autos, devem prevalecer as suas conclusões, ainda que em confronto com os interesses da parte requerente. Determina-se a liquidação de sentença quando não for possível, na fase de conhecimento, a fixação do quantum debeatur. É possível a compensação de valor eventualmente pago pela construtora com a indenização devida pelos danos materiais, devidamente apurados em liquidação de sentença. Enseja indenização por danos morais situação de sofrimento e angústia sofrida pela parte que vê seu imóvel ser entregue com defeitos significativos que representam risco de funcionalidade. [2]

 

Com efeito, a qualidade da obra executada dependerá, grosso modo, dos materiais utilizados, do projeto elaborado e da perfeição na execução desse projeto. As normas técnicas devem ser seguidas de modo que a sua inobservância acarretará a devida responsabilização.

 

Outrossim, tem o construtor o dever de fiscalizar a execução obra, devendo zelar pela escorreita execução do projeto, verificando não só a maneira como está sendo executada a construção, mas se os materiais utilizados são adequados e se estes estão de acordo com o discriminado no memorial descritivo.

 

Há, portanto, da parte do construtor/empreiteiro uma obrigação legal na escolha de seus funcionários (encarregados, mestre de obras, pedreiros, serventes, etc.), de sorte que deverá eleger trabalhadores capacitados para a execução de sua obra; na escolha dos materiais utilizados, que devem ser adequados a assegurar a razoável durabilidade, a solidez e a segurança da obra; na fiscalização da execução de seu projeto, devendo corrigir tempestivamente erros na execução do projeto.

 

Desse modo, dessa relação jurídica decorrem não apenas um tipo responsabilidade, mas abrange também a responsabilidade ético-disciplinar regida pela Lei n.º 5.194/66, responsabilidade administrativa, penal e civil.

 

Dicas para fazer uma boa compra:

 

  • No caso de imóveis na planta, visite outros empreendimentos da construtora para atestar a qualidade dos imóveis já entregues;

 

  • Para imóveis prontos, converse com vizinhos para saber se há problemas de construção pré-existentes e como a construtora age quando é demandada para solucionar falhas;

 

  • Sempre faça uma avaliação visual de janelas e portas, verificando se existem danos como arranhões e pinturas danificadas. Lembre-se de verificar instalações hidráulicas, elétricas, pintura e piso do imóvel.

 

 

Referências:

 

[1] TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE MINAS GERAIS. Apelação Cível n.º 1.0382.05.047522-9/001. 17.ª Câmara Cível. Rel. Desembargador Luciano Pinto.  j. em 02 Ago. 2007, DJ em 21 Ago. 2007.

 

[2] TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE MINAS GERAIS. Apelação Cível n.º 1.0702.06.317896-7/001. 12.ª Câmara Cível. Rel. Desembargador Alvimar de Ávila.  j. em 20 Ago. 2008, DJ em 30 Ago. 2008.


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