Impacto no Direito Imobiliário – mudança nos procedimentos de execução extrajudicial

Recentemente sancionada pelo Presidente da República Michel Temer, a Lei nº 13.465 de 11 de julho de 2017, mais conhecida como a Lei da Regularização Fundiária, trouxe consideráveis mudanças para os operadores do direito imobiliário, propriamente no segmento de leilões de imóveis.

 

O texto desburocratiza, simplifica e agiliza os procedimentos de regularização fundiária urbana, dos mais diversos gêneros de ordem do segmento imobiliário no Brasil. No contexto da alienação fiduciária de bens imóveis, esculpida nos alicerces da Lei nº 9.514/97, a medida oferece garantias mais eficazes aos que buscam beneficiar-se com a compra e venda de imóveis em leilão extrajudicial.

 

Já em vigor, a norma não só mitiga riscos ao arrematante de imóveis, como desmistifica dúvidas com relação à notificação do devedor, consolidação de propriedade, entre outros pontos que intimidavam os interessados desse ramo.

 

Dentre as mudanças introduzidas com a reforma, eis algumas questões que merecem ser destacadas sobre o tema de arrematação de imóveis na esfera extrajudicial:

 

  1. A possibilidade de o Oficial Notificador valer-se da notificação por hora certa, podendo, inclusive, efetuar a notificação na pessoa de funcionários de portarias responsáveis pelo recebimento de correspondências;
  2. Os Oficiais de Registro de Imóveis agora deverão consolidar a propriedade fiduciária em nome do credor somente 30 (trinta) dias após a expiração do prazo de 15 (quinze) dias para purgação da mora, ou seja, decorrerão 45 (quarenta e cinco) dias entre a data da notificação do Devedor Fiduciante e a consolidação da propriedade fiduciária;
  • O Devedor Fiduciante somente poderá quitar os valores em atraso até a data da consolidação da propriedade fiduciária;
  1. Após a consolidação da propriedade fiduciária e até a data do segundo leilão, o Devedor Fiduciante terá o direito de preferência na aquisição do imóvel por valor correspondente ao de sua dívida com o Credor, somado aos encargos e despesas, às custas de consolidação da propriedade, bem como as despesas do procedimento de cobrança e de leilão, além dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive custas e emolumentos;
  2. Para assegurar o direito previsto no item acima, as datas, horários e locais dos leilões deverão ser informados ao Devedor Fiduciante, porém, sendo considerado válido o simples envio de correspondência dirigida aos endereços constantes na Escritura ou Contrato, até mesmo endereço eletrônico;
  3. Finalmente, após causar muita confusão nos Tribunais do Brasil afora, está expresso que a aplicação subsidiária do Decreto-lei nº 70/66 se restringe aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca.

 

Ao passo que a atividade imobiliária é um ramo em ascensão, de grande interesse financeiro aos brasileiros, é fundamental que a legislação acompanhe as mudanças e adapte-se à realidade dos trâmites imobiliários.

 

Com o advento das alterações, o procedimento dispõe de maior segurança jurídica, sanando eventuais conflitos de interpretação da norma, e confere celeridade e eficácia ao procedimento de Execução Extrajudicial de Alienações Fiduciárias em Garantia, tanto para o Credor Fiduciário quanto para os eventuais arrematantes de imóveis em leilão.

Quantificação de danos morais segundo o entendimento do STJ – Quanto vale a sua dor emocional?

Há muito que se discute a quantificação do dano moral, vez que por muitos anos a Justiça retardou discussões a respeito de indenização por dor emocional ou um aborrecimento. Não existem dúvidas que se trata de tema polêmico e controverso, sobretudo que gera inconformismos relativos à sua fixação.

 

Após a consagração do art. 5º, incisos V e X, da Constituição Federal de 1988, e mais recentemente, no Código de Defesa do Consumidor e no próprio Código Civil, não há mais dúvidas que os danos morais são plenamente reparáveis, ainda que a dor emocional não tenha preço.

 

O que se busca é alcançar um equilíbrio entre o dano causado, refletido pela dor emocional, por um aborrecimento, ou ainda, por eventuais traumas, e as condições do agente causador.

 

Não se trata de uma “indústria indenizatória” como alguns chamam, mas de uma forma de reparar a vítima, sob uma perspectiva de “proporcionalidade”, buscando aliviar os sentimentos negativos oriundos da lesão moral. Mais do que isso, busca sancionar e, com isso, educar o agente lesante a fim de que ele não pratique outras condutas ofensivas.

 

Embora em tempos atuais se busque a uniformização de decisões, o arbitramento de valores fica a critério exclusivo dos magistrados, baseado em aspectos objetivos e subjetivos de cada caso em particular.

 

O Superior Tribunal de Justiça, por sua vez, sob a ótica de atender a reparação do dano e punir o agente, fixou critérios e parâmetros, quantificando as situações mais corriqueiras.

 

Segundo o entendimento desta Corte, “o valor por dano moral sujeita-se ao controle por via de recurso especial e deve ser alterado quando for arbitrado fora dos parâmetros fixados em casos semelhantes”[1].

 

Diante da vasta demanda de recursos, bem como da limitação do Superior Tribunal em reapreciar fatos, interpretar cláusulas e reexaminar provas, cabível, no entanto, a revisão do seu quantum, isto é, do seu valor.   Atualmente, o número de processos que debatem o dano moral é crescente, ultrapassando a casa de 70 mil processos ativos, fato que impulsiona uma singularização de entendimentos – uma padronização de decisões.

 

Nessa linha de entendimento, concretiza-se que a indenização por danos morais está condicionada à análise do fato e do nexo de causalidade entre ele e o dano sofrido, dispensando a prova objetiva do prejuízo da vítima.

Anuindo a ocorrência do dano moral, cabe à Corte Superior arbitrar o seu valor, mantendo-o, diminuindo-o ou aumentando-o, nos termos do acórdão proferido em 2ª instância.

 

Em razão da falta de supedâneo constitucional ou infraconstitucional, o quantum do dano moral tem sido aplicado com base em 02 critérios, a saber: (i) critério da tarifação, pelo qual o quantum das indenizações é prefixado; e (ii) critério do arbitramento pelo juiz, onde o aplicador do direito, estabeleça o valor devido de forma livre, no entanto, valendo-se sempre de convencimento motivado.

 

Justamente pela ausência de critérios objetivos determinados em lei, o STJ fixou limites à quantificação dos danos morais, a fim de atingir forma justa, proporcional e razoável o caráter dúplice desejado pela norma constitucional que assegura a reparação por dano moral.

 

Para o Tribunal Superior, ante a enorme quantidade processos que discutem o assunto, pluralizar os casos mediante um só entendimento é uma ótima estratégia, a qual minimiza-se tempo e fixam-se entendimentos.

 

Outro ponto a ser destacado diz respeito ao enriquecimento sem causa – questão bastante defendida pelos advogados da parte contrária – que recentemente vem ganhando força, mormente em casos cuja responsabilidade restringe-se à reparação material, como por exemplo, descumprimento contratual, produto com defeito, etc.

 

O valor dos danos morais tem de manter um equilíbrio: não pode ser tão alto a ponto de acarretar enriquecimento sem causa ao autor ou de arruinar financeiramente o réu, tampouco pode ser tão baixo a ponto de não penalizar o réu. Pois o escopo da medida envolve, sobretudo, uma tarefa pedagógica com vistas a disciplinar o agente lesante.

 

Desse modo, o autor do dano pensará nas consequências do seu ato e evitará a ocorrência de futuros prejuízos à integridade moral humana como um todo.

 

Ademais, todos os julgadores, sejam juízes, desembargadores, ou até ministros, ao estabelecer a quantia da indenização, consideram o valor da causa meramente estimativo, servindo precipuamente para efeitos fiscais e não podendo se tornar paradigma para a fixação de danos morais. Tanto poderá ser inferior quanto superior em relação àquele valor inicial.

 

Uma das hipóteses recorrentes à aplicação de dano moral trata da inserção indevida no cadastro de inadimplentes. São inúmeras as dificuldades enfrentadas por aquele que está com o nome sujo, dentre elas, destaca-se a dificuldade de concessão de crédito, já que a maioria das instituições financeiras recusam empréstimos, financiamentos e vendas a prazo.

 

No STJ, resta consolidado o entendimento de que a própria inclusão ou manutenção equivocada configura o dano moral in re ipsa, ou seja, dano vinculado à própria existência do fato ilícito, cujos resultados são presumidos (Ag 1.379.761).

 

Diversos os casos de aplicação de danos morais, segundo o STJ, dentre eles, estão até mesmo os mais inusitados, como: (i) diploma sem reconhecimento; (ii) atraso de voo; (iii) não compensação de crédito, por responsabilidade exclusiva do banco; (iv) cobrança indevida em operação de cartão de crédito; (v) divulgação de imagem sem autorização do autor; dentre outras.

 

Não obstante a consolidação da aplicabilidade do dano moral, há que se ressaltar acerca de sua imprescindibilidade, ou seja, sua efetiva necessidade, a qual deve ser calculada sopesando, sempre os critérios de proporção e razoabilidade.

 

Eis os limites estabelecidos pelo Superior Tribunal de Justiça:

 

a) Morte de pai de família: 200 salários mínimos para cada autor (RESP 468.93417) e 100 salários mínimos (RESP 435.71918). Morte de filho: 300 salários mínimos (ERESP 435.15719 e RESP 514.38420); 250 salários mínimos (AI 477.631-AgRg21 e RESP 565.29022), 200 salários mínimos (RESP 419.20623) e R$ 65.000,00 (RESP 506.09924).
b) Morte ocasionada por erro médico, independente da posição familiar ocupada pelo falecido: 300 salários mínimos: (RESP 371.93525 e RESP 493.45326).
c) Lesões físicas de pequena monta, que não deixam seqüelas e ocasionam incapacidade apenas temporária para o trabalho: R$ 6.000,00 (RESP 453.87427) e 20 salários mínimos (RESP 488.02428). Lesões físicas razoáveis, causadoras de seqüelas e de incapacidade parcial para o trabalho: R$ 54.000,00 (AI 480.836-AgRg29, hipótese em que ocorreu cegueira de um olho e deformidade no rosto); 100 salários mínimos (RESP 509.36230, hipótese em que ocorreu apenas cegueira de um olho) e 200 salários mínimos (AI 479.935-AgRg31, hipótese em que houve amputação de dois terços da mão esquerda, ocasionando perda do movimento de pinça). Lesões físicas graves, que causam incapacidade total e permanente para o trabalho: 570 salários mínimos (AI 469.137-AgRg32); R$ 200.000,00 para um autor e R$ 250.000,00 para o outro (RESP 505.08033).
d) Erro da instituição bancária na devolução de cheque e consequente encerramento da conta corrente, sem a inscrição do nome do autor nos cadastros de restrição de crédito: R$ 5.000,00 (RESP 577.89834).
e) Transferência indevida de valores de conta corrente para a conta de terceiros, por negligência na conferência das assinaturas: redução de R$ 20.000,00 para R$ 5.000,00. (RESP 623.44137).
f) Protesto indevido de título: 50 salários mínimos (RESP 503.89241 e RESP 435.22842) e 20 salários mínimos (RESP 575.62443).
g) Inscrição indevida do nome do autor em cadastros restritivos de créditos: 50 salários-mínimos (AI 548.373-AgRg46, AI 562.568-AgRg47, RESP 602.40148 e RESP 432.17749); R$ 5.000,00 (RESP 303.88850); R$ 6.000,00 (RESP 575.16651 e RESP 564.55252) e R$ 7.500,00 por autor (RESP 577.89853). Manutenção do nome do autor em cadastros de restrição do crédito, mesmo após a quitação da dívida: R$ 3.000,00 (RESP 299.45655) e R$ 6.000,00 (RESP 511.92156).
h) Extravio de bagagens e atraso de 10 horas de vôo internacional: redução para R$ 3.000,00 (RESP 602.01457). Prática de “overbooking”: R$ 6.000,00 (AI 581.787-AgRg64) e R$ 5.000,00 (REsp 773.48665).i) Divulgação de mensagem ofensiva à honra do autor, mas não através da imprensa: R$ 20.000,00 (AI 463.946-AgRg66, caso em que “a mensagem denominando-o de ‘mau caráter’ e de ‘péssima formação profissional’ passou a ser de conhecimento de todas as empresas de viagens, ramo no qual trabalhava o ofendido, tendo, até mesmo que se explicar perante o gerente da firma na qual trabalhava para que não fosse demitido”).
j) Imputação temerária ao autor, em notícia-crime perante autoridade policial, de delito que ele não praticou: R$ 40.000,00 (RESP 470.36575) e R$ 60.000,00 (RESP 494.86776).
k) Falsa imputação ao autor (empregado) de crime de apropriação indébita e consequente despedimento por justa causa: R$ 54.000,00 (AI 510.336-AgRg79).
l) Prisão indevida do autor, “por erro judiciário ou permanência do preso por tempo superior ao determinado na sentença”: R$ 30.000,00 (RESP 434.97080)
m) Atraso de 4 anos verificado no pagamento de prestação convencionada em contrato de seguro: R$ 20.000,00 (AI 546.723-AgRg86) n) Venda de veículo supostamente zero quilômetro, sendo posteriormente comprovado que ele fora acidentado e danificado antes em um test drive: 60 salários mínimos (RESP 369.97187).o) Afetação e interdição de imóvel do autor, após construção, de responsabilidade do réu, realizada com erros técnicos e incorreto estudo do local, ocasionando “rachaduras” e “crateras”: 200 salários mínimos (RESP 451.25190).

[1] STJ, 3ª Turma, AI 512.494-RJ, rel. Min. Antônio de Pádua Ribeiro, j. 21/08/03, decisão monocrática, DJU 05/09/03.