2º Passo – O perfil de imóvel ideal para arrematação

A escolha de um imóvel é determinante na hora da arrematação, acredito ser o ponto chave, portanto, tenham atenção aos seguintes pontos:

– Imóveis com fácil acesso as principais vias.
– Imóveis com comércio, ponto de ônibus ou metrô, terminais, faculdade, colégio, shoppings e restaurantes.
– Valor do Condomínio compatível com o metro quadrado da região.
– Rua com pouco movimento.
– Prédio com elevador.
– Imóvel com vaga de garagem.
– Rua sem a presença de feira livre.
– Rua que não esteja sujeito a alagamento.
– 2º andar para cima.

Os pontos são norteadores, obviamente, pode ser que você não encontre um imóvel com todos os pontos citados, no entanto, caso o imóvel possua a maioria da características, a venda dele será muito mais fácil.

Impacto no Direito Imobiliário – mudança nos procedimentos de execução extrajudicial

Recentemente sancionada pelo Presidente da República Michel Temer, a Lei nº 13.465 de 11 de julho de 2017, mais conhecida como a Lei da Regularização Fundiária, trouxe consideráveis mudanças para os operadores do direito imobiliário, propriamente no segmento de leilões de imóveis.

 

O texto desburocratiza, simplifica e agiliza os procedimentos de regularização fundiária urbana, dos mais diversos gêneros de ordem do segmento imobiliário no Brasil. No contexto da alienação fiduciária de bens imóveis, esculpida nos alicerces da Lei nº 9.514/97, a medida oferece garantias mais eficazes aos que buscam beneficiar-se com a compra e venda de imóveis em leilão extrajudicial.

 

Já em vigor, a norma não só mitiga riscos ao arrematante de imóveis, como desmistifica dúvidas com relação à notificação do devedor, consolidação de propriedade, entre outros pontos que intimidavam os interessados desse ramo.

 

Dentre as mudanças introduzidas com a reforma, eis algumas questões que merecem ser destacadas sobre o tema de arrematação de imóveis na esfera extrajudicial:

 

  1. A possibilidade de o Oficial Notificador valer-se da notificação por hora certa, podendo, inclusive, efetuar a notificação na pessoa de funcionários de portarias responsáveis pelo recebimento de correspondências;
  2. Os Oficiais de Registro de Imóveis agora deverão consolidar a propriedade fiduciária em nome do credor somente 30 (trinta) dias após a expiração do prazo de 15 (quinze) dias para purgação da mora, ou seja, decorrerão 45 (quarenta e cinco) dias entre a data da notificação do Devedor Fiduciante e a consolidação da propriedade fiduciária;
  • O Devedor Fiduciante somente poderá quitar os valores em atraso até a data da consolidação da propriedade fiduciária;
  1. Após a consolidação da propriedade fiduciária e até a data do segundo leilão, o Devedor Fiduciante terá o direito de preferência na aquisição do imóvel por valor correspondente ao de sua dívida com o Credor, somado aos encargos e despesas, às custas de consolidação da propriedade, bem como as despesas do procedimento de cobrança e de leilão, além dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive custas e emolumentos;
  2. Para assegurar o direito previsto no item acima, as datas, horários e locais dos leilões deverão ser informados ao Devedor Fiduciante, porém, sendo considerado válido o simples envio de correspondência dirigida aos endereços constantes na Escritura ou Contrato, até mesmo endereço eletrônico;
  3. Finalmente, após causar muita confusão nos Tribunais do Brasil afora, está expresso que a aplicação subsidiária do Decreto-lei nº 70/66 se restringe aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca.

 

Ao passo que a atividade imobiliária é um ramo em ascensão, de grande interesse financeiro aos brasileiros, é fundamental que a legislação acompanhe as mudanças e adapte-se à realidade dos trâmites imobiliários.

 

Com o advento das alterações, o procedimento dispõe de maior segurança jurídica, sanando eventuais conflitos de interpretação da norma, e confere celeridade e eficácia ao procedimento de Execução Extrajudicial de Alienações Fiduciárias em Garantia, tanto para o Credor Fiduciário quanto para os eventuais arrematantes de imóveis em leilão.

Alienação Fiduciária – Procedimento no caso de inadimplemento do devedor

Regida pela Lei 9.514/1997, a alienação fiduciária de bem imóvel consiste no negócio jurídico mediante o qual o devedor (fiduciante), transmite a propriedade imobiliária ao credor (fiduciário), em garantia da dívida assumida pela aquisição do imóvel.  

 

De acordo com os artigos 25 e 33 da referida norma, a propriedade transmitida ao fiduciário, normalmente instituições bancárias, é resolúvel. Isso significa que, pago o preço determinado no contrato, resolve-se a propriedade do credor, passando-a ao antigo devedor.

 

Cumprida a obrigação pecuniária, o credor fiduciário deverá colocar o termo de quitação à disposição do devedor fiduciante, no prazo de 30 dias, para que este leve o termo à averbação junto ao oficial de Registro de Imóveis, consolidando a propriedade em seu nome.

 

A lei de alienação fiduciária é contempla garantias em casos de atraso, omissão e inadimplemento. De um lado, estipula multa de 0,5% do valor do contrato ao credor que omite a entrega do termo de quitação ao antigo devedor, descumprindo o prazo legal de 30 dias. De outro, prevê o procedimento a tomar no caso de inadimplemento do devedor fiduciante.

 

Primeiramente, válida a leitura do Art. 26: “Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário”.

 

O disposto acima diz que, inadimplente o devedor, no todo em parte do valor contratado, a propriedade imobiliária deixará de ser resolúvel e se consolidará em nome do credor fiduciário.

 

Confirmada a mora do devedor, nos termos dos parágrafos do artigo 26, o devedor será intimado pessoalmente ou por edital, providenciado pelo oficial de Registro de Imóveis, para pagar as prestações vencidas e vincendas até a data do pagamento, dentro do prazo de 15 dias, incidindo, inclusive, os juros convencionados, a multa (cláusula penal), tributos, condomínios e demais despesas oriundas da cobrança.

 

Não encontrado o devedor, o oficial poderá providenciar os editais de intimação, devendo ser publicados por três dias em jornais de grande circulação.

 

Se a dívida não for paga no prazo de 15 dias, o oficial providenciará o registro de consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, mediante requerimento como prova do pagamento do imposto de transmissão (que foi pago quando o vendedor transferiu a propriedade ao credor fiduciário).

 

Após a consolidação da transferência em nome do fiduciário, este providenciará público o leilão para venda do imóvel em até 30 dias. Se neste prazo não o fizer, há entendimento doutrinário que o caminho da consolidação e das intimações deverá ser reiniciado, sob pena de nulidade. Lembrando que se trata de entendimento isolado.

 

Ao contrário do exigido para consolidação da propriedade, a lei de alienação fiduciária não estipula a necessidade de publicação do leilão em jornais de grande circulação, podendo o fiduciário exercer ou não esta medida, a que recomendados como uma cautela.

 

No primeiro leilão ou primeira praça, também denominada, o valor oferecido deverá suplantar o valor do imóvel constante do contrato, devidamente corrigido pelo índice utilizado no instrumento.

 

Não havendo sucesso, o fiduciário providenciará o segundo leilão, em até 15 dias, no qual o imóvel será vendido pelo maior lance, desde que seja superior ao valor da dívida cobrada (com juros, correção, multa, prêmios do seguro, encargos, tributos municipais, condomínios e despesas do leilão).

 

Na hipótese de sobrar algum valor do arremete, a diferença será devolvida ao devedor. No entanto, se sobrevier o oposto, isto é, se o valor da arrematação for inferior ao valor da dívida, esta considerar-se-á extinta, devendo o credor entregar termo de quitação ao devedor.

 

Tanto o credor fiduciário, seu sucessor ou cessionário dos direitos decorrentes da alienação fiduciária, quanto o adquirente em leilão público, valer-se-ão de ação de reintegração de posse, nos termos do art. 30 da Lei 9.5417/1997, com possibilidade de liminar de desocupação em sessenta dias.

 

O legitimado para ingressar com ação de reintegração de posse poderá fazê-lo a partir da data do esbulho praticado pelo fiduciante (devedor), podendo considerar o dia da alienação no público leilão, posto que é este o termo inicial legal para contagem do aluguel-pena imposto ao devedor que não restitui a posse.

 

Todavia, a ação de reintegração de posse pode anteceder a realização do leilão, bastando que se observe um único pressuposto processual, que é a consolidação plena da propriedade na pessoa do credor (fiduciário).

 

Havendo a retomada do imóvel pelo credor fiduciário, o consumidor perderá o total das parcelas pagas durante a vigência do contrato de alienação fiduciária?

 

Eis uma questão delicada, pois questiona-se a aplicabilidade do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor, aos negócios regidos pela lei de alienação fiduciária, in verbis:

 

Art. 53: “Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabelecerem a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado. ”

 

Segundo a Lei Consumerista, o produto alienado pode ser retomado quando da perda total do objeto contratado. O que não ocorre, segundo alguns especialistas, em virtude do bem ser de propriedade do credor no caso de alienação fiduciária de bem imóvel.

 

Conforme este entendimento, tratando de qualquer outro bem, cuja propriedade pertence ao consumidor, de fato, perfeitamente aplicável o disposto no art. 53. Apesar de quitar parte do valor da dívida contratada, o devedor fiduciante não é proprietário do imóvel, portanto, não faz jus a aplicação do art. 53, logo não deve receber de volta o que fora desembolsado.

 

Entretanto, divergimos respeitosamente deste entendimento, ora, da leitura do art. 53, impossível inferir que não está presente uma relação de consumo no sistema financeiro imobiliário, mormente, na alienação fiduciária em garantia.

 

O Código de Defesa do Consumidor se aplica às relações de consumo de maneira geral, ou seja, onde quer que estejam presentes as figuras do consumidor e fornecedor, inclusive nos contratos de alienação fiduciária. Se assim não fosse, seria muito difícil identificar o que seria uma relação de consumo.

 

Nesse sentido, oportuna a lição do mestre Nelson Nery Júnior, segundo o qual, para as compras a prestação, sejam de móveis ou imóveis, com garantia hipotecária, com cláusula de propriedade resolúvel, de alienação fiduciária, com reserva de domínio ou outro tipo de garantia, o Código não permite que se pactue a perda total as prestações pagas, no caso de retomada do bem ou resolução do contrato pelo credor, por inadimplemento do consumidor.[1]

 

O ensinamento do ilustre professor não prega pela devolução integral das parcelas pagas a título de alienação, porém, pela proibição da perda total do que foi pago.

 

Isso quer dizer que deve ser descontado, do valor das parcelas pagas pelo consumidor fiduciante (devedor), os prejuízos que tiver causado ao fiduciário, nos termos do art. 389 do Código Civil.

 

Desse modo, serão restituídas as parcelas pagas, descontadas, por exemplo, do valor da fruição correspondente, bem como, eventualmente, da desvalorização do imóvel, além de impostos e condomínios.

 

[1] NERY, Nelson. Código de Defesa do Consumidor comentado pelos autores do anteprojeto, 6ª edição. São Paulo: Forense Universitária, 1999, pp. 546-547.

Cuidados na aquisição de imóveis – Quais cautelas adotar para minimizar os riscos – parte 2

A partir da leitura anterior, não resta dúvida que todo negócio jurídico de aquisição de imóveis envolve riscos, razão pela qual expusemos uma relação de cautelas a serem adotadas para evita-los, posto que não conseguimos eliminá-los por completo.

 

Por esta razão, todo adquirente deve considerar a existência de risco, ainda que não conste penhora, arresto, sequestro ou qualquer pendência registrada ou averbada na matrícula do imóvel.

 

Fato muito comum no âmbito imobiliário – a falta de êxito na aquisição – dá-se, principalmente, em virtude da má-averiguação das condições do imóvel pelo adquirente.

 

Contudo, há de se registrar uma questão importantíssima, a qual não foi consolidada pela máquina judiciária por admitir a presunção relativa dos negócios jurídicos que NÃO apresentam constrição ou gravame na matrícula do imóvel.

 

Segundo a Súmula 375 do STJ, quando discutida a ineficácia do negócio jurídico de aquisição de imóvel, a existência de constrição ou gravame registrado na matrícula do imóvel, por óbvio, não admite prova em sentido contrário.

 

Referente à eficácia dos negócios jurídicos imobiliários que apresentem pendências junto à matrícula, consolidou-se o entendimento de que o adquirente está sujeito à incidência de fraude contra credores, quando demonstrada a ocorrência de fraude à execução por parte do vendedor do imóvel.

 

Isso mesmo, se o adquirente adotar todos os cuidados relativos à certidão negativa de débitos do imóvel à pessoa do vendedor, ainda estará sujeito a perder o bem, caso constatada a ocorrência de fraude e ausência de boa-fé pelo terceiro adquirente.

 

Certo é que não havendo registro de qualquer pendência, o ônus da prova de conhecimento do gravame ou constrição se transfere ou credor ou prejudicado da relação. Isto é, o dever de provar a ocorrência de fraude dar-se-á por meio de apresentação de documentos e provas que evidenciem a má-fé do terceiro adquirente, o qual já sabia da existência de dívidas por parte do vendedor.

 

A constatação de fraude se presume, o que assenta a necessidade de verificação fática, caso a caso, devendo o prejudicado ou credor da dívida, demonstrar a sua ocorrência.

 

Agindo de boa-fé o adquirente, a ele não serão opostas as situações constantes na matrícula do imóvel – arresto, sequestro, penhora, outras. É o que preceitua o parágrafo único do art. 54 da Lei 13.097/2015, eis que “Não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula do Registro de Imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel (…)”.    

 

Existem inúmeras formas do vendedor se furtar de um imóvel atrelado a dívidas, seja oferecendo por um preço bastante atrativo, inferior ao de mercado, seja por indicação de conhecidos. A resposta para todas as situações é a mesma: exija a apresentação de todas as certidões. Somente assim, o comprador pode preservar a aquisição de boa-fé e se esquivar de possíveis prejuízos.

 

É bom que se diga: se o adquirente não tomou a cautela de extrair certidões na comarca do imóvel e de residência do alienante, a presunção relativa de boa-fé resta facilmente afastada.

 

Diante de todas as colocações a respeito, impreterível a averiguação das condições do imóvel pelo adquirente, fazendo-se constar a inexistência de constrição, gravame ou qualquer outra pendência, bem como outros fatores que demonstrem a presença de problemas atrelados ao imóvel.

 

Por fim, registro que o adquirente deve, ainda que suscetível a riscos, realizar o negócio jurídico que se pretende, desde que devidamente investigada a condição do imóvel, exigidas as certidões de débitos e ações, além averiguada a situação do vendedor.

Novidades do Novo Código de Processo Civil: leilão judicial de imóveis

Com o advento da atual norma processualista, entenda o que mudou no processo de arrematação judicial de imóveis.

 

Assim como no mercado imobiliário, o leilão judicial ou praça, termo utilizado pela doutrina, está cada dia mais presente na seara forense, isso porque o número de devedores de condomínio e tributos gerais, em especial, o IPTU, cresce em ritmo acelerado.

Com vistas à satisfação de um crédito, isto é, de uma dívida, a modalidade leilão consagrou-se na esfera jurídica para romper trâmites burocráticos e agilizar o processo de venda do bem objeto de execução.

Embora estivesse claro o seu propósito, o Código de Processo Civil de 1973 não compreendia regras claras que facilitassem o processamento do instituto, dificultando a efetividade das execuções, o que motivou a sua reformulação.

Primeiramente, eis uma síntese de esclarecimentos necessários para o entendimento desta modalidade:

  1. A insolvência do devedor é o fator predominante para que o imóvel seja objeto de penhora e, posteriormente, alienado em hasta pública (leilão).
  2. Para ser atrativa a arrematação, o primeiro requisito a ser analisado é o preço, pois a maioria dos imóveis é comprado “às cegas” – sem dívidas aparentes – e com o devedor ocupando o local, a chance de visitação das dependências é remota.
  3. Outro aspecto refere-se à possibilidade de pagamento, sendo muito importante que o arrematante possua a quantia total e exata do bem arrematado. Grande parte dos leilões exige o pagamento à vista, além da comissão do leiloeiro (5% sobre o valor arrematado), existindo, ainda, algumas condições para pagamento parcelado, a depender do leiloeiro.
  4. A arrematação deve ser minuciosamente estudada e feita de forma racional, de preferência, com o suporte de um profissional habilitado, pois a liquidez de um imóvel é muito menor do que a de um carro por exemplo, além das despesas mensais que o imóvel gera serem muito maiores, tais como taxas condominiais e IPTU.
  5. Vale a pena fazer uma visita ao imóvel, ou nas proximidades, para avaliar a região (segurança, facilidade de acesso, histórico do bairro e do imóvel, valorização imobiliária, dentre outros que se entenderem pertinentes).
  6. Por fim, primordial consultar um bom advogado para que auxilie na questão do processo que envolve o imóvel, no tocante à eventuais dívidas, verificação da existência de penhora, ações de anulação do leilão, ou qualquer outra pendência que dificulte a liberação do bem arrematado.
  7. Arrematado o imóvel, necessário o pedido de imissão na posse nos próprios autos e com vistas à expedição de um mandado judicial que permitirá a entrada do arrematante nas dependências do imóvel. Nem sempre trata de processo rápido, ainda com as mudanças do CPC, o devedor pode se recusar a sair do imóvel, obrigando a presença de um oficial de justiça e, se necessária, força policial.

Expostas tais premissas, elenco abaixo algumas das principais mudanças advindas da Lei nº 13.105/2015.

Se antes era permitido ao executado (devedor) pedir a nulidade do ato, no prazo de cinco dias contados da arrematação, a partir de agora, não se permite a remição do bem. Para isso, o devedor utilizava-se dos embargos à arrematação, objetivando a anulação da arrematação, no prazo de 24 horas, se pagasse a integralidade da dívida.

Com o propósito de trazer segurança jurídica aos leilões judiciais, a norma processual extirpou esse instrumento de defesa e apoiou os interesses do arrematante.

Outra mudança refere-se à dispensabilidade de publicação em jornais de grande circulação, permitida a divulgação do edital do leilão exclusivamente por meio eletrônico, no prazo mínimo de cinco dias antes da realização da primeira praça.

Quanto à possibilidade de parcelamento, o antigo Código não permitia ao arrematante dividir o preço do imóvel adquirido. Pensando em atribuir celeridade ao processo, o legislador liberou o parcelamento em até 30 vezes, desde que não haja proposta de pagamento à vista e previsão expressa no edital do leilão.

O art. 895 permite ao licitante a arrematação em até 30 parcelas mensais corrigidas monetariamente, com 25% de sinal.  Por outro lado, atrasos onerarão em 10% o saldo devedor.

Com relação ao preço vil, o CPC/73 dispunha que não seria aceito lance, em segunda praça ou leilão, que oferecesse preço inferior ao de avaliação/mercado. O parágrafo único do art. 891do atual Código vai além – pretende especificar o que deve ser entendido como preço vil. Para tanto, estabelece o piso de 50% da avaliação, salvo quando o magistrado estipular diferentemente, fixando preço mínimo para a aquisição do bem penhorado.

Se o juiz não determinar o desconto, ele será de 50%, nos moldes da lei. Já quanto à fixação do preço vil, ela passa a ser inferior a 50% da avaliação, salvo em caso de processo de alienação judicial com incapaz envolvido – quando o preço vil será de 80%.

E mais, a lavratura do auto de arrematação ou ordem de entrega é emitida na posse do adquirente, ou seja, a ação autônoma passa a ser desnecessária. Será considerada perfeita, acabada e irretratável com a assinatura do juiz, do arrematante e do leiloeiro (art. 903).

Havendo mais de um licitante interessado no bem, terá preferência aquele que se propuser a arrematar todos os bens penhorados (se houver mais de um), em conjunto, oferecendo, para os bens que não tiverem lance, preço igual ao da avaliação. Para os demais, preço igual ao do maior lance que, na tentativa de arrematação individualizada, tenha sido oferecido para eles.

Nada impede que o exequente da dívida seja o próprio licitante do leilão, pois é, de qualquer modo, o destinatário final do crédito a ser recebido. Mas, se o valor da arrematação superar o saldo da dívida, o arrematante/exequente deverá recolher o excedente em até três dias.

A respeito da nomeação de leiloeiro público, dar-se-á a pedido do exequente (quando assim optar e o juiz homologar), desde que o leiloeiro tenha, no mínimo, três anos de experiência profissional, o qual será responsável pela confecção do edital, anúncios, exibição de dados do bem, mencionando ônus, recursos pendentes ou processos sobre bens e direitos penhorados.

Aspectos menos sensíveis também foram reformulados. O objetivo do novo código é, sem dúvida, mitigar ônus à expropriação do imóvel (despesas) e dar mais segurança jurídica e celeridade ao processo de arrematação judicial, na qual tem sido recebida com mais satisfação por licitantes e interessados em adquirir bens no mercado imobiliário.

Proposta de regulamentação dos distratos no setor imobiliário – Em 2016, 37,7 mil vendas de imóveis foram canceladas

 

Números se referem aos dados de janeiro a outubro; setor imobiliário diz que aumento dos distratos prejudica investimentos.

 

A proposta de regulamentação dos distratos no setor imobiliário – o nome que se dá quando há desistência da compra ou venda do imóvel na planta – em discussão no governo deve instituir que a construtora terá direito a ficar com 10% do valor do imóvel, desde que esse porcentual não ultrapasse 90% do valor já pago pelo comprador.

Em um imóvel de R$ 500 mil, por exemplo, a empresa poderia ficar com R$ 50 mil no caso de distrato. Mas, se o valor já pago for de apenas R$ 30 mil, a construtora poderá reter 90%, ou R$ 27 mil.

O jornal O Estado de S. Paulo apurou com fontes que participam das discussões que essa é opção que tem mais consenso entre o governo e o setor da construção. No entanto, a Abrainc (associação que representa as incorporadoras) ainda tenta emplacar uma variável desta regra para imóveis acima de R$ 1 milhão. Neste caso, a parcela com a construtora subiria para o limite de 15% ou 20% do valor do imóvel.

O entendimento é que um comprador com maior renda teria mais “discernimento” sobre a compra e poderia ser, então, “punido” com um alíquota maior em caso de desistência.

Sem regulamentação, os distratos têm sido fonte de longas disputas judiciais entre compradores e construtoras. Dados da Abrainc apontam que 37,7 mil imóveis tiveram as vendas canceladas entre janeiro e outubro de 2016, o correspondente a 45% das unidades vendidas no mesmo período. Os dados consideram as operações das 19 maiores incorporadoras do País.

Em 2016, foi assinado um acordo no Rio entre representantes do governo federal, do setor imobiliário, dos Procons e da Justiça para deixar mais claro os direitos e deveres de consumidores e empresas e evitar que os casos fossem parar na Justiça.

Nesse acordo, além da modalidade que deve ser adotada agora – de multa de 10% sobre o valor do imóvel, desde que não ultrapasse 90% do valor pago -, também foi dada uma segunda opção: o comprador perde o valor do sinal mais 20% sobre o que foi desembolsado. Agora, porém, o governo federal quer fechar a proposta em apenas uma modalidade para evitar que os distratos continuem motivando várias ações na Justiça.

O acordo do ano passado não tem força de Lei e envolvia outros assuntos. Atualmente, há apenas jurisprudências e súmulas que consolidaram a avaliação de que é abusiva e ilegal a retenção integral ou a devolução ínfima das parcelas pagas pelo comprador pelo imóvel adquirido na planta. Esse ponto foi ratificado em 2013 pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ).

“O aumento dos distratos tem prejudicado os investimentos no setor, isso afeta emprego, produção imobiliária e o próprio comprador no final”, disse o vice-presidente executivo da Abrainc, Renato Ventura. “Estamos em busca da fórmula que traga o maior equilíbrio.”

Afetação. Junto com a questão dos distratos, o setor também discute com o governo o chamado patrimônio de afetação, para dar mais garantia aos diretores dos compradores de imóveis na planta em caso de falência do incorporador.

O patrimônio de afetação é um mecanismo que impede a empresa de construção de utilizar recursos captados com a venda de determinados empreendimentos em outros lançamentos, evitando a quebra em efeito dominó da contabilidade das obras. Foi anunciada como salvação para os problemas da insolvência no setor da construção imobiliária e como forma de garantir o consumidor de situação como a que aconteceu com a construtora Encol, que deixou 42 famílias lesadas.

A norma também beneficia os bancos, uma vez que confere mais qualidade ao papel (“recebível imobiliário”) vendido às companhias securitizadoras, facilitando a geração de recursos no mercado. No entanto, atualmente o patrimônio de afetação também está sendo questionado na Justiça.

“Nossa proposta vai dar mais segurança jurídica às empresas e maior proteção ao comprador”, disse o presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (Cbic), José Carlos Martins.

O grupo de trabalho – formado por representantes da Cbic, da Abrainc, da Secretaria Nacional do Consumidor, órgão ligado ao Ministério da Justiça (Senacom); do Ministério do Planejamento e do Ministério Público – se reuniu nesta semana em Brasília e volta a se encontrar novamente na próxima terça, dia 17, quando há expectativa de que um acordo seja fechado.

Se há consenso na proposta, o grupo ainda diverge sobre a forma como ela deve ser encaminhada. A Abrainc gostaria que fosse por meio de uma medida provisória (MP), que já teria força de lei. O governo defende que seja encaminhado ao Congresso um Projeto de Lei com os termos acertados. Já para a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), o melhor caminho seria modificar um projeto já em tramitação com as novas regras.

Um deles é do senador Romero Jucá (PMDB-RR), que propõe uma “pena convencional” sobre o consumidor de 25% sobre o que foi pago até o momento do distrato, além do abatimento da taxa de corretagem de 5% sobre o preço da venda.

 

Fonte – Do Jornal Estado de São Paulo, 14 de janeiro de 2017, por Murilo Rodrigues Alves.