[Portal Jurídico Migalhas – Artigo Dr. Rodrigo Costamilan] – Leilão de imóvel em meio à pandemia de covid-19

Não é de hoje que abrimos o jornal e lemos notícias de que os brasileiros estão endividados. A pandemia só escancarou uma situação na qual milhares de brasileiros vivem, porém o julgamento dela não cabe a ninguém, afinal em um país com baixos salários e altos impostos, torna-se impossível exigir que a maioria da população economize dinheiro.

Historicamente o brasileiro se acostumou com um sistema de crédito pujante, do qual costumeiramente se escorou, porém o que pode parecer ser o remédio da salvação, pode tornar-se o veneno da própria morte. A população brasileira não teve acesso à educação financeira, foram acostumados a “encaixar” parcelas no fluxo de pagamento, seja das panelas até o automóvel, com isso grande parte das pessoas não se preocuparam em investir, pois sempre estiveram endividadas.

Quando falamos de dívidas no contexto dos imóveis, a situação tende a ser ainda mais complicada, pois o valor dos financiamentos refletem em parcelas com altos valores, comprometendo boa parte do orçamento familiar, e quando se vive tempos de covid-19, isso tende a ser um problema enorme, pois ninguém em sã consciência deixará de colocar comida na mesa ao invés de pagar dívidas, a sobrevivência sempre estará acima de qualquer fato superveniente, no entanto, quando a pauta é financiamento imobiliário, o buraco pode ser mais fundo do que imaginamos.

Analisando a maior parte dos financiamentos imobiliários, observamos que os prazos dos contratos são extensos, e grande parte deles está em torno de 360 (trezentos e sessenta) a 420 (quatrocentos e vinte) meses, estamos falando de 30 (trinta) a 35 (trinta e cinco) anos, ou seja, torna-se impossível fazer um planejamento com um dívida de longo prazo como essa.

A Caixa Econômica Federal, principal banco, líder no ranking de financiamento imobiliário no país, concedeu carência de 6 (seis) meses nos financiamentos. O período é um alento para muitas pessoas, no entanto, não acredito que será suficiente para adimplirem com os pagamentos, pois a carência não significa exclusão ou abono das parcelas, é simplesmente um prazo para que não haja a cobrança em um determinado período.

A pandemia tem impactado negativamente a grande maioria dos setores da economia, e imagino que os bancos não devem escapar ilesos desse momento, ainda que reputem altos lucros, deverão ver a inadimplência dos financiamentos subir, gerando aumento no estoque de imóvel retomado.

Analisando por outra perspectiva, investidores e pessoas com capital disponível, devem conseguir realizar negócios altamente lucrativos, com uma oferta acima da média, baixa liquidez no mercado e consequentemente menor concorrência nas disputas dos leilões, ainda, vejo oportunidade de alta rentabilidade no curto/médio prazo.

Acredito também que teremos aumento no número de processos de imissão/reintegração de posse, objetivando a desocupação dos devedores. O advogado tem um papel preponderante, pois cabe a ele a defesa dos interesses do cliente, bem como o desenvolvimento de um trabalho pautado em agilidade e competência, haja visto a necessidade de todo processo ser o mais célere possível.

A assessoria nesses casos são uma alternativa interessante para quem deseja começar a dar os primeiros passos nas arrematações sem grandes surpresas. Ainda, é importante que o advogado tenha conhecimento sobre o assunto, bem como saiba identificar oportunidades reais das falsas oportunidades.

Não se pode achar que somente pelo fato de o imóvel estar abaixo do valor de mercado que ele é bom, é necessário fazer a avaliação de forma minuciosa, a fim de localizar a melhor oportunidade, garantindo transparência e segurança ao contratante do serviço.

Penso que o momento é propício para arrematação de imóvel, pois diversos bancos estão concedendo a oportunidade de financiar até 70% do valor do lote, diga-se imóvel. Antes, é necessário consultar o leiloeiro para entender o procedimento, bem como verificar as condições de crédito junto ao banco.

Vale ressaltar que atualmente as taxas de financiamento imobiliário estão nos menores patamares históricos, haja visto a taxa Selic estar no patamar de 3%.

Por fim, o dinheiro não some do mercado, apenas troca de mãos, portanto é necessário saber como e onde investir, precaver-se de falsas oportunidades, olhar para os investimentos com a perspectiva de médio/longo prazo, onde imagino que o cenário será mais favorável e com possibilidade de ganhos interessantes.

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*Rodrigo Costamilan é sócio advogado do escritório Costamilan Advogados Associados.

Fonte: https://www.migalhas.com.br/depeso/329393/leilao-de-imovel-em-meio-a-pandemia-de-covid-19

3º Passo – Análise

A análise do imóvel contempla alguns fatores, os quais acredito serem primordiais para uma arrematação segura lucrativa.

Vamos aos pontos:

1- Análise completa do edital -> Verificar de quem será a responsabilidade das dívidas do imóvel (Condomínio e IPTU) anteriores ao leilão.

2- Tirar certidão de matrícula atualizada do imóvel, a fim de verificar existência de averbações de execuções, penhoras ou cláusula de reserva de usufruto.

3- Com as informações da matrícula, acessar o site do tribunal de justiça competente e localizar a existência de ações dos referidos mutuários ou devedores do financiamento, a fim de localizar informações relativas a ações anulatórias, ações contra o banco. Essa etapa é muito válida, pois, pode ter uma ideia se quem habita o respectivo imóvel possui ações, litiga na justiça, ou se é uma pessoa que não tem pendências judiciais.

4- Verificar na matrícula do imóvel se o banco procedeu com a consolidação da propriedade do imóvel.

5- Extrair informações a respeito do valor de mercado do imóvel, existem alguns sites que podem nortear o arrematante, são eles:

– 123i.com.br
– www.vivareal.com.br

O primeiro é um site que sugere o valor médio dos imóveis e o segundo é um portal de imóveis o qual é possível localizar apartamentos no mesmo prédio com intuito de saber quanto cada proprietário pede.
Essas informações são fundamentais para determinar o valor de venda. A minha última dica seria ligar em 3 imobiliárias do mesmo bairro e perguntar quanto em média estão sendo comercializados os imóveis naquela região.

6 – Buscar informações no próprio prédio a respeito do imóvel.

7 – Analisar todos os custos envolvidos, segue a lista.

Alienação Fiduciária – Procedimento no caso de inadimplemento do devedor

Regida pela Lei 9.514/1997, a alienação fiduciária de bem imóvel consiste no negócio jurídico mediante o qual o devedor (fiduciante), transmite a propriedade imobiliária ao credor (fiduciário), em garantia da dívida assumida pela aquisição do imóvel.  

 

De acordo com os artigos 25 e 33 da referida norma, a propriedade transmitida ao fiduciário, normalmente instituições bancárias, é resolúvel. Isso significa que, pago o preço determinado no contrato, resolve-se a propriedade do credor, passando-a ao antigo devedor.

 

Cumprida a obrigação pecuniária, o credor fiduciário deverá colocar o termo de quitação à disposição do devedor fiduciante, no prazo de 30 dias, para que este leve o termo à averbação junto ao oficial de Registro de Imóveis, consolidando a propriedade em seu nome.

 

A lei de alienação fiduciária é contempla garantias em casos de atraso, omissão e inadimplemento. De um lado, estipula multa de 0,5% do valor do contrato ao credor que omite a entrega do termo de quitação ao antigo devedor, descumprindo o prazo legal de 30 dias. De outro, prevê o procedimento a tomar no caso de inadimplemento do devedor fiduciante.

 

Primeiramente, válida a leitura do Art. 26: “Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário”.

 

O disposto acima diz que, inadimplente o devedor, no todo em parte do valor contratado, a propriedade imobiliária deixará de ser resolúvel e se consolidará em nome do credor fiduciário.

 

Confirmada a mora do devedor, nos termos dos parágrafos do artigo 26, o devedor será intimado pessoalmente ou por edital, providenciado pelo oficial de Registro de Imóveis, para pagar as prestações vencidas e vincendas até a data do pagamento, dentro do prazo de 15 dias, incidindo, inclusive, os juros convencionados, a multa (cláusula penal), tributos, condomínios e demais despesas oriundas da cobrança.

 

Não encontrado o devedor, o oficial poderá providenciar os editais de intimação, devendo ser publicados por três dias em jornais de grande circulação.

 

Se a dívida não for paga no prazo de 15 dias, o oficial providenciará o registro de consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, mediante requerimento como prova do pagamento do imposto de transmissão (que foi pago quando o vendedor transferiu a propriedade ao credor fiduciário).

 

Após a consolidação da transferência em nome do fiduciário, este providenciará público o leilão para venda do imóvel em até 30 dias. Se neste prazo não o fizer, há entendimento doutrinário que o caminho da consolidação e das intimações deverá ser reiniciado, sob pena de nulidade. Lembrando que se trata de entendimento isolado.

 

Ao contrário do exigido para consolidação da propriedade, a lei de alienação fiduciária não estipula a necessidade de publicação do leilão em jornais de grande circulação, podendo o fiduciário exercer ou não esta medida, a que recomendados como uma cautela.

 

No primeiro leilão ou primeira praça, também denominada, o valor oferecido deverá suplantar o valor do imóvel constante do contrato, devidamente corrigido pelo índice utilizado no instrumento.

 

Não havendo sucesso, o fiduciário providenciará o segundo leilão, em até 15 dias, no qual o imóvel será vendido pelo maior lance, desde que seja superior ao valor da dívida cobrada (com juros, correção, multa, prêmios do seguro, encargos, tributos municipais, condomínios e despesas do leilão).

 

Na hipótese de sobrar algum valor do arremete, a diferença será devolvida ao devedor. No entanto, se sobrevier o oposto, isto é, se o valor da arrematação for inferior ao valor da dívida, esta considerar-se-á extinta, devendo o credor entregar termo de quitação ao devedor.

 

Tanto o credor fiduciário, seu sucessor ou cessionário dos direitos decorrentes da alienação fiduciária, quanto o adquirente em leilão público, valer-se-ão de ação de reintegração de posse, nos termos do art. 30 da Lei 9.5417/1997, com possibilidade de liminar de desocupação em sessenta dias.

 

O legitimado para ingressar com ação de reintegração de posse poderá fazê-lo a partir da data do esbulho praticado pelo fiduciante (devedor), podendo considerar o dia da alienação no público leilão, posto que é este o termo inicial legal para contagem do aluguel-pena imposto ao devedor que não restitui a posse.

 

Todavia, a ação de reintegração de posse pode anteceder a realização do leilão, bastando que se observe um único pressuposto processual, que é a consolidação plena da propriedade na pessoa do credor (fiduciário).

 

Havendo a retomada do imóvel pelo credor fiduciário, o consumidor perderá o total das parcelas pagas durante a vigência do contrato de alienação fiduciária?

 

Eis uma questão delicada, pois questiona-se a aplicabilidade do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor, aos negócios regidos pela lei de alienação fiduciária, in verbis:

 

Art. 53: “Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabelecerem a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado. ”

 

Segundo a Lei Consumerista, o produto alienado pode ser retomado quando da perda total do objeto contratado. O que não ocorre, segundo alguns especialistas, em virtude do bem ser de propriedade do credor no caso de alienação fiduciária de bem imóvel.

 

Conforme este entendimento, tratando de qualquer outro bem, cuja propriedade pertence ao consumidor, de fato, perfeitamente aplicável o disposto no art. 53. Apesar de quitar parte do valor da dívida contratada, o devedor fiduciante não é proprietário do imóvel, portanto, não faz jus a aplicação do art. 53, logo não deve receber de volta o que fora desembolsado.

 

Entretanto, divergimos respeitosamente deste entendimento, ora, da leitura do art. 53, impossível inferir que não está presente uma relação de consumo no sistema financeiro imobiliário, mormente, na alienação fiduciária em garantia.

 

O Código de Defesa do Consumidor se aplica às relações de consumo de maneira geral, ou seja, onde quer que estejam presentes as figuras do consumidor e fornecedor, inclusive nos contratos de alienação fiduciária. Se assim não fosse, seria muito difícil identificar o que seria uma relação de consumo.

 

Nesse sentido, oportuna a lição do mestre Nelson Nery Júnior, segundo o qual, para as compras a prestação, sejam de móveis ou imóveis, com garantia hipotecária, com cláusula de propriedade resolúvel, de alienação fiduciária, com reserva de domínio ou outro tipo de garantia, o Código não permite que se pactue a perda total as prestações pagas, no caso de retomada do bem ou resolução do contrato pelo credor, por inadimplemento do consumidor.[1]

 

O ensinamento do ilustre professor não prega pela devolução integral das parcelas pagas a título de alienação, porém, pela proibição da perda total do que foi pago.

 

Isso quer dizer que deve ser descontado, do valor das parcelas pagas pelo consumidor fiduciante (devedor), os prejuízos que tiver causado ao fiduciário, nos termos do art. 389 do Código Civil.

 

Desse modo, serão restituídas as parcelas pagas, descontadas, por exemplo, do valor da fruição correspondente, bem como, eventualmente, da desvalorização do imóvel, além de impostos e condomínios.

 

[1] NERY, Nelson. Código de Defesa do Consumidor comentado pelos autores do anteprojeto, 6ª edição. São Paulo: Forense Universitária, 1999, pp. 546-547.

Cuidados na aquisição de imóveis – Quais cautelas adotar para minimizar os riscos – parte 2

A partir da leitura anterior, não resta dúvida que todo negócio jurídico de aquisição de imóveis envolve riscos, razão pela qual expusemos uma relação de cautelas a serem adotadas para evita-los, posto que não conseguimos eliminá-los por completo.

 

Por esta razão, todo adquirente deve considerar a existência de risco, ainda que não conste penhora, arresto, sequestro ou qualquer pendência registrada ou averbada na matrícula do imóvel.

 

Fato muito comum no âmbito imobiliário – a falta de êxito na aquisição – dá-se, principalmente, em virtude da má-averiguação das condições do imóvel pelo adquirente.

 

Contudo, há de se registrar uma questão importantíssima, a qual não foi consolidada pela máquina judiciária por admitir a presunção relativa dos negócios jurídicos que NÃO apresentam constrição ou gravame na matrícula do imóvel.

 

Segundo a Súmula 375 do STJ, quando discutida a ineficácia do negócio jurídico de aquisição de imóvel, a existência de constrição ou gravame registrado na matrícula do imóvel, por óbvio, não admite prova em sentido contrário.

 

Referente à eficácia dos negócios jurídicos imobiliários que apresentem pendências junto à matrícula, consolidou-se o entendimento de que o adquirente está sujeito à incidência de fraude contra credores, quando demonstrada a ocorrência de fraude à execução por parte do vendedor do imóvel.

 

Isso mesmo, se o adquirente adotar todos os cuidados relativos à certidão negativa de débitos do imóvel à pessoa do vendedor, ainda estará sujeito a perder o bem, caso constatada a ocorrência de fraude e ausência de boa-fé pelo terceiro adquirente.

 

Certo é que não havendo registro de qualquer pendência, o ônus da prova de conhecimento do gravame ou constrição se transfere ou credor ou prejudicado da relação. Isto é, o dever de provar a ocorrência de fraude dar-se-á por meio de apresentação de documentos e provas que evidenciem a má-fé do terceiro adquirente, o qual já sabia da existência de dívidas por parte do vendedor.

 

A constatação de fraude se presume, o que assenta a necessidade de verificação fática, caso a caso, devendo o prejudicado ou credor da dívida, demonstrar a sua ocorrência.

 

Agindo de boa-fé o adquirente, a ele não serão opostas as situações constantes na matrícula do imóvel – arresto, sequestro, penhora, outras. É o que preceitua o parágrafo único do art. 54 da Lei 13.097/2015, eis que “Não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula do Registro de Imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel (…)”.    

 

Existem inúmeras formas do vendedor se furtar de um imóvel atrelado a dívidas, seja oferecendo por um preço bastante atrativo, inferior ao de mercado, seja por indicação de conhecidos. A resposta para todas as situações é a mesma: exija a apresentação de todas as certidões. Somente assim, o comprador pode preservar a aquisição de boa-fé e se esquivar de possíveis prejuízos.

 

É bom que se diga: se o adquirente não tomou a cautela de extrair certidões na comarca do imóvel e de residência do alienante, a presunção relativa de boa-fé resta facilmente afastada.

 

Diante de todas as colocações a respeito, impreterível a averiguação das condições do imóvel pelo adquirente, fazendo-se constar a inexistência de constrição, gravame ou qualquer outra pendência, bem como outros fatores que demonstrem a presença de problemas atrelados ao imóvel.

 

Por fim, registro que o adquirente deve, ainda que suscetível a riscos, realizar o negócio jurídico que se pretende, desde que devidamente investigada a condição do imóvel, exigidas as certidões de débitos e ações, além averiguada a situação do vendedor.