Impacto no Direito Imobiliário – mudança nos procedimentos de execução extrajudicial

Recentemente sancionada pelo Presidente da República Michel Temer, a Lei nº 13.465 de 11 de julho de 2017, mais conhecida como a Lei da Regularização Fundiária, trouxe consideráveis mudanças para os operadores do direito imobiliário, propriamente no segmento de leilões de imóveis.

 

O texto desburocratiza, simplifica e agiliza os procedimentos de regularização fundiária urbana, dos mais diversos gêneros de ordem do segmento imobiliário no Brasil. No contexto da alienação fiduciária de bens imóveis, esculpida nos alicerces da Lei nº 9.514/97, a medida oferece garantias mais eficazes aos que buscam beneficiar-se com a compra e venda de imóveis em leilão extrajudicial.

 

Já em vigor, a norma não só mitiga riscos ao arrematante de imóveis, como desmistifica dúvidas com relação à notificação do devedor, consolidação de propriedade, entre outros pontos que intimidavam os interessados desse ramo.

 

Dentre as mudanças introduzidas com a reforma, eis algumas questões que merecem ser destacadas sobre o tema de arrematação de imóveis na esfera extrajudicial:

 

  1. A possibilidade de o Oficial Notificador valer-se da notificação por hora certa, podendo, inclusive, efetuar a notificação na pessoa de funcionários de portarias responsáveis pelo recebimento de correspondências;
  2. Os Oficiais de Registro de Imóveis agora deverão consolidar a propriedade fiduciária em nome do credor somente 30 (trinta) dias após a expiração do prazo de 15 (quinze) dias para purgação da mora, ou seja, decorrerão 45 (quarenta e cinco) dias entre a data da notificação do Devedor Fiduciante e a consolidação da propriedade fiduciária;
  • O Devedor Fiduciante somente poderá quitar os valores em atraso até a data da consolidação da propriedade fiduciária;
  1. Após a consolidação da propriedade fiduciária e até a data do segundo leilão, o Devedor Fiduciante terá o direito de preferência na aquisição do imóvel por valor correspondente ao de sua dívida com o Credor, somado aos encargos e despesas, às custas de consolidação da propriedade, bem como as despesas do procedimento de cobrança e de leilão, além dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive custas e emolumentos;
  2. Para assegurar o direito previsto no item acima, as datas, horários e locais dos leilões deverão ser informados ao Devedor Fiduciante, porém, sendo considerado válido o simples envio de correspondência dirigida aos endereços constantes na Escritura ou Contrato, até mesmo endereço eletrônico;
  3. Finalmente, após causar muita confusão nos Tribunais do Brasil afora, está expresso que a aplicação subsidiária do Decreto-lei nº 70/66 se restringe aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca.

 

Ao passo que a atividade imobiliária é um ramo em ascensão, de grande interesse financeiro aos brasileiros, é fundamental que a legislação acompanhe as mudanças e adapte-se à realidade dos trâmites imobiliários.

 

Com o advento das alterações, o procedimento dispõe de maior segurança jurídica, sanando eventuais conflitos de interpretação da norma, e confere celeridade e eficácia ao procedimento de Execução Extrajudicial de Alienações Fiduciárias em Garantia, tanto para o Credor Fiduciário quanto para os eventuais arrematantes de imóveis em leilão.

Breves comentários sobre a Ação de Imissão de Posse para arrematantes de imóveis

 

Embora autores e juristas dissintam sobre a conceitualização e a natureza do instituto, a imissão na posse nada mais é, em termos práticos, que o direito de exercer o domínio sobre a coisa, sem nunca haver praticado a posse de fato, tendo como requisitos a existência do título de propriedade e nunca haver o proprietário gozado ou fruído da posse. Nesse último caso, trataria-se de modalidade distinta, ainda que semelhante – reintegração de posse.

 

 

imissão

 

 

Além disso, outro pressuposto, ainda que ignorado pela vasta maioria dos operadores da ordem, não pode ser ignorado em virtude de múltiplas razões, vamos a elas.

 

 

 

 

Primeiro, não é novidade alguma a morosidade que alastra o Judiciário, advinda da super-ultra-mega lotação de processos e mais processos, sendo que em boa parte das vezes, o litígio poderia ser sanado no âmbito extrajudicial, por meio de acordos, a critério da premissa advinda do novo cógido processualista (art. 334).

 

 

 

Outrossim, para não citar mais travanças, o autor/requerente, ainda que detentor de um direito – este resguardado pela norma – não estará isento, ressalvados os casos específicos pela legislação, ao pagamento de despesas e custas processuais advindas do ajuizamento, distribuição e respectivas diligências que serão necessárias no curso do processo, todas necessárias ao julgamento da lide.

 

 

Pois bem. Agora vamos ao último pressuposto para a Ação de Imissão de Posse. Vejamos, em decorrência do dispêndio de gastos com o processo para atingir o propósito da demanda, isto é, a posse do imóvel, imprescindível o terceiro e último requisito – recusa de entrega da posse: óbice pelo possuidor ou detentor, à legítima pretensão do titular do jus possidendi (do justo possuidor).

 

 

Frequentemente clientes questionam acerca da necessidade de provar a recusa de entrega da posse do imóvel, cuja saída encontra respaldo no próprio bom senso das partes e do julgador. Afinal, é evidente que o possuidor, também identificado como devedor, cuja dívida ou inadimplemento contratual (seja lá qual for a modalidade de leilão – judicial ou extrajudicial) sabe, ou pelo menos deveria saber, que está ocupando um bem que não mais lhe pertence.

 

 

Desde que o possuidor, outrora devedor, seja devidamente notificado sobre o débito e da ocorrência do leilão, possibilitada a quitação do débito ensejador, não há que se falar em desatendimento às normas de defesa, posto claro o cumprimento do Codex e das práticas forenses, sem prejuízo ao autor que pretende adentrar a posse do imóvel.

 

 

No caso em apreço, a imissão na posse do imóvel é a tutela jurisdicional que se busca e, portanto, observados os requisitos da norma processual, possível será a concessão da antecipação de tutela, como se caracteriza o pleito limina, desde que presentes a verossimilhança da alegação expendida, cumulando-a com o fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação ou o abuso de direito de defesa ou manifesto propósito protelatório do réu.

 

 

A arrematação extrajudicial de bem imóvel alienado fiduciariamente dá ao arrematante o direito à sua imissão liminar na posse, sendo ônus dos devedores fiduciários a caracterização da verossimilhança capaz de elidir aquele direito. O fundado receio de dano irreparável é notório, visto que a persistência da posse dos atuais detentores sobre bem imóvel de manifesta propriedade de outrem causa a este prejuízos, os quais lhe serão de difícil ou impossível reparação. A verossimilhança das alegações e a prova inequívoca caracterizam-se pelo regular título de propriedade adquirido pela arrematação extrajudicial do bem.

 

 

Outra situação que admite a antecipção ocorre quando o autor tem contrato preliminar de compra e venda de imovel no qual exista cláusula de prazo para entrega do bem.

 

 

Caso seja outrogada a escritura, pago integralmente o preço e não entregue o imóvel, pode o autor ajuizar ação de imissão na posse e pedir, liminarmente, a antecipação dos efeitos da tutela de mérito. Nesse caso, há prova inequívoca da alegação (documento comprovando a data para a entrega do imóvel e escritura comprovando o pagamento do preço e a transferência do domínio), de modo que, pedida a antecipação, o juiz deve concedê-la.

 

Preclaros os julgados extraídos do Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo, quais sejam:

 

 

TJ-SP – Apelação APL 00192628920128260009 SP 0019262-89.2012.8.26.0009

Ementa: Imissão na posse. Arrematação de imóvel penhorado em ação de execução. Carta de arrematação registrada. Arrematante que, na qualidade de proprietário, que tem o direito de haver o imóvel de quem o conserve sem fundamento jurídico (art. 1.228 do Código Civil). Recurso desprovido.

Data de publicação: 16/12/2015

 

 

TJ-SP – Agravo de Instrumento AI 21723429520148260000 SP 2172342-95.2014.8.26.0000

Ementa: Ação de imissão de posse Arrematação Valor da causa Benefício econômico Valor da aquisição. Desnecessidade de apresentação do auto de arrematação, bem como do comprovante de pagamento do preço do imóvel. Informações constantes na matrícula do imóvel – Recurso parcialmente provido.

Data de publicação: 14/11/2014

 

 

TJ-SP – Agravo de Instrumento AI 20253368420148260000 SP 2025336-84.2014.8.26.0000

Ementa: Agravo de Instrumento digital. Imissão na posse. Arrematação. Tutela antecipada concedida e que deve ser mantida em sede de cognição sumária. Presença dos requisitos legais autorizadores da medida. Decisão mantida. Recurso não provido.

Data de publicação: 02/09/2014

 

 

TJ-SP – Apelação APL 00078465020088260564 SP 0007846-50.2008.8.26.0564

Ementa: Apelação. Imissão na posse. Arrematação. Decreto-lei 70 /66. Constitucionalidade. Questão não afeta à ação de imissão na posse. Direito à imissão reconhecido. Recurso não provido.

Data de publicação: 04/11/2014

 

 

 

Introdução ao leilão de automóveis

Atualmente existem diversos leilões com uma infinidade de automóveis a serem leiloados, e a dúvida mais frequente é a seguinte: é seguro comprar em leilão?

 

Sim, é seguro. Porém, é importante pesquisar cada leilão e selecionar os leiloeiros confiáveis no mercado, caso haja interesse em saber quais são, consulte o site da Jucesp e busque os leiloeiros que estão habilitados para exercer tal função.

 

O universo dos leilões possui algumas expressões próprias do seu meio, portanto, é importante familiarizar-se com alguns termos, principalmente, para poder entender o seu procedimento.

 

Para isso, destacamos os termos mais utilizados, vamos vê-los:

 

  • Lote: trata-se do conjunto de um ou mais bens leiloados de uma única vez, sendo que cada lote possui um número.
  • Comitente: proprietário dos bens que integram o patrimônio leiloado; geralmente, trata-se de uma empresa que cede ao leiloeiro determinados bens para que sejam vendidos.
  • Edital de leilão: trata-se de documento oficial contendo todas as informações do leilão, tais quais: endereço, data e hora do leilão.

 

Importa esclarecer que existem 02 modalidades de leilão: o presencial e o eletrônico. Atualmente, os leilões utilizam-se de ambas as modalidades, simultaneamente, vez que disponibilizam uma plataforma on-line, na qual o interessado pode dar lances através do site leiloeiro.

 

O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo foi o primeiro a regulamentar o leilão eletrônico, publicando o Provimento CSM nº 1625/2009, com vistas a evitar transtornos de deslocamento, facilitando o acesso direto de casa.

 

Para que o usuário possa dar lances através do leilão eletrônico, basta cadastrar-se no portal do leiloeiro e enviar uma relação simples de documentos, tais como, comprovante de endereço, RG e CPF.

 

Maior atenção as condições de venda, pois nela estão presentes as especificações de cada lote, eis que a maioria dos produtos leiloados são vendidos exatamente no estado em que se encontram, sem garantia ou direito a troca.

 

Embora os riscos de funcionalidade sejam superiores àqueles vendidos com garantia, os leilões têm atraído muita gente, de modo que sua divulgação aumentou consideravelmente na última década.

 

Contudo, deve-se tomar cuidado: é preciso ter o mínimo de experiência, e não ser tomado pela emoção, pois disputar um bem com outros interessados pode custar caro.

 

Antes de adquirir o automóvel que deseja, você precisa saber que o leiloeiro recebe uma comissão de 5% do valor total do bem. Além disso, observe com atenção as condições de venda do automóvel que deseja. Nele constam as principais informações sobre o bem, seu estado, além de despesas não incluídas, tais como IPVA, licenciamento, DPVAT.

 

 

O leilão é uma modalidade de negócios que envolve questões bastante peculiares, uma delas trata do lance condicional, ocorrendo quando o lance aguarda aprovação do comitente. Dá-se em situações que o maior lance do bem não atinge o mínimo esperado, então o lance fica em condicional, esperando a aprovação ou não do comitente.

 

Ocorrendo a arrematação do bem, qual o procedimento para retirar o veículo?

 

Em primeiro lugar, faz-se necessário dar uma garantia, geralmente, um cheque caução no valor de 20% a 30% do valor do bem, a depender do leilão, bem como 5% de comissão ao leiloeiro.

 

Em seguida, o trato ocorre diretamente com o leiloeiro, no seu escritório administrativo, momento em que será realizado o pagamento integral do bem – via de regra, através de boleto bancário, e a devolução do cheque caução.

 

Com a realização do pagamento, ocorre a emissão da nota de venda do automóvel, posteriormente, deve o arrematante dirigir-se ao pátio do leiloeiro para retirar o bem arrematado.

 

Ainda que existam inúmeras vantagens, principalmente no tocante ao preço, o regime de leilão prevê algumas sanções aos arrematantes que não pagam.  Tais punições buscam assegurar os interesses daqueles que estão realmente interessados em adquirir bens em leilão, dispensando maus pagadores.

 

Caso o pagamento não ocorra, estão previstas as seguintes sanções: multa de 15% a 25% do valor do bem, comissão de 5% ao leiloeiro, encargos judiciais, além de honorários advocatícios.

Caso necessite de assessoria ou consultoria especializada, entra em contato conosco.