3º Passo – Análise

A análise do imóvel contempla alguns fatores, os quais acredito serem primordiais para uma arrematação segura lucrativa.

Vamos aos pontos:

1- Análise completa do edital -> Verificar de quem será a responsabilidade das dívidas do imóvel (Condomínio e IPTU) anteriores ao leilão.

2- Tirar certidão de matrícula atualizada do imóvel, a fim de verificar existência de averbações de execuções, penhoras ou cláusula de reserva de usufruto.

3- Com as informações da matrícula, acessar o site do tribunal de justiça competente e localizar a existência de ações dos referidos mutuários ou devedores do financiamento, a fim de localizar informações relativas a ações anulatórias, ações contra o banco. Essa etapa é muito válida, pois, pode ter uma ideia se quem habita o respectivo imóvel possui ações, litiga na justiça, ou se é uma pessoa que não tem pendências judiciais.

4- Verificar na matrícula do imóvel se o banco procedeu com a consolidação da propriedade do imóvel.

5- Extrair informações a respeito do valor de mercado do imóvel, existem alguns sites que podem nortear o arrematante, são eles:

– 123i.com.br
– www.vivareal.com.br

O primeiro é um site que sugere o valor médio dos imóveis e o segundo é um portal de imóveis o qual é possível localizar apartamentos no mesmo prédio com intuito de saber quanto cada proprietário pede.
Essas informações são fundamentais para determinar o valor de venda. A minha última dica seria ligar em 3 imobiliárias do mesmo bairro e perguntar quanto em média estão sendo comercializados os imóveis naquela região.

6 – Buscar informações no próprio prédio a respeito do imóvel.

7 – Analisar todos os custos envolvidos, segue a lista.

Breves comentários sobre a Ação de Imissão de Posse para arrematantes de imóveis

 

Embora autores e juristas dissintam sobre a conceitualização e a natureza do instituto, a imissão na posse nada mais é, em termos práticos, que o direito de exercer o domínio sobre a coisa, sem nunca haver praticado a posse de fato, tendo como requisitos a existência do título de propriedade e nunca haver o proprietário gozado ou fruído da posse. Nesse último caso, trataria-se de modalidade distinta, ainda que semelhante – reintegração de posse.

 

 

imissão

 

 

Além disso, outro pressuposto, ainda que ignorado pela vasta maioria dos operadores da ordem, não pode ser ignorado em virtude de múltiplas razões, vamos a elas.

 

 

 

 

Primeiro, não é novidade alguma a morosidade que alastra o Judiciário, advinda da super-ultra-mega lotação de processos e mais processos, sendo que em boa parte das vezes, o litígio poderia ser sanado no âmbito extrajudicial, por meio de acordos, a critério da premissa advinda do novo cógido processualista (art. 334).

 

 

 

Outrossim, para não citar mais travanças, o autor/requerente, ainda que detentor de um direito – este resguardado pela norma – não estará isento, ressalvados os casos específicos pela legislação, ao pagamento de despesas e custas processuais advindas do ajuizamento, distribuição e respectivas diligências que serão necessárias no curso do processo, todas necessárias ao julgamento da lide.

 

 

Pois bem. Agora vamos ao último pressuposto para a Ação de Imissão de Posse. Vejamos, em decorrência do dispêndio de gastos com o processo para atingir o propósito da demanda, isto é, a posse do imóvel, imprescindível o terceiro e último requisito – recusa de entrega da posse: óbice pelo possuidor ou detentor, à legítima pretensão do titular do jus possidendi (do justo possuidor).

 

 

Frequentemente clientes questionam acerca da necessidade de provar a recusa de entrega da posse do imóvel, cuja saída encontra respaldo no próprio bom senso das partes e do julgador. Afinal, é evidente que o possuidor, também identificado como devedor, cuja dívida ou inadimplemento contratual (seja lá qual for a modalidade de leilão – judicial ou extrajudicial) sabe, ou pelo menos deveria saber, que está ocupando um bem que não mais lhe pertence.

 

 

Desde que o possuidor, outrora devedor, seja devidamente notificado sobre o débito e da ocorrência do leilão, possibilitada a quitação do débito ensejador, não há que se falar em desatendimento às normas de defesa, posto claro o cumprimento do Codex e das práticas forenses, sem prejuízo ao autor que pretende adentrar a posse do imóvel.

 

 

No caso em apreço, a imissão na posse do imóvel é a tutela jurisdicional que se busca e, portanto, observados os requisitos da norma processual, possível será a concessão da antecipação de tutela, como se caracteriza o pleito limina, desde que presentes a verossimilhança da alegação expendida, cumulando-a com o fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação ou o abuso de direito de defesa ou manifesto propósito protelatório do réu.

 

 

A arrematação extrajudicial de bem imóvel alienado fiduciariamente dá ao arrematante o direito à sua imissão liminar na posse, sendo ônus dos devedores fiduciários a caracterização da verossimilhança capaz de elidir aquele direito. O fundado receio de dano irreparável é notório, visto que a persistência da posse dos atuais detentores sobre bem imóvel de manifesta propriedade de outrem causa a este prejuízos, os quais lhe serão de difícil ou impossível reparação. A verossimilhança das alegações e a prova inequívoca caracterizam-se pelo regular título de propriedade adquirido pela arrematação extrajudicial do bem.

 

 

Outra situação que admite a antecipção ocorre quando o autor tem contrato preliminar de compra e venda de imovel no qual exista cláusula de prazo para entrega do bem.

 

 

Caso seja outrogada a escritura, pago integralmente o preço e não entregue o imóvel, pode o autor ajuizar ação de imissão na posse e pedir, liminarmente, a antecipação dos efeitos da tutela de mérito. Nesse caso, há prova inequívoca da alegação (documento comprovando a data para a entrega do imóvel e escritura comprovando o pagamento do preço e a transferência do domínio), de modo que, pedida a antecipação, o juiz deve concedê-la.

 

Preclaros os julgados extraídos do Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo, quais sejam:

 

 

TJ-SP – Apelação APL 00192628920128260009 SP 0019262-89.2012.8.26.0009

Ementa: Imissão na posse. Arrematação de imóvel penhorado em ação de execução. Carta de arrematação registrada. Arrematante que, na qualidade de proprietário, que tem o direito de haver o imóvel de quem o conserve sem fundamento jurídico (art. 1.228 do Código Civil). Recurso desprovido.

Data de publicação: 16/12/2015

 

 

TJ-SP – Agravo de Instrumento AI 21723429520148260000 SP 2172342-95.2014.8.26.0000

Ementa: Ação de imissão de posse Arrematação Valor da causa Benefício econômico Valor da aquisição. Desnecessidade de apresentação do auto de arrematação, bem como do comprovante de pagamento do preço do imóvel. Informações constantes na matrícula do imóvel – Recurso parcialmente provido.

Data de publicação: 14/11/2014

 

 

TJ-SP – Agravo de Instrumento AI 20253368420148260000 SP 2025336-84.2014.8.26.0000

Ementa: Agravo de Instrumento digital. Imissão na posse. Arrematação. Tutela antecipada concedida e que deve ser mantida em sede de cognição sumária. Presença dos requisitos legais autorizadores da medida. Decisão mantida. Recurso não provido.

Data de publicação: 02/09/2014

 

 

TJ-SP – Apelação APL 00078465020088260564 SP 0007846-50.2008.8.26.0564

Ementa: Apelação. Imissão na posse. Arrematação. Decreto-lei 70 /66. Constitucionalidade. Questão não afeta à ação de imissão na posse. Direito à imissão reconhecido. Recurso não provido.

Data de publicação: 04/11/2014

 

 

 

Novidades do Novo Código de Processo Civil: leilão judicial de imóveis

Com o advento da atual norma processualista, entenda o que mudou no processo de arrematação judicial de imóveis.

 

Assim como no mercado imobiliário, o leilão judicial ou praça, termo utilizado pela doutrina, está cada dia mais presente na seara forense, isso porque o número de devedores de condomínio e tributos gerais, em especial, o IPTU, cresce em ritmo acelerado.

Com vistas à satisfação de um crédito, isto é, de uma dívida, a modalidade leilão consagrou-se na esfera jurídica para romper trâmites burocráticos e agilizar o processo de venda do bem objeto de execução.

Embora estivesse claro o seu propósito, o Código de Processo Civil de 1973 não compreendia regras claras que facilitassem o processamento do instituto, dificultando a efetividade das execuções, o que motivou a sua reformulação.

Primeiramente, eis uma síntese de esclarecimentos necessários para o entendimento desta modalidade:

  1. A insolvência do devedor é o fator predominante para que o imóvel seja objeto de penhora e, posteriormente, alienado em hasta pública (leilão).
  2. Para ser atrativa a arrematação, o primeiro requisito a ser analisado é o preço, pois a maioria dos imóveis é comprado “às cegas” – sem dívidas aparentes – e com o devedor ocupando o local, a chance de visitação das dependências é remota.
  3. Outro aspecto refere-se à possibilidade de pagamento, sendo muito importante que o arrematante possua a quantia total e exata do bem arrematado. Grande parte dos leilões exige o pagamento à vista, além da comissão do leiloeiro (5% sobre o valor arrematado), existindo, ainda, algumas condições para pagamento parcelado, a depender do leiloeiro.
  4. A arrematação deve ser minuciosamente estudada e feita de forma racional, de preferência, com o suporte de um profissional habilitado, pois a liquidez de um imóvel é muito menor do que a de um carro por exemplo, além das despesas mensais que o imóvel gera serem muito maiores, tais como taxas condominiais e IPTU.
  5. Vale a pena fazer uma visita ao imóvel, ou nas proximidades, para avaliar a região (segurança, facilidade de acesso, histórico do bairro e do imóvel, valorização imobiliária, dentre outros que se entenderem pertinentes).
  6. Por fim, primordial consultar um bom advogado para que auxilie na questão do processo que envolve o imóvel, no tocante à eventuais dívidas, verificação da existência de penhora, ações de anulação do leilão, ou qualquer outra pendência que dificulte a liberação do bem arrematado.
  7. Arrematado o imóvel, necessário o pedido de imissão na posse nos próprios autos e com vistas à expedição de um mandado judicial que permitirá a entrada do arrematante nas dependências do imóvel. Nem sempre trata de processo rápido, ainda com as mudanças do CPC, o devedor pode se recusar a sair do imóvel, obrigando a presença de um oficial de justiça e, se necessária, força policial.

Expostas tais premissas, elenco abaixo algumas das principais mudanças advindas da Lei nº 13.105/2015.

Se antes era permitido ao executado (devedor) pedir a nulidade do ato, no prazo de cinco dias contados da arrematação, a partir de agora, não se permite a remição do bem. Para isso, o devedor utilizava-se dos embargos à arrematação, objetivando a anulação da arrematação, no prazo de 24 horas, se pagasse a integralidade da dívida.

Com o propósito de trazer segurança jurídica aos leilões judiciais, a norma processual extirpou esse instrumento de defesa e apoiou os interesses do arrematante.

Outra mudança refere-se à dispensabilidade de publicação em jornais de grande circulação, permitida a divulgação do edital do leilão exclusivamente por meio eletrônico, no prazo mínimo de cinco dias antes da realização da primeira praça.

Quanto à possibilidade de parcelamento, o antigo Código não permitia ao arrematante dividir o preço do imóvel adquirido. Pensando em atribuir celeridade ao processo, o legislador liberou o parcelamento em até 30 vezes, desde que não haja proposta de pagamento à vista e previsão expressa no edital do leilão.

O art. 895 permite ao licitante a arrematação em até 30 parcelas mensais corrigidas monetariamente, com 25% de sinal.  Por outro lado, atrasos onerarão em 10% o saldo devedor.

Com relação ao preço vil, o CPC/73 dispunha que não seria aceito lance, em segunda praça ou leilão, que oferecesse preço inferior ao de avaliação/mercado. O parágrafo único do art. 891do atual Código vai além – pretende especificar o que deve ser entendido como preço vil. Para tanto, estabelece o piso de 50% da avaliação, salvo quando o magistrado estipular diferentemente, fixando preço mínimo para a aquisição do bem penhorado.

Se o juiz não determinar o desconto, ele será de 50%, nos moldes da lei. Já quanto à fixação do preço vil, ela passa a ser inferior a 50% da avaliação, salvo em caso de processo de alienação judicial com incapaz envolvido – quando o preço vil será de 80%.

E mais, a lavratura do auto de arrematação ou ordem de entrega é emitida na posse do adquirente, ou seja, a ação autônoma passa a ser desnecessária. Será considerada perfeita, acabada e irretratável com a assinatura do juiz, do arrematante e do leiloeiro (art. 903).

Havendo mais de um licitante interessado no bem, terá preferência aquele que se propuser a arrematar todos os bens penhorados (se houver mais de um), em conjunto, oferecendo, para os bens que não tiverem lance, preço igual ao da avaliação. Para os demais, preço igual ao do maior lance que, na tentativa de arrematação individualizada, tenha sido oferecido para eles.

Nada impede que o exequente da dívida seja o próprio licitante do leilão, pois é, de qualquer modo, o destinatário final do crédito a ser recebido. Mas, se o valor da arrematação superar o saldo da dívida, o arrematante/exequente deverá recolher o excedente em até três dias.

A respeito da nomeação de leiloeiro público, dar-se-á a pedido do exequente (quando assim optar e o juiz homologar), desde que o leiloeiro tenha, no mínimo, três anos de experiência profissional, o qual será responsável pela confecção do edital, anúncios, exibição de dados do bem, mencionando ônus, recursos pendentes ou processos sobre bens e direitos penhorados.

Aspectos menos sensíveis também foram reformulados. O objetivo do novo código é, sem dúvida, mitigar ônus à expropriação do imóvel (despesas) e dar mais segurança jurídica e celeridade ao processo de arrematação judicial, na qual tem sido recebida com mais satisfação por licitantes e interessados em adquirir bens no mercado imobiliário.

Leasing ou Financiamento, qual a melhor opção?

Em tempos de crise a palavra chave é cortar gastos, no entanto, tem muitas pessoas que ainda estão em busca de trocar seu automóvel ou mesmo adquirir o primeiro, e então surge uma dúvida bastante recorrente, financiamento (CDC) ou arrendamento mercantil (leasing), qual a opção mais barata?

 

Vejamos alguns aspectos, o Consumidor deve primeiramente ter essa pergunta dentro de si, por quanto tempo pretendo ficar com o veículo?

 

Essa pergunta diz muito qual das modalidades você deve escolher, e as diferenças no caso são essas: No leasing a taxa de juros cobrada sobre o bem é um pouco menor do que no financiamento, fator esse que torna o leasing atrativo, certo?

 

Talvez, pois, caso queira antecipar as parcelas para poder vender, ou simplesmente quitar o bem, poderá quitar as parcelas, mas terá de pagar os juros de forma integral, e só receberá um desconto com a quitação do contrato.

 

No financiamento, a possibilidade de antecipar as parcelas é possível, e o melhor de tudo, com desconto sobre a taxa pactuada, pois, você está devolvendo o dinheiro para o banco antes do prazo.

 

A lógica em um primeiro momento nos faz pensar que devemos optar pelo leasing em vez do financiamento, mas, se, por exemplo, o comprador receber um bônus em seu emprego, e julgar prudente a amortização de algumas das parcelas para obter o desconto, no leasing isso não será possível.

 

Os custos operacionais no Leasing são de fato mais vantajosos, uma vez que Leasing não se paga IOF (Imposto sobre Operações Financeiras), já no financiamento esse pagamento é diluído nas parcelas.

 

As diferenças são muitas e não param por aí, existem algumas diferenças na propriedade do bem. No leasing a propriedade do bem é do Banco, portanto, você tem a posse, mas o veículo permanece em nome do banco até a quitação integral do bem, já no financiamento a propriedade e a posse do bem são do Consumidor, e somente é feito um registro no documento do veículo informando que o veículo está alienado.

 

Por fim, imaginem que ocorreu a quitação integral das parcelas em ambas as modalidades, os caminhos então são diferentes. No leasing existe um termo denominado VRG (Valor Residual Garantido), que, ao fim do contrato de arrendamento mercantil, será sempre utilizado para liquidar o valor da opção de compra do bem, mas, é com o pagamento do VRG que a propriedade do bem é transferida do banco para o Consumidor, caso não ocorra o pagamento, então o bem é devolvido para o banco ou financeira.

 

No financiamento como a propriedade do bem já está no nome do Consumidor, a única observação que deve ser feita é entrar em contato com a financeira ou banco, para que retirem o gravame da documentação, pois, é comum o Consumidor quitar o bem e quando idealizar a venda do bem é pego de surpresa, pois, o banco não baixou o gravame do documento do veículo. Apesar de entender que essa obrigação é total do banco, devemos nos atentar aos detalhes, por fim, caso queira vender o bem, com o gravame devidamente baixado esse poderá ser vendido sem qualquer embaraço.

 

Caso tenha quitado as parcelas do financiamento e queira consultar, aqueles em que o veículo esteja com placas de São Paulo, consegue acessar pelo site do DETRAN-SP, qualquer restrição ou gravame que esteja na documentação do veículo, para consultar é necessário estar com o número do RENAVAM e as placas do veículo.

 

Para maiores esclarecimentos, entre em contato conosco!