[Portal Jurídico Migalhas – Artigo Dr. Rodrigo Costamilan] – Leilão de imóvel em meio à pandemia de covid-19

Não é de hoje que abrimos o jornal e lemos notícias de que os brasileiros estão endividados. A pandemia só escancarou uma situação na qual milhares de brasileiros vivem, porém o julgamento dela não cabe a ninguém, afinal em um país com baixos salários e altos impostos, torna-se impossível exigir que a maioria da população economize dinheiro.

Historicamente o brasileiro se acostumou com um sistema de crédito pujante, do qual costumeiramente se escorou, porém o que pode parecer ser o remédio da salvação, pode tornar-se o veneno da própria morte. A população brasileira não teve acesso à educação financeira, foram acostumados a “encaixar” parcelas no fluxo de pagamento, seja das panelas até o automóvel, com isso grande parte das pessoas não se preocuparam em investir, pois sempre estiveram endividadas.

Quando falamos de dívidas no contexto dos imóveis, a situação tende a ser ainda mais complicada, pois o valor dos financiamentos refletem em parcelas com altos valores, comprometendo boa parte do orçamento familiar, e quando se vive tempos de covid-19, isso tende a ser um problema enorme, pois ninguém em sã consciência deixará de colocar comida na mesa ao invés de pagar dívidas, a sobrevivência sempre estará acima de qualquer fato superveniente, no entanto, quando a pauta é financiamento imobiliário, o buraco pode ser mais fundo do que imaginamos.

Analisando a maior parte dos financiamentos imobiliários, observamos que os prazos dos contratos são extensos, e grande parte deles está em torno de 360 (trezentos e sessenta) a 420 (quatrocentos e vinte) meses, estamos falando de 30 (trinta) a 35 (trinta e cinco) anos, ou seja, torna-se impossível fazer um planejamento com um dívida de longo prazo como essa.

A Caixa Econômica Federal, principal banco, líder no ranking de financiamento imobiliário no país, concedeu carência de 6 (seis) meses nos financiamentos. O período é um alento para muitas pessoas, no entanto, não acredito que será suficiente para adimplirem com os pagamentos, pois a carência não significa exclusão ou abono das parcelas, é simplesmente um prazo para que não haja a cobrança em um determinado período.

A pandemia tem impactado negativamente a grande maioria dos setores da economia, e imagino que os bancos não devem escapar ilesos desse momento, ainda que reputem altos lucros, deverão ver a inadimplência dos financiamentos subir, gerando aumento no estoque de imóvel retomado.

Analisando por outra perspectiva, investidores e pessoas com capital disponível, devem conseguir realizar negócios altamente lucrativos, com uma oferta acima da média, baixa liquidez no mercado e consequentemente menor concorrência nas disputas dos leilões, ainda, vejo oportunidade de alta rentabilidade no curto/médio prazo.

Acredito também que teremos aumento no número de processos de imissão/reintegração de posse, objetivando a desocupação dos devedores. O advogado tem um papel preponderante, pois cabe a ele a defesa dos interesses do cliente, bem como o desenvolvimento de um trabalho pautado em agilidade e competência, haja visto a necessidade de todo processo ser o mais célere possível.

A assessoria nesses casos são uma alternativa interessante para quem deseja começar a dar os primeiros passos nas arrematações sem grandes surpresas. Ainda, é importante que o advogado tenha conhecimento sobre o assunto, bem como saiba identificar oportunidades reais das falsas oportunidades.

Não se pode achar que somente pelo fato de o imóvel estar abaixo do valor de mercado que ele é bom, é necessário fazer a avaliação de forma minuciosa, a fim de localizar a melhor oportunidade, garantindo transparência e segurança ao contratante do serviço.

Penso que o momento é propício para arrematação de imóvel, pois diversos bancos estão concedendo a oportunidade de financiar até 70% do valor do lote, diga-se imóvel. Antes, é necessário consultar o leiloeiro para entender o procedimento, bem como verificar as condições de crédito junto ao banco.

Vale ressaltar que atualmente as taxas de financiamento imobiliário estão nos menores patamares históricos, haja visto a taxa Selic estar no patamar de 3%.

Por fim, o dinheiro não some do mercado, apenas troca de mãos, portanto é necessário saber como e onde investir, precaver-se de falsas oportunidades, olhar para os investimentos com a perspectiva de médio/longo prazo, onde imagino que o cenário será mais favorável e com possibilidade de ganhos interessantes.

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*Rodrigo Costamilan é sócio advogado do escritório Costamilan Advogados Associados.

Fonte: https://www.migalhas.com.br/depeso/329393/leilao-de-imovel-em-meio-a-pandemia-de-covid-19

3º Passo – Análise

A análise do imóvel contempla alguns fatores, os quais acredito serem primordiais para uma arrematação segura lucrativa.

Vamos aos pontos:

1- Análise completa do edital -> Verificar de quem será a responsabilidade das dívidas do imóvel (Condomínio e IPTU) anteriores ao leilão.

2- Tirar certidão de matrícula atualizada do imóvel, a fim de verificar existência de averbações de execuções, penhoras ou cláusula de reserva de usufruto.

3- Com as informações da matrícula, acessar o site do tribunal de justiça competente e localizar a existência de ações dos referidos mutuários ou devedores do financiamento, a fim de localizar informações relativas a ações anulatórias, ações contra o banco. Essa etapa é muito válida, pois, pode ter uma ideia se quem habita o respectivo imóvel possui ações, litiga na justiça, ou se é uma pessoa que não tem pendências judiciais.

4- Verificar na matrícula do imóvel se o banco procedeu com a consolidação da propriedade do imóvel.

5- Extrair informações a respeito do valor de mercado do imóvel, existem alguns sites que podem nortear o arrematante, são eles:

– 123i.com.br
– www.vivareal.com.br

O primeiro é um site que sugere o valor médio dos imóveis e o segundo é um portal de imóveis o qual é possível localizar apartamentos no mesmo prédio com intuito de saber quanto cada proprietário pede.
Essas informações são fundamentais para determinar o valor de venda. A minha última dica seria ligar em 3 imobiliárias do mesmo bairro e perguntar quanto em média estão sendo comercializados os imóveis naquela região.

6 – Buscar informações no próprio prédio a respeito do imóvel.

7 – Analisar todos os custos envolvidos, segue a lista.