Proposta de regulamentação dos distratos no setor imobiliário – Em 2016, 37,7 mil vendas de imóveis foram canceladas

 

Números se referem aos dados de janeiro a outubro; setor imobiliário diz que aumento dos distratos prejudica investimentos.

 

A proposta de regulamentação dos distratos no setor imobiliário – o nome que se dá quando há desistência da compra ou venda do imóvel na planta – em discussão no governo deve instituir que a construtora terá direito a ficar com 10% do valor do imóvel, desde que esse porcentual não ultrapasse 90% do valor já pago pelo comprador.

Em um imóvel de R$ 500 mil, por exemplo, a empresa poderia ficar com R$ 50 mil no caso de distrato. Mas, se o valor já pago for de apenas R$ 30 mil, a construtora poderá reter 90%, ou R$ 27 mil.

O jornal O Estado de S. Paulo apurou com fontes que participam das discussões que essa é opção que tem mais consenso entre o governo e o setor da construção. No entanto, a Abrainc (associação que representa as incorporadoras) ainda tenta emplacar uma variável desta regra para imóveis acima de R$ 1 milhão. Neste caso, a parcela com a construtora subiria para o limite de 15% ou 20% do valor do imóvel.

O entendimento é que um comprador com maior renda teria mais “discernimento” sobre a compra e poderia ser, então, “punido” com um alíquota maior em caso de desistência.

Sem regulamentação, os distratos têm sido fonte de longas disputas judiciais entre compradores e construtoras. Dados da Abrainc apontam que 37,7 mil imóveis tiveram as vendas canceladas entre janeiro e outubro de 2016, o correspondente a 45% das unidades vendidas no mesmo período. Os dados consideram as operações das 19 maiores incorporadoras do País.

Em 2016, foi assinado um acordo no Rio entre representantes do governo federal, do setor imobiliário, dos Procons e da Justiça para deixar mais claro os direitos e deveres de consumidores e empresas e evitar que os casos fossem parar na Justiça.

Nesse acordo, além da modalidade que deve ser adotada agora – de multa de 10% sobre o valor do imóvel, desde que não ultrapasse 90% do valor pago -, também foi dada uma segunda opção: o comprador perde o valor do sinal mais 20% sobre o que foi desembolsado. Agora, porém, o governo federal quer fechar a proposta em apenas uma modalidade para evitar que os distratos continuem motivando várias ações na Justiça.

O acordo do ano passado não tem força de Lei e envolvia outros assuntos. Atualmente, há apenas jurisprudências e súmulas que consolidaram a avaliação de que é abusiva e ilegal a retenção integral ou a devolução ínfima das parcelas pagas pelo comprador pelo imóvel adquirido na planta. Esse ponto foi ratificado em 2013 pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ).

“O aumento dos distratos tem prejudicado os investimentos no setor, isso afeta emprego, produção imobiliária e o próprio comprador no final”, disse o vice-presidente executivo da Abrainc, Renato Ventura. “Estamos em busca da fórmula que traga o maior equilíbrio.”

Afetação. Junto com a questão dos distratos, o setor também discute com o governo o chamado patrimônio de afetação, para dar mais garantia aos diretores dos compradores de imóveis na planta em caso de falência do incorporador.

O patrimônio de afetação é um mecanismo que impede a empresa de construção de utilizar recursos captados com a venda de determinados empreendimentos em outros lançamentos, evitando a quebra em efeito dominó da contabilidade das obras. Foi anunciada como salvação para os problemas da insolvência no setor da construção imobiliária e como forma de garantir o consumidor de situação como a que aconteceu com a construtora Encol, que deixou 42 famílias lesadas.

A norma também beneficia os bancos, uma vez que confere mais qualidade ao papel (“recebível imobiliário”) vendido às companhias securitizadoras, facilitando a geração de recursos no mercado. No entanto, atualmente o patrimônio de afetação também está sendo questionado na Justiça.

“Nossa proposta vai dar mais segurança jurídica às empresas e maior proteção ao comprador”, disse o presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (Cbic), José Carlos Martins.

O grupo de trabalho – formado por representantes da Cbic, da Abrainc, da Secretaria Nacional do Consumidor, órgão ligado ao Ministério da Justiça (Senacom); do Ministério do Planejamento e do Ministério Público – se reuniu nesta semana em Brasília e volta a se encontrar novamente na próxima terça, dia 17, quando há expectativa de que um acordo seja fechado.

Se há consenso na proposta, o grupo ainda diverge sobre a forma como ela deve ser encaminhada. A Abrainc gostaria que fosse por meio de uma medida provisória (MP), que já teria força de lei. O governo defende que seja encaminhado ao Congresso um Projeto de Lei com os termos acertados. Já para a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), o melhor caminho seria modificar um projeto já em tramitação com as novas regras.

Um deles é do senador Romero Jucá (PMDB-RR), que propõe uma “pena convencional” sobre o consumidor de 25% sobre o que foi pago até o momento do distrato, além do abatimento da taxa de corretagem de 5% sobre o preço da venda.

 

Fonte – Do Jornal Estado de São Paulo, 14 de janeiro de 2017, por Murilo Rodrigues Alves.

Introdução ao leilão de automóveis

Atualmente existem diversos leilões com uma infinidade de automóveis a serem leiloados, e a dúvida mais frequente é a seguinte: é seguro comprar em leilão?

 

Sim, é seguro. Porém, é importante pesquisar cada leilão e selecionar os leiloeiros confiáveis no mercado, caso haja interesse em saber quais são, consulte o site da Jucesp e busque os leiloeiros que estão habilitados para exercer tal função.

 

O universo dos leilões possui algumas expressões próprias do seu meio, portanto, é importante familiarizar-se com alguns termos, principalmente, para poder entender o seu procedimento.

 

Para isso, destacamos os termos mais utilizados, vamos vê-los:

 

  • Lote: trata-se do conjunto de um ou mais bens leiloados de uma única vez, sendo que cada lote possui um número.
  • Comitente: proprietário dos bens que integram o patrimônio leiloado; geralmente, trata-se de uma empresa que cede ao leiloeiro determinados bens para que sejam vendidos.
  • Edital de leilão: trata-se de documento oficial contendo todas as informações do leilão, tais quais: endereço, data e hora do leilão.

 

Importa esclarecer que existem 02 modalidades de leilão: o presencial e o eletrônico. Atualmente, os leilões utilizam-se de ambas as modalidades, simultaneamente, vez que disponibilizam uma plataforma on-line, na qual o interessado pode dar lances através do site leiloeiro.

 

O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo foi o primeiro a regulamentar o leilão eletrônico, publicando o Provimento CSM nº 1625/2009, com vistas a evitar transtornos de deslocamento, facilitando o acesso direto de casa.

 

Para que o usuário possa dar lances através do leilão eletrônico, basta cadastrar-se no portal do leiloeiro e enviar uma relação simples de documentos, tais como, comprovante de endereço, RG e CPF.

 

Maior atenção as condições de venda, pois nela estão presentes as especificações de cada lote, eis que a maioria dos produtos leiloados são vendidos exatamente no estado em que se encontram, sem garantia ou direito a troca.

 

Embora os riscos de funcionalidade sejam superiores àqueles vendidos com garantia, os leilões têm atraído muita gente, de modo que sua divulgação aumentou consideravelmente na última década.

 

Contudo, deve-se tomar cuidado: é preciso ter o mínimo de experiência, e não ser tomado pela emoção, pois disputar um bem com outros interessados pode custar caro.

 

Antes de adquirir o automóvel que deseja, você precisa saber que o leiloeiro recebe uma comissão de 5% do valor total do bem. Além disso, observe com atenção as condições de venda do automóvel que deseja. Nele constam as principais informações sobre o bem, seu estado, além de despesas não incluídas, tais como IPVA, licenciamento, DPVAT.

 

 

O leilão é uma modalidade de negócios que envolve questões bastante peculiares, uma delas trata do lance condicional, ocorrendo quando o lance aguarda aprovação do comitente. Dá-se em situações que o maior lance do bem não atinge o mínimo esperado, então o lance fica em condicional, esperando a aprovação ou não do comitente.

 

Ocorrendo a arrematação do bem, qual o procedimento para retirar o veículo?

 

Em primeiro lugar, faz-se necessário dar uma garantia, geralmente, um cheque caução no valor de 20% a 30% do valor do bem, a depender do leilão, bem como 5% de comissão ao leiloeiro.

 

Em seguida, o trato ocorre diretamente com o leiloeiro, no seu escritório administrativo, momento em que será realizado o pagamento integral do bem – via de regra, através de boleto bancário, e a devolução do cheque caução.

 

Com a realização do pagamento, ocorre a emissão da nota de venda do automóvel, posteriormente, deve o arrematante dirigir-se ao pátio do leiloeiro para retirar o bem arrematado.

 

Ainda que existam inúmeras vantagens, principalmente no tocante ao preço, o regime de leilão prevê algumas sanções aos arrematantes que não pagam.  Tais punições buscam assegurar os interesses daqueles que estão realmente interessados em adquirir bens em leilão, dispensando maus pagadores.

 

Caso o pagamento não ocorra, estão previstas as seguintes sanções: multa de 15% a 25% do valor do bem, comissão de 5% ao leiloeiro, encargos judiciais, além de honorários advocatícios.

Caso necessite de assessoria ou consultoria especializada, entra em contato conosco.

Alienação fiduciária em garantia: o que tem decidido o STJ

São diversos os motivos que vêm mobilizando a propositura de ações para discussão de contratos de alienação fiduciária, dentre eles, destacam-se: cancelamento por arrependimento; carro financiado com defeito; busca e apreensão do bem; restituição do bem apreendido; entre outros.

Também chamado de alienação em garantia, a alienação fiduciária consiste na transmissão da propriedade do bem, podendo ser ele móvel ou imóvel, ao credor de uma obrigação, isto é, do pagamento da dívida.

Na qualidade de depositário, o devedor possui a posse direta do bem, dispondo da prerrogativa de usufruir de seus rendimentos, os quais podem ser utilizados para o cumprimento da obrigação principal, isto é, ao pagamento da dívida.

Em contrapartida, o devedor fica impossibilitado de negociar a propriedade do bem a terceiros.

Com vistas à proteção dos bens, os contratos devem ser registrados juntos aos órgãos competentes, seja no Cartório de Registro de Imóveis – nos casos de bens imóveis, seja no Cartório de Títulos e Documentos – nos casos de bens móveis em geral, ou ainda, no DETRAN – quando se tratar de veículos automotores.

É muito comum encontrar máquinas de produção de lavouras, aparelhos cirúrgicos em geral, além de veículos de transporte, como objetos de alienação em garantia, uma vez que são bens de elevado valor e tendem a ser utilizados como forma de seu próprio pagamento.

As modalidades de alienação estão dispostas na Lei nº 4.728/65 e na Lei nº 9.514/97, esta que instituiu a alienação fiduciária de coisa imóvel, com regime semelhante ao dos bens móveis, mas com algumas peculiaridades, dispondo ainda sobre o financiamento imobiliário e a securitização de créditos imobiliários.

O instituto contempla questões que devem ser tratadas com cautela, por exemplo: chama-se de propriedade resolúvel aquela que, após o respectivo termo de quitação da dívida, se “resolve”, de modo que o agente fiduciante (devedor) adquire, efetivamente, a propriedade sobre o bem, ou seja, posteriormente à quitação da dívida, o fiduciário (credor) fornecerá ao fiduciante o termo de quitação da dívida, possibilitando o cancelamento da propriedade fiduciária no cartório onde o bem está registrado.

À medida que a propriedade fiduciária se resolve, automaticamente, além da posse direta, o antes devedor, passa a adquirir a propriedade efetiva do bem alienado.

Ocorre que, em razão da complexidade do tema, muitos casos vêm sendo decididos na Justiça, o que tem facilitado as diversas dificuldades do cotidiano.

Veja o que o Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem decidido:

Ainda que inconveniente, é recorrente que o bem seja transferido a outra pessoa, sem que o credor – proprietário resolúvel, aquele a quem o bem está alienado, tenha conhecimento do fato.

Nesse sentido, a Quarta Turma, no julgamento do REsp 881.270, apreciou uma questão em que uma pessoa que detinha a posse de um automóvel sem a ciência da financeira, pretendia ver reconhecido o usucapião sobre o bem.

A Turma pacificou o entendimento de que a transferência a terceiro de veículo gravado como propriedade fiduciária, à revelia do proprietário (credor), é ato de clandestinidade incapaz de motivar a posse (artigo 1.208 do Código Civil de 2002), sendo por isso impossível a aquisição do bem por usucapião.

Em caso idêntico, a Terceira Turma já havia decidido que a posse de bem por contrato de alienação fiduciária em garantia não pode levar a usucapião pelo adquirente ou pelo cessionário deste, pois a posse pertence ao fiduciante que, no ato do financiamento, transfere a propriedade do bem até que o financiamento seja pago.

No tocante ao arrependimento posterior à alienação, diversas as demandas distribuídas para discussão no Judiciário. Segundo o entendimento da Terceira Turma, é possível o consumidor exercer o direito de arrependimento nas compras que faz, após a assinatura de contrato de financiamento com cláusula de alienação fiduciária.

O pedido foi embasado nos moldes do art. 49 do CDC (Código de Defesa do Consumidor), uma vez que o negócio fora realizado fora do estabelecimento comercial, visto o financiamento ter sido firmado com o banco, o consumidor possui 07 dias para desistir da compra.

Além disso, outro tema tem se colocado bastante presente: veículos financiados com defeito.

Embora se trate de situação desfavorável ao consumidor, o STJ decidiu que a instituição financeira não é responsável pela qualidade do produto adquirido por livre escolha do consumidor mediante financiamento bancário.

Com esse entendimento, a Quarta Turma reformou acórdão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal (TJDF) que condenou um banco em processo envolvendo a compra de um automóvel.

No caso, a consumidora comprou um carro numa concessionária de veículos, instalada no Distrito Federal, com financiamento concedido pelo banco, em 36 parcelas.

Em razão de uma série de defeitos apresentados no veículo,a consumidora devolveu o veículo à concessionária e ajuizou ação de rescisão contratual com pedido de indenização por danos morais contra a revendedora e a instituição financeira, a qual realizou o financiamento do carro.

O TJDFT condenou ambas as instituições ao ressarcimento e indenização à consumidora, por entender existir um vínculo entre os contratos, de modo que o contrato de financiamento não existiria sem o de compra e venda do veículo.

Indignado com a decisão, a instituição financeira recorreu, alegando que não poderia ser responsabilizada por produto que não ofereceu, uma vez que seu serviço consistiu apenas na disponibilização de crédito.

No STJ, a Turma decidiu que embora o artigo 18 do CDC admita a rescisão do contrato de compra e venda de veículo usado, o mesmo não ocorre com o contrato de financiamento, vez que o banco não pode ser considerado fornecedor do bem que lhe foi ofertado como garantia de financiamento.

O relator ressaltou também que as disposições do Código de Defesa do Consumidor incidem sobre a instituição financeira apenas na parte relativa à sua atividade bancária, ao passo que inexiste vínculo entre os defeitos reclamados e o contrato de financiamento com o banco.

Outra questão embaraçosa compreende-se na busca e apreensão de veículos financiados.

Recentemente, a Quarta Turma impediu mais um caso de consumidor que compra um veículo, deixa de pagar as parcelas do financiamento e entra com ação revisional alegando a existência de cláusulas abusivas para impedir que o bem financiado seja apreendido. Por unanimidade, o colegiado reformou decisão do Tribunal de Justiça do Mato Grosso do Sul (TJMS) e concedeu liminar de busca e apreensão em favor de uma financeira.

Segundo o relator, ministro João Otávio de Noronha, não pode prevalecer a tese de que a probabilidade da existência de cláusulas abusivas no contrato bancário com garantia em alienação fiduciária tenha o condão de desqualificar a mora já constituída com a notificação válida, para determinar o sobrestamento do curso da ação de busca e apreensão, esvaziando o instituto legal do Decreto-Lei n. 911/69.

Além da matéria aqui destacada, é amplo o alcance da alienação fiduciária em garantia, podendo se estender para diversos aspectos do direito.

Vale ressaltar que por se tratar o assunto muito polêmico, é ampla a margem de discussão no Judiciário.

À vista de buscar a melhor solução para o seu problema, venha realizar uma consulta conosco!