Impacto no Direito Imobiliário – mudança nos procedimentos de execução extrajudicial

Recentemente sancionada pelo Presidente da República Michel Temer, a Lei nº 13.465 de 11 de julho de 2017, mais conhecida como a Lei da Regularização Fundiária, trouxe consideráveis mudanças para os operadores do direito imobiliário, propriamente no segmento de leilões de imóveis.

 

O texto desburocratiza, simplifica e agiliza os procedimentos de regularização fundiária urbana, dos mais diversos gêneros de ordem do segmento imobiliário no Brasil. No contexto da alienação fiduciária de bens imóveis, esculpida nos alicerces da Lei nº 9.514/97, a medida oferece garantias mais eficazes aos que buscam beneficiar-se com a compra e venda de imóveis em leilão extrajudicial.

 

Já em vigor, a norma não só mitiga riscos ao arrematante de imóveis, como desmistifica dúvidas com relação à notificação do devedor, consolidação de propriedade, entre outros pontos que intimidavam os interessados desse ramo.

 

Dentre as mudanças introduzidas com a reforma, eis algumas questões que merecem ser destacadas sobre o tema de arrematação de imóveis na esfera extrajudicial:

 

  1. A possibilidade de o Oficial Notificador valer-se da notificação por hora certa, podendo, inclusive, efetuar a notificação na pessoa de funcionários de portarias responsáveis pelo recebimento de correspondências;
  2. Os Oficiais de Registro de Imóveis agora deverão consolidar a propriedade fiduciária em nome do credor somente 30 (trinta) dias após a expiração do prazo de 15 (quinze) dias para purgação da mora, ou seja, decorrerão 45 (quarenta e cinco) dias entre a data da notificação do Devedor Fiduciante e a consolidação da propriedade fiduciária;
  • O Devedor Fiduciante somente poderá quitar os valores em atraso até a data da consolidação da propriedade fiduciária;
  1. Após a consolidação da propriedade fiduciária e até a data do segundo leilão, o Devedor Fiduciante terá o direito de preferência na aquisição do imóvel por valor correspondente ao de sua dívida com o Credor, somado aos encargos e despesas, às custas de consolidação da propriedade, bem como as despesas do procedimento de cobrança e de leilão, além dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive custas e emolumentos;
  2. Para assegurar o direito previsto no item acima, as datas, horários e locais dos leilões deverão ser informados ao Devedor Fiduciante, porém, sendo considerado válido o simples envio de correspondência dirigida aos endereços constantes na Escritura ou Contrato, até mesmo endereço eletrônico;
  3. Finalmente, após causar muita confusão nos Tribunais do Brasil afora, está expresso que a aplicação subsidiária do Decreto-lei nº 70/66 se restringe aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca.

 

Ao passo que a atividade imobiliária é um ramo em ascensão, de grande interesse financeiro aos brasileiros, é fundamental que a legislação acompanhe as mudanças e adapte-se à realidade dos trâmites imobiliários.

 

Com o advento das alterações, o procedimento dispõe de maior segurança jurídica, sanando eventuais conflitos de interpretação da norma, e confere celeridade e eficácia ao procedimento de Execução Extrajudicial de Alienações Fiduciárias em Garantia, tanto para o Credor Fiduciário quanto para os eventuais arrematantes de imóveis em leilão.

Leilão de automóveis e suas modalidades

Em razão do pouco número de empresas habilitadas para realização de leilões, a prática não tem sido muito divulgada pelos principais meios de comunicação.

 

Nos dias atuais essa forma de negociação tem se expandido, motivação que deu ensejo à implantação de um novo conceito de leilões, principalmente por empresas privadas – o leilão on line.

 

Tamanho crescimento chama a atenção de compradores que buscam adquirir veículos a um custo mais acessível que o ofertado pelo mercado automotivo, o que vem gerando dúvidas acerca de sua segurança.

 

De todo modo, discordamos que os leilões estejam relacionados a atividades de risco, uma vez que se trata de seguimento financeiro regido por normas jurídicas palpáveis, possuindo regulamento e procedimento próprios.

 

No tocante à modalidade de venda de automóveis, eis o primeiro esclarecimento a ser colocado. Um pouco diferente do procedimento de negociação de outros bens, os leilões de automóveis ocorrem no âmbito judicial e extrajudicial, a depender de alguns aspectos, quais sejam: propriedade, satisfação de dívida e necessidade.

 

O leilão judicial destina-se à arrematação de veículos provenientes de penhora ou bloqueio judicial, necessários à satisfação de um débito cobrado em juízo. Isto é, ao pagamento de uma dívida líquida.

 

Os trâmites de funcionamento dos leilões são diferentes para cada modalidade. O leilão judicial, um pouco mais complexo, possui amparo legal no Código de Processo Civil e em algumas leis específicas, dependendo da natureza da dívida.

Nesse caso, cabe ao juiz nomear um leiloeiro para proceder a venda do automóvel bloqueado. Com um procedimento mais burocrático, o lance pode acabar sendo contestado, podendo gerar alguns transtornos e, às vezes, um custo maior para assegurar a posse do bem.

 

O leilão extrajudicial, por sua vez, trata de veículos cuja propriedade é indiscutível, ao contrário da modalidade judicial, que se discute a necessidade de alienação para satisfação do credor.

 

Geralmente, empresas privadas, como bancos, instituições de crédito e seguradoras realizam leilões extrajudiciais para dar liquidez àquele capital imobilizado e sem serventia – os próprios veículos.

 

A modalidade extrajudicial pode ser dividida em três espécies de automóveis: (i) recuperados de financiamento; (ii) de frota; e (iii) de seguradora.

 

Os veículos recuperados de financiamento, como o próprio nome diz, referem-se àqueles que por algum motivo, seja pela falta de pagamento, seja em razão de atraso, são recuperados por instituições privadas (bancos e financiadoras), através de busca e apreensão de veículos.

 

Assim que o bem é localizado, este é devolvido ao banco e, posteriormente, encaminhado para leilão, dessa forma o credor pode recuperar o valor das parcelas que não foram pagas, dando liquidez aos automóveis.

 

Vale registrar que os veículos recuperados de financiamento não trazem nenhum agravante ao comprador do veículo, o qual poderá revender o bem sem nenhum prejuízo, isso por que não consta nenhum sinistro na documentação do veículo adquirido.

O valor ideal para arrematar um veículo em leilão deve ser de 20% a 35% abaixo do valor da tabela FIPE, tal valor é pertinente se considerarmos os riscos de o carro apresentar falhas mecânicas e avarias na lataria.

 

Quanto aos veículos de frota, utilizados por membros de diretorias, cargos de montadoras, apresentam apenas um ou dois anos de uso, geralmente em ótimo estado.  Sem dúvida, a melhor espécie de veículos disponível pelo mercado de leilões.

 

A terceira espécie refere-se aos veículos provenientes de seguradoras, os quais foram danificados e amparados por meio de apólices de seguro, ou seja, são aqueles que ocorreram uma das espécies de sinistro – colisão, roubo, furto e enchente.

 

A documentação dos respectivos veículos pode ou não constar sinistro, a depender da gravidade do dano sofrido, classificado como dano de pequena, média ou grande monta (importância – proporção).

 

Os veículos chamados de pequena monta são aqueles cujo dano não tomou grandes proporções, apenas avarias na lataria, enquanto a mecânica do automóvel quase não sofreu prejuízos.  Aponta-se que no documento não constará registro de sinistro, desde que o veículo possua autorização do Inmetro para circular, mediante a realização de uma vistoria.

 

Os lotes de média monta, dividem os veículos que sofreram avarias mais graves, com sérios danos estéticos e talvez prejuízos motores. Além do conserto ser mais delicado e oneroso, no documento constará a ocorrência de sinistro.

 

Por isso, vale dizer que o veículo dificilmente conseguirá ser segurado por alguma companhia de seguros, e sua depreciação no mercado será de aproximadamente 20 a 30% do valor da tabela FIPE.

 

Já os veículos de grande monta, considerados sucata, não podem circular, sequer possuem documento, sendo que o único meio de capitalização se dá através da venda de suas peças.

 

Os leilões de veículos apresentam ótimas oportunidades, porém, o interessado deve definir qual seu objetivo, ganhar dinheiro, fazendo disso o negócio próprio, ou simplesmente comprar um automóvel com desconto.

 

Qualquer que seja o objetivo, verifique a data de visitação para conferir a real situação dos lotes e não se esqueça de definir uma estratégia para dar lances. Inclusive, leia todo o edital, o regulamento, bem como as especificações dos comitentes, todas as informações contribuem para diminuir os riscos de sua compra.

Leasing ou Financiamento, qual a melhor opção?

Em tempos de crise a palavra chave é cortar gastos, no entanto, tem muitas pessoas que ainda estão em busca de trocar seu automóvel ou mesmo adquirir o primeiro, e então surge uma dúvida bastante recorrente, financiamento (CDC) ou arrendamento mercantil (leasing), qual a opção mais barata?

 

Vejamos alguns aspectos, o Consumidor deve primeiramente ter essa pergunta dentro de si, por quanto tempo pretendo ficar com o veículo?

 

Essa pergunta diz muito qual das modalidades você deve escolher, e as diferenças no caso são essas: No leasing a taxa de juros cobrada sobre o bem é um pouco menor do que no financiamento, fator esse que torna o leasing atrativo, certo?

 

Talvez, pois, caso queira antecipar as parcelas para poder vender, ou simplesmente quitar o bem, poderá quitar as parcelas, mas terá de pagar os juros de forma integral, e só receberá um desconto com a quitação do contrato.

 

No financiamento, a possibilidade de antecipar as parcelas é possível, e o melhor de tudo, com desconto sobre a taxa pactuada, pois, você está devolvendo o dinheiro para o banco antes do prazo.

 

A lógica em um primeiro momento nos faz pensar que devemos optar pelo leasing em vez do financiamento, mas, se, por exemplo, o comprador receber um bônus em seu emprego, e julgar prudente a amortização de algumas das parcelas para obter o desconto, no leasing isso não será possível.

 

Os custos operacionais no Leasing são de fato mais vantajosos, uma vez que Leasing não se paga IOF (Imposto sobre Operações Financeiras), já no financiamento esse pagamento é diluído nas parcelas.

 

As diferenças são muitas e não param por aí, existem algumas diferenças na propriedade do bem. No leasing a propriedade do bem é do Banco, portanto, você tem a posse, mas o veículo permanece em nome do banco até a quitação integral do bem, já no financiamento a propriedade e a posse do bem são do Consumidor, e somente é feito um registro no documento do veículo informando que o veículo está alienado.

 

Por fim, imaginem que ocorreu a quitação integral das parcelas em ambas as modalidades, os caminhos então são diferentes. No leasing existe um termo denominado VRG (Valor Residual Garantido), que, ao fim do contrato de arrendamento mercantil, será sempre utilizado para liquidar o valor da opção de compra do bem, mas, é com o pagamento do VRG que a propriedade do bem é transferida do banco para o Consumidor, caso não ocorra o pagamento, então o bem é devolvido para o banco ou financeira.

 

No financiamento como a propriedade do bem já está no nome do Consumidor, a única observação que deve ser feita é entrar em contato com a financeira ou banco, para que retirem o gravame da documentação, pois, é comum o Consumidor quitar o bem e quando idealizar a venda do bem é pego de surpresa, pois, o banco não baixou o gravame do documento do veículo. Apesar de entender que essa obrigação é total do banco, devemos nos atentar aos detalhes, por fim, caso queira vender o bem, com o gravame devidamente baixado esse poderá ser vendido sem qualquer embaraço.

 

Caso tenha quitado as parcelas do financiamento e queira consultar, aqueles em que o veículo esteja com placas de São Paulo, consegue acessar pelo site do DETRAN-SP, qualquer restrição ou gravame que esteja na documentação do veículo, para consultar é necessário estar com o número do RENAVAM e as placas do veículo.

 

Para maiores esclarecimentos, entre em contato conosco!

Alienação fiduciária em garantia: o que tem decidido o STJ

São diversos os motivos que vêm mobilizando a propositura de ações para discussão de contratos de alienação fiduciária, dentre eles, destacam-se: cancelamento por arrependimento; carro financiado com defeito; busca e apreensão do bem; restituição do bem apreendido; entre outros.

Também chamado de alienação em garantia, a alienação fiduciária consiste na transmissão da propriedade do bem, podendo ser ele móvel ou imóvel, ao credor de uma obrigação, isto é, do pagamento da dívida.

Na qualidade de depositário, o devedor possui a posse direta do bem, dispondo da prerrogativa de usufruir de seus rendimentos, os quais podem ser utilizados para o cumprimento da obrigação principal, isto é, ao pagamento da dívida.

Em contrapartida, o devedor fica impossibilitado de negociar a propriedade do bem a terceiros.

Com vistas à proteção dos bens, os contratos devem ser registrados juntos aos órgãos competentes, seja no Cartório de Registro de Imóveis – nos casos de bens imóveis, seja no Cartório de Títulos e Documentos – nos casos de bens móveis em geral, ou ainda, no DETRAN – quando se tratar de veículos automotores.

É muito comum encontrar máquinas de produção de lavouras, aparelhos cirúrgicos em geral, além de veículos de transporte, como objetos de alienação em garantia, uma vez que são bens de elevado valor e tendem a ser utilizados como forma de seu próprio pagamento.

As modalidades de alienação estão dispostas na Lei nº 4.728/65 e na Lei nº 9.514/97, esta que instituiu a alienação fiduciária de coisa imóvel, com regime semelhante ao dos bens móveis, mas com algumas peculiaridades, dispondo ainda sobre o financiamento imobiliário e a securitização de créditos imobiliários.

O instituto contempla questões que devem ser tratadas com cautela, por exemplo: chama-se de propriedade resolúvel aquela que, após o respectivo termo de quitação da dívida, se “resolve”, de modo que o agente fiduciante (devedor) adquire, efetivamente, a propriedade sobre o bem, ou seja, posteriormente à quitação da dívida, o fiduciário (credor) fornecerá ao fiduciante o termo de quitação da dívida, possibilitando o cancelamento da propriedade fiduciária no cartório onde o bem está registrado.

À medida que a propriedade fiduciária se resolve, automaticamente, além da posse direta, o antes devedor, passa a adquirir a propriedade efetiva do bem alienado.

Ocorre que, em razão da complexidade do tema, muitos casos vêm sendo decididos na Justiça, o que tem facilitado as diversas dificuldades do cotidiano.

Veja o que o Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem decidido:

Ainda que inconveniente, é recorrente que o bem seja transferido a outra pessoa, sem que o credor – proprietário resolúvel, aquele a quem o bem está alienado, tenha conhecimento do fato.

Nesse sentido, a Quarta Turma, no julgamento do REsp 881.270, apreciou uma questão em que uma pessoa que detinha a posse de um automóvel sem a ciência da financeira, pretendia ver reconhecido o usucapião sobre o bem.

A Turma pacificou o entendimento de que a transferência a terceiro de veículo gravado como propriedade fiduciária, à revelia do proprietário (credor), é ato de clandestinidade incapaz de motivar a posse (artigo 1.208 do Código Civil de 2002), sendo por isso impossível a aquisição do bem por usucapião.

Em caso idêntico, a Terceira Turma já havia decidido que a posse de bem por contrato de alienação fiduciária em garantia não pode levar a usucapião pelo adquirente ou pelo cessionário deste, pois a posse pertence ao fiduciante que, no ato do financiamento, transfere a propriedade do bem até que o financiamento seja pago.

No tocante ao arrependimento posterior à alienação, diversas as demandas distribuídas para discussão no Judiciário. Segundo o entendimento da Terceira Turma, é possível o consumidor exercer o direito de arrependimento nas compras que faz, após a assinatura de contrato de financiamento com cláusula de alienação fiduciária.

O pedido foi embasado nos moldes do art. 49 do CDC (Código de Defesa do Consumidor), uma vez que o negócio fora realizado fora do estabelecimento comercial, visto o financiamento ter sido firmado com o banco, o consumidor possui 07 dias para desistir da compra.

Além disso, outro tema tem se colocado bastante presente: veículos financiados com defeito.

Embora se trate de situação desfavorável ao consumidor, o STJ decidiu que a instituição financeira não é responsável pela qualidade do produto adquirido por livre escolha do consumidor mediante financiamento bancário.

Com esse entendimento, a Quarta Turma reformou acórdão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal (TJDF) que condenou um banco em processo envolvendo a compra de um automóvel.

No caso, a consumidora comprou um carro numa concessionária de veículos, instalada no Distrito Federal, com financiamento concedido pelo banco, em 36 parcelas.

Em razão de uma série de defeitos apresentados no veículo,a consumidora devolveu o veículo à concessionária e ajuizou ação de rescisão contratual com pedido de indenização por danos morais contra a revendedora e a instituição financeira, a qual realizou o financiamento do carro.

O TJDFT condenou ambas as instituições ao ressarcimento e indenização à consumidora, por entender existir um vínculo entre os contratos, de modo que o contrato de financiamento não existiria sem o de compra e venda do veículo.

Indignado com a decisão, a instituição financeira recorreu, alegando que não poderia ser responsabilizada por produto que não ofereceu, uma vez que seu serviço consistiu apenas na disponibilização de crédito.

No STJ, a Turma decidiu que embora o artigo 18 do CDC admita a rescisão do contrato de compra e venda de veículo usado, o mesmo não ocorre com o contrato de financiamento, vez que o banco não pode ser considerado fornecedor do bem que lhe foi ofertado como garantia de financiamento.

O relator ressaltou também que as disposições do Código de Defesa do Consumidor incidem sobre a instituição financeira apenas na parte relativa à sua atividade bancária, ao passo que inexiste vínculo entre os defeitos reclamados e o contrato de financiamento com o banco.

Outra questão embaraçosa compreende-se na busca e apreensão de veículos financiados.

Recentemente, a Quarta Turma impediu mais um caso de consumidor que compra um veículo, deixa de pagar as parcelas do financiamento e entra com ação revisional alegando a existência de cláusulas abusivas para impedir que o bem financiado seja apreendido. Por unanimidade, o colegiado reformou decisão do Tribunal de Justiça do Mato Grosso do Sul (TJMS) e concedeu liminar de busca e apreensão em favor de uma financeira.

Segundo o relator, ministro João Otávio de Noronha, não pode prevalecer a tese de que a probabilidade da existência de cláusulas abusivas no contrato bancário com garantia em alienação fiduciária tenha o condão de desqualificar a mora já constituída com a notificação válida, para determinar o sobrestamento do curso da ação de busca e apreensão, esvaziando o instituto legal do Decreto-Lei n. 911/69.

Além da matéria aqui destacada, é amplo o alcance da alienação fiduciária em garantia, podendo se estender para diversos aspectos do direito.

Vale ressaltar que por se tratar o assunto muito polêmico, é ampla a margem de discussão no Judiciário.

À vista de buscar a melhor solução para o seu problema, venha realizar uma consulta conosco!