2º Passo – O perfil de imóvel ideal para arrematação

A escolha de um imóvel é determinante na hora da arrematação, acredito ser o ponto chave, portanto, tenham atenção aos seguintes pontos:

– Imóveis com fácil acesso as principais vias.
– Imóveis com comércio, ponto de ônibus ou metrô, terminais, faculdade, colégio, shoppings e restaurantes.
– Valor do Condomínio compatível com o metro quadrado da região.
– Rua com pouco movimento.
– Prédio com elevador.
– Imóvel com vaga de garagem.
– Rua sem a presença de feira livre.
– Rua que não esteja sujeito a alagamento.
– 2º andar para cima.

Os pontos são norteadores, obviamente, pode ser que você não encontre um imóvel com todos os pontos citados, no entanto, caso o imóvel possua a maioria da características, a venda dele será muito mais fácil.

Atraso em entrega de obra: gera ou não gera indenização?

A controversa sobre a incidência de dano moral deve considerar fatores externos como fonte para tomada de decisões.

 

Desde o princípio da civilização, a Justiça pauta-se em diretrizes distintas, mas necessárias à condução da verdade real, nunca da meia verdade.

 

Não bastam aos magistrados e operadores do direito utilizarem tão somente as leis. Os princípios básicos associados ao bom senso do julgador, certamente são elementos vitais no contexto decisório, sendo indispensável, inclusive, o juiz considerar fatos circunstanciais, muitas vezes determinantes à resolução do conflito.

 

Razão mais do que óbvia para explicar a variedade de decisões e entendimentos, os quais são perfeitamente válidos e devem ser cumpridos, a aplicabilidade do bom senso revela-se fundamental para a tomada de decisões nos dias atuais.

 

No setor imobiliário, por sua vez, a discricionariedade deve acompanhar não só as leis, como também a turbulência econômica que vivemos. Não é novidade, tampouco exagero, dizer que vivenciamos um colapso no mercado imobiliário.

 

Desde outubro de 2015, inúmeras ações têm sido propostas com a finalidade de “ressarcir um prejuízo” causado pelas construtoras nos casos de atraso na entrega de imóvel. Desproporcionalmente às crises política e econômica, as demandas judiciais, cujas tratativas possuem resoluções díspares, sufocam o Judiciário e desestabilizam a celeridade processual, em sua principiologia, evidentemente.

 

No mérito, submetido ao julgamento do magistrado, dois lados são defendidos. Mais fragilizado, o consumidor, legalmente hipossuficiente, salvaguarda a responsabilidade da construtora pelos danos causados, independentemente de culpa, e pleiteia a indenização por danos morais, invocando, para tal, o art. 14 do CDC.

 

Ainda, defende que caberia à construtora a estimativa prévia de todos os possíveis fatores e riscos capazes de postergar o prazo de entrega da obra, em respeito ao risco inerente da atividade. O consumidor vale-se do pressuposto da ofensa de ordem moral, amparada pelo art. 186 do Código Civil, pleiteando ressarcir a mácula que lhe fora causada.

 

De outro, as construtoras resguardam a validade das cláusulas de prorrogação de prazo, mormente, de razoabilidade de entrega, conhecidas como cláusulas de carência (180 dias), bem como a influência de fatores retardadores da obra.

 

Nesse sentido, as construtoras afirmam que trabalham com um curto prazo para a entrega de materiais obreiros e dependem, geralmente, de serviços terceirizados.

 

Além disso, outro coeficiente predomina nos casos de postergação, o qual tratamos no início – a crise do setor imobiliário, de modo a estagnar a circulação de ativos financeiros e procrastinar os planos de entrega de outros empreendimentos.

 

Sob o enfoque jurídico, inobstante o entendimento empregado pelo magistrado, há de ter em mente que o dano moral reflete o prejuízo de ordem moral, apregoado pela dor, pela angústia e pelo sofrimento, manifestados pela grave humilhação e ofensa ao direito de personalidade do indivíduo.

 

Por certo, o consumidor viu-se violado e anseia reparar o prejuízo moral, sob a inconteste compatibilidade da norma, no entanto, salvo exceções particulares, a caótica conjuntura econômica e política devem ser fundamentais para a palavra final.

 

O julgador influente deve estar atento aos dispositivos legais e à correta aplicação do direito, mas não só, permitindo, quando for o caso, deixar-se motivar por fatores externos e não manipuláveis, como no presente, o crítico cenário imobiliário.

 

Dito como exemplo, em recente julgado do TJ/SP, o colegiado da 6ª Câmara de Direito Privado entendeu que o mero descumprimento contratual não ensejaria a reparação de ordem moral, in verbis: “Como venho sustentando, com apoio em pacífica jurisprudência, o eventual descumprimento de cláusulas contratuais não implica, de per se, na ocorrência de uma lesão de natureza moral. Note-se que não comprovaram nada os autores além do mero relato do dissabor ínsito ao parcial desatendimento de suas expectativas, o que indica ter sido ferida mera suscetibilidade, que não traduz dano. ”

(Processo: 1019561-42.2016.8.26.0451)

 

Alienação Fiduciária – Procedimento no caso de inadimplemento do devedor

Regida pela Lei 9.514/1997, a alienação fiduciária de bem imóvel consiste no negócio jurídico mediante o qual o devedor (fiduciante), transmite a propriedade imobiliária ao credor (fiduciário), em garantia da dívida assumida pela aquisição do imóvel.  

 

De acordo com os artigos 25 e 33 da referida norma, a propriedade transmitida ao fiduciário, normalmente instituições bancárias, é resolúvel. Isso significa que, pago o preço determinado no contrato, resolve-se a propriedade do credor, passando-a ao antigo devedor.

 

Cumprida a obrigação pecuniária, o credor fiduciário deverá colocar o termo de quitação à disposição do devedor fiduciante, no prazo de 30 dias, para que este leve o termo à averbação junto ao oficial de Registro de Imóveis, consolidando a propriedade em seu nome.

 

A lei de alienação fiduciária é contempla garantias em casos de atraso, omissão e inadimplemento. De um lado, estipula multa de 0,5% do valor do contrato ao credor que omite a entrega do termo de quitação ao antigo devedor, descumprindo o prazo legal de 30 dias. De outro, prevê o procedimento a tomar no caso de inadimplemento do devedor fiduciante.

 

Primeiramente, válida a leitura do Art. 26: “Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário”.

 

O disposto acima diz que, inadimplente o devedor, no todo em parte do valor contratado, a propriedade imobiliária deixará de ser resolúvel e se consolidará em nome do credor fiduciário.

 

Confirmada a mora do devedor, nos termos dos parágrafos do artigo 26, o devedor será intimado pessoalmente ou por edital, providenciado pelo oficial de Registro de Imóveis, para pagar as prestações vencidas e vincendas até a data do pagamento, dentro do prazo de 15 dias, incidindo, inclusive, os juros convencionados, a multa (cláusula penal), tributos, condomínios e demais despesas oriundas da cobrança.

 

Não encontrado o devedor, o oficial poderá providenciar os editais de intimação, devendo ser publicados por três dias em jornais de grande circulação.

 

Se a dívida não for paga no prazo de 15 dias, o oficial providenciará o registro de consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, mediante requerimento como prova do pagamento do imposto de transmissão (que foi pago quando o vendedor transferiu a propriedade ao credor fiduciário).

 

Após a consolidação da transferência em nome do fiduciário, este providenciará público o leilão para venda do imóvel em até 30 dias. Se neste prazo não o fizer, há entendimento doutrinário que o caminho da consolidação e das intimações deverá ser reiniciado, sob pena de nulidade. Lembrando que se trata de entendimento isolado.

 

Ao contrário do exigido para consolidação da propriedade, a lei de alienação fiduciária não estipula a necessidade de publicação do leilão em jornais de grande circulação, podendo o fiduciário exercer ou não esta medida, a que recomendados como uma cautela.

 

No primeiro leilão ou primeira praça, também denominada, o valor oferecido deverá suplantar o valor do imóvel constante do contrato, devidamente corrigido pelo índice utilizado no instrumento.

 

Não havendo sucesso, o fiduciário providenciará o segundo leilão, em até 15 dias, no qual o imóvel será vendido pelo maior lance, desde que seja superior ao valor da dívida cobrada (com juros, correção, multa, prêmios do seguro, encargos, tributos municipais, condomínios e despesas do leilão).

 

Na hipótese de sobrar algum valor do arremete, a diferença será devolvida ao devedor. No entanto, se sobrevier o oposto, isto é, se o valor da arrematação for inferior ao valor da dívida, esta considerar-se-á extinta, devendo o credor entregar termo de quitação ao devedor.

 

Tanto o credor fiduciário, seu sucessor ou cessionário dos direitos decorrentes da alienação fiduciária, quanto o adquirente em leilão público, valer-se-ão de ação de reintegração de posse, nos termos do art. 30 da Lei 9.5417/1997, com possibilidade de liminar de desocupação em sessenta dias.

 

O legitimado para ingressar com ação de reintegração de posse poderá fazê-lo a partir da data do esbulho praticado pelo fiduciante (devedor), podendo considerar o dia da alienação no público leilão, posto que é este o termo inicial legal para contagem do aluguel-pena imposto ao devedor que não restitui a posse.

 

Todavia, a ação de reintegração de posse pode anteceder a realização do leilão, bastando que se observe um único pressuposto processual, que é a consolidação plena da propriedade na pessoa do credor (fiduciário).

 

Havendo a retomada do imóvel pelo credor fiduciário, o consumidor perderá o total das parcelas pagas durante a vigência do contrato de alienação fiduciária?

 

Eis uma questão delicada, pois questiona-se a aplicabilidade do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor, aos negócios regidos pela lei de alienação fiduciária, in verbis:

 

Art. 53: “Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabelecerem a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado. ”

 

Segundo a Lei Consumerista, o produto alienado pode ser retomado quando da perda total do objeto contratado. O que não ocorre, segundo alguns especialistas, em virtude do bem ser de propriedade do credor no caso de alienação fiduciária de bem imóvel.

 

Conforme este entendimento, tratando de qualquer outro bem, cuja propriedade pertence ao consumidor, de fato, perfeitamente aplicável o disposto no art. 53. Apesar de quitar parte do valor da dívida contratada, o devedor fiduciante não é proprietário do imóvel, portanto, não faz jus a aplicação do art. 53, logo não deve receber de volta o que fora desembolsado.

 

Entretanto, divergimos respeitosamente deste entendimento, ora, da leitura do art. 53, impossível inferir que não está presente uma relação de consumo no sistema financeiro imobiliário, mormente, na alienação fiduciária em garantia.

 

O Código de Defesa do Consumidor se aplica às relações de consumo de maneira geral, ou seja, onde quer que estejam presentes as figuras do consumidor e fornecedor, inclusive nos contratos de alienação fiduciária. Se assim não fosse, seria muito difícil identificar o que seria uma relação de consumo.

 

Nesse sentido, oportuna a lição do mestre Nelson Nery Júnior, segundo o qual, para as compras a prestação, sejam de móveis ou imóveis, com garantia hipotecária, com cláusula de propriedade resolúvel, de alienação fiduciária, com reserva de domínio ou outro tipo de garantia, o Código não permite que se pactue a perda total as prestações pagas, no caso de retomada do bem ou resolução do contrato pelo credor, por inadimplemento do consumidor.[1]

 

O ensinamento do ilustre professor não prega pela devolução integral das parcelas pagas a título de alienação, porém, pela proibição da perda total do que foi pago.

 

Isso quer dizer que deve ser descontado, do valor das parcelas pagas pelo consumidor fiduciante (devedor), os prejuízos que tiver causado ao fiduciário, nos termos do art. 389 do Código Civil.

 

Desse modo, serão restituídas as parcelas pagas, descontadas, por exemplo, do valor da fruição correspondente, bem como, eventualmente, da desvalorização do imóvel, além de impostos e condomínios.

 

[1] NERY, Nelson. Código de Defesa do Consumidor comentado pelos autores do anteprojeto, 6ª edição. São Paulo: Forense Universitária, 1999, pp. 546-547.

Cuidados na aquisição de imóveis – Quais cautelas adotar para minimizar os riscos – parte 2

A partir da leitura anterior, não resta dúvida que todo negócio jurídico de aquisição de imóveis envolve riscos, razão pela qual expusemos uma relação de cautelas a serem adotadas para evita-los, posto que não conseguimos eliminá-los por completo.

 

Por esta razão, todo adquirente deve considerar a existência de risco, ainda que não conste penhora, arresto, sequestro ou qualquer pendência registrada ou averbada na matrícula do imóvel.

 

Fato muito comum no âmbito imobiliário – a falta de êxito na aquisição – dá-se, principalmente, em virtude da má-averiguação das condições do imóvel pelo adquirente.

 

Contudo, há de se registrar uma questão importantíssima, a qual não foi consolidada pela máquina judiciária por admitir a presunção relativa dos negócios jurídicos que NÃO apresentam constrição ou gravame na matrícula do imóvel.

 

Segundo a Súmula 375 do STJ, quando discutida a ineficácia do negócio jurídico de aquisição de imóvel, a existência de constrição ou gravame registrado na matrícula do imóvel, por óbvio, não admite prova em sentido contrário.

 

Referente à eficácia dos negócios jurídicos imobiliários que apresentem pendências junto à matrícula, consolidou-se o entendimento de que o adquirente está sujeito à incidência de fraude contra credores, quando demonstrada a ocorrência de fraude à execução por parte do vendedor do imóvel.

 

Isso mesmo, se o adquirente adotar todos os cuidados relativos à certidão negativa de débitos do imóvel à pessoa do vendedor, ainda estará sujeito a perder o bem, caso constatada a ocorrência de fraude e ausência de boa-fé pelo terceiro adquirente.

 

Certo é que não havendo registro de qualquer pendência, o ônus da prova de conhecimento do gravame ou constrição se transfere ou credor ou prejudicado da relação. Isto é, o dever de provar a ocorrência de fraude dar-se-á por meio de apresentação de documentos e provas que evidenciem a má-fé do terceiro adquirente, o qual já sabia da existência de dívidas por parte do vendedor.

 

A constatação de fraude se presume, o que assenta a necessidade de verificação fática, caso a caso, devendo o prejudicado ou credor da dívida, demonstrar a sua ocorrência.

 

Agindo de boa-fé o adquirente, a ele não serão opostas as situações constantes na matrícula do imóvel – arresto, sequestro, penhora, outras. É o que preceitua o parágrafo único do art. 54 da Lei 13.097/2015, eis que “Não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula do Registro de Imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel (…)”.    

 

Existem inúmeras formas do vendedor se furtar de um imóvel atrelado a dívidas, seja oferecendo por um preço bastante atrativo, inferior ao de mercado, seja por indicação de conhecidos. A resposta para todas as situações é a mesma: exija a apresentação de todas as certidões. Somente assim, o comprador pode preservar a aquisição de boa-fé e se esquivar de possíveis prejuízos.

 

É bom que se diga: se o adquirente não tomou a cautela de extrair certidões na comarca do imóvel e de residência do alienante, a presunção relativa de boa-fé resta facilmente afastada.

 

Diante de todas as colocações a respeito, impreterível a averiguação das condições do imóvel pelo adquirente, fazendo-se constar a inexistência de constrição, gravame ou qualquer outra pendência, bem como outros fatores que demonstrem a presença de problemas atrelados ao imóvel.

 

Por fim, registro que o adquirente deve, ainda que suscetível a riscos, realizar o negócio jurídico que se pretende, desde que devidamente investigada a condição do imóvel, exigidas as certidões de débitos e ações, além averiguada a situação do vendedor.