2º Passo – O perfil de imóvel ideal para arrematação

A escolha de um imóvel é determinante na hora da arrematação, acredito ser o ponto chave, portanto, tenham atenção aos seguintes pontos:

– Imóveis com fácil acesso as principais vias.
– Imóveis com comércio, ponto de ônibus ou metrô, terminais, faculdade, colégio, shoppings e restaurantes.
– Valor do Condomínio compatível com o metro quadrado da região.
– Rua com pouco movimento.
– Prédio com elevador.
– Imóvel com vaga de garagem.
– Rua sem a presença de feira livre.
– Rua que não esteja sujeito a alagamento.
– 2º andar para cima.

Os pontos são norteadores, obviamente, pode ser que você não encontre um imóvel com todos os pontos citados, no entanto, caso o imóvel possua a maioria da características, a venda dele será muito mais fácil.

1º Passo para começar a arrematar imóveis em leilão

O primeiro passo para entrar no mundo dos investimentos imobiliários é possuir um capital razoável, porém, imagino que muitas pessoas vão se perguntar, mas com o valor que possuo não consigo arrematar muita coisa, então uma ideia é arrumar um sócio ou dois, para entrar na arrematação, dessa forma todos ganham e não precisam colocar cifras astronômicas.

Todavia, é imprescindível ter um valor inicial entre R$120.000,00 e R$180.000,00 para iniciar com certa folga.

Estamos lindando com imóveis e não com objetos, portanto, o valor agregado é muito mais alto.

Vale ressaltar que o imóvel pode necessitar de uma boa reforma, além dos custos com impostos, tabelião e registro, então o ideal é ter uma gordura para que você não seja pego de surpresa.

A dica é preparar-se financeiramente para isso, não adianta estudar, localizar um imóvel e não ter o dinheiro para consolidar a estratégia.

Passo a Passo para arrematar imóveis em leilão – Introdução

Rodrigo Costamilan Advogado e sócio do escritório Costamilan Advogados Associados irá trazer um conteúdo diferenciado, detalhando como arrematar imóveis para obter lucro.

Serão diversos artigos os quais cada um deles irá trazer dicas, soluções, alertas e perigos desse universo.

O primeiro ponto é entender que existem duas modalidades de leilão, Judiciais e Extrajudiciais.

Os leilões judiciais estão vinculados a um processo, podem ser tanto na esfera cível como na trabalhista, basicamente os da esfera cível são processos envolvendo o imóvel, no qual em sua maioria foi parar em um leilão por falta de pagamento das taxas condominiais, ou pelo IPTU. Os leilões judiciais trabalhistas envolvem processos entre Reclamantes e Reclamados, os quais em sua maioria o Reclamado não pagou as verbas trabalhistas, foi condenado e não efetuou o pagamento, nesse caso o imóvel vai parar no leilão para garantir que tais verbas sejam pagas, o imóvel é penhorado e levado a leilão.

Os leilões extrajudiciais são aqueles provenientes de bancos, ou seja, os bancos retomam a propriedade dos imóveis financiados, pois os fiduciantes, ou seja aquele sujeito que financiou o imóvel, deixou de efetuar o pagamento das parcelas, e com isso o banco não precisa sequer de processo para retomar a propriedade, basta notificar o devedor para que purgue a mora, e não sendo cumprido tal requisito ocorre a consolidação da propriedade em favor do banco. O banco então direciona os imóveis para um leilão por meio de um leiloeiro publico. Os descontos costumam ser vantajosos e atrativos.

Impacto no Direito Imobiliário – mudança nos procedimentos de execução extrajudicial

Recentemente sancionada pelo Presidente da República Michel Temer, a Lei nº 13.465 de 11 de julho de 2017, mais conhecida como a Lei da Regularização Fundiária, trouxe consideráveis mudanças para os operadores do direito imobiliário, propriamente no segmento de leilões de imóveis.

 

O texto desburocratiza, simplifica e agiliza os procedimentos de regularização fundiária urbana, dos mais diversos gêneros de ordem do segmento imobiliário no Brasil. No contexto da alienação fiduciária de bens imóveis, esculpida nos alicerces da Lei nº 9.514/97, a medida oferece garantias mais eficazes aos que buscam beneficiar-se com a compra e venda de imóveis em leilão extrajudicial.

 

Já em vigor, a norma não só mitiga riscos ao arrematante de imóveis, como desmistifica dúvidas com relação à notificação do devedor, consolidação de propriedade, entre outros pontos que intimidavam os interessados desse ramo.

 

Dentre as mudanças introduzidas com a reforma, eis algumas questões que merecem ser destacadas sobre o tema de arrematação de imóveis na esfera extrajudicial:

 

  1. A possibilidade de o Oficial Notificador valer-se da notificação por hora certa, podendo, inclusive, efetuar a notificação na pessoa de funcionários de portarias responsáveis pelo recebimento de correspondências;
  2. Os Oficiais de Registro de Imóveis agora deverão consolidar a propriedade fiduciária em nome do credor somente 30 (trinta) dias após a expiração do prazo de 15 (quinze) dias para purgação da mora, ou seja, decorrerão 45 (quarenta e cinco) dias entre a data da notificação do Devedor Fiduciante e a consolidação da propriedade fiduciária;
  • O Devedor Fiduciante somente poderá quitar os valores em atraso até a data da consolidação da propriedade fiduciária;
  1. Após a consolidação da propriedade fiduciária e até a data do segundo leilão, o Devedor Fiduciante terá o direito de preferência na aquisição do imóvel por valor correspondente ao de sua dívida com o Credor, somado aos encargos e despesas, às custas de consolidação da propriedade, bem como as despesas do procedimento de cobrança e de leilão, além dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive custas e emolumentos;
  2. Para assegurar o direito previsto no item acima, as datas, horários e locais dos leilões deverão ser informados ao Devedor Fiduciante, porém, sendo considerado válido o simples envio de correspondência dirigida aos endereços constantes na Escritura ou Contrato, até mesmo endereço eletrônico;
  3. Finalmente, após causar muita confusão nos Tribunais do Brasil afora, está expresso que a aplicação subsidiária do Decreto-lei nº 70/66 se restringe aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca.

 

Ao passo que a atividade imobiliária é um ramo em ascensão, de grande interesse financeiro aos brasileiros, é fundamental que a legislação acompanhe as mudanças e adapte-se à realidade dos trâmites imobiliários.

 

Com o advento das alterações, o procedimento dispõe de maior segurança jurídica, sanando eventuais conflitos de interpretação da norma, e confere celeridade e eficácia ao procedimento de Execução Extrajudicial de Alienações Fiduciárias em Garantia, tanto para o Credor Fiduciário quanto para os eventuais arrematantes de imóveis em leilão.

Cuidados na aquisição de imóveis – Quais cautelas adotar para minimizar os riscos – parte 2

A partir da leitura anterior, não resta dúvida que todo negócio jurídico de aquisição de imóveis envolve riscos, razão pela qual expusemos uma relação de cautelas a serem adotadas para evita-los, posto que não conseguimos eliminá-los por completo.

 

Por esta razão, todo adquirente deve considerar a existência de risco, ainda que não conste penhora, arresto, sequestro ou qualquer pendência registrada ou averbada na matrícula do imóvel.

 

Fato muito comum no âmbito imobiliário – a falta de êxito na aquisição – dá-se, principalmente, em virtude da má-averiguação das condições do imóvel pelo adquirente.

 

Contudo, há de se registrar uma questão importantíssima, a qual não foi consolidada pela máquina judiciária por admitir a presunção relativa dos negócios jurídicos que NÃO apresentam constrição ou gravame na matrícula do imóvel.

 

Segundo a Súmula 375 do STJ, quando discutida a ineficácia do negócio jurídico de aquisição de imóvel, a existência de constrição ou gravame registrado na matrícula do imóvel, por óbvio, não admite prova em sentido contrário.

 

Referente à eficácia dos negócios jurídicos imobiliários que apresentem pendências junto à matrícula, consolidou-se o entendimento de que o adquirente está sujeito à incidência de fraude contra credores, quando demonstrada a ocorrência de fraude à execução por parte do vendedor do imóvel.

 

Isso mesmo, se o adquirente adotar todos os cuidados relativos à certidão negativa de débitos do imóvel à pessoa do vendedor, ainda estará sujeito a perder o bem, caso constatada a ocorrência de fraude e ausência de boa-fé pelo terceiro adquirente.

 

Certo é que não havendo registro de qualquer pendência, o ônus da prova de conhecimento do gravame ou constrição se transfere ou credor ou prejudicado da relação. Isto é, o dever de provar a ocorrência de fraude dar-se-á por meio de apresentação de documentos e provas que evidenciem a má-fé do terceiro adquirente, o qual já sabia da existência de dívidas por parte do vendedor.

 

A constatação de fraude se presume, o que assenta a necessidade de verificação fática, caso a caso, devendo o prejudicado ou credor da dívida, demonstrar a sua ocorrência.

 

Agindo de boa-fé o adquirente, a ele não serão opostas as situações constantes na matrícula do imóvel – arresto, sequestro, penhora, outras. É o que preceitua o parágrafo único do art. 54 da Lei 13.097/2015, eis que “Não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula do Registro de Imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel (…)”.    

 

Existem inúmeras formas do vendedor se furtar de um imóvel atrelado a dívidas, seja oferecendo por um preço bastante atrativo, inferior ao de mercado, seja por indicação de conhecidos. A resposta para todas as situações é a mesma: exija a apresentação de todas as certidões. Somente assim, o comprador pode preservar a aquisição de boa-fé e se esquivar de possíveis prejuízos.

 

É bom que se diga: se o adquirente não tomou a cautela de extrair certidões na comarca do imóvel e de residência do alienante, a presunção relativa de boa-fé resta facilmente afastada.

 

Diante de todas as colocações a respeito, impreterível a averiguação das condições do imóvel pelo adquirente, fazendo-se constar a inexistência de constrição, gravame ou qualquer outra pendência, bem como outros fatores que demonstrem a presença de problemas atrelados ao imóvel.

 

Por fim, registro que o adquirente deve, ainda que suscetível a riscos, realizar o negócio jurídico que se pretende, desde que devidamente investigada a condição do imóvel, exigidas as certidões de débitos e ações, além averiguada a situação do vendedor.