2º Passo – O perfil de imóvel ideal para arrematação

A escolha de um imóvel é determinante na hora da arrematação, acredito ser o ponto chave, portanto, tenham atenção aos seguintes pontos:

– Imóveis com fácil acesso as principais vias.
– Imóveis com comércio, ponto de ônibus ou metrô, terminais, faculdade, colégio, shoppings e restaurantes.
– Valor do Condomínio compatível com o metro quadrado da região.
– Rua com pouco movimento.
– Prédio com elevador.
– Imóvel com vaga de garagem.
– Rua sem a presença de feira livre.
– Rua que não esteja sujeito a alagamento.
– 2º andar para cima.

Os pontos são norteadores, obviamente, pode ser que você não encontre um imóvel com todos os pontos citados, no entanto, caso o imóvel possua a maioria da características, a venda dele será muito mais fácil.

1º Passo para começar a arrematar imóveis em leilão

O primeiro passo para entrar no mundo dos investimentos imobiliários é possuir um capital razoável, porém, imagino que muitas pessoas vão se perguntar, mas com o valor que possuo não consigo arrematar muita coisa, então uma ideia é arrumar um sócio ou dois, para entrar na arrematação, dessa forma todos ganham e não precisam colocar cifras astronômicas.

Todavia, é imprescindível ter um valor inicial entre R$120.000,00 e R$180.000,00 para iniciar com certa folga.

Estamos lindando com imóveis e não com objetos, portanto, o valor agregado é muito mais alto.

Vale ressaltar que o imóvel pode necessitar de uma boa reforma, além dos custos com impostos, tabelião e registro, então o ideal é ter uma gordura para que você não seja pego de surpresa.

A dica é preparar-se financeiramente para isso, não adianta estudar, localizar um imóvel e não ter o dinheiro para consolidar a estratégia.

Passo a Passo para arrematar imóveis em leilão – Introdução

Rodrigo Costamilan Advogado e sócio do escritório Costamilan Advogados Associados irá trazer um conteúdo diferenciado, detalhando como arrematar imóveis para obter lucro.

Serão diversos artigos os quais cada um deles irá trazer dicas, soluções, alertas e perigos desse universo.

O primeiro ponto é entender que existem duas modalidades de leilão, Judiciais e Extrajudiciais.

Os leilões judiciais estão vinculados a um processo, podem ser tanto na esfera cível como na trabalhista, basicamente os da esfera cível são processos envolvendo o imóvel, no qual em sua maioria foi parar em um leilão por falta de pagamento das taxas condominiais, ou pelo IPTU. Os leilões judiciais trabalhistas envolvem processos entre Reclamantes e Reclamados, os quais em sua maioria o Reclamado não pagou as verbas trabalhistas, foi condenado e não efetuou o pagamento, nesse caso o imóvel vai parar no leilão para garantir que tais verbas sejam pagas, o imóvel é penhorado e levado a leilão.

Os leilões extrajudiciais são aqueles provenientes de bancos, ou seja, os bancos retomam a propriedade dos imóveis financiados, pois os fiduciantes, ou seja aquele sujeito que financiou o imóvel, deixou de efetuar o pagamento das parcelas, e com isso o banco não precisa sequer de processo para retomar a propriedade, basta notificar o devedor para que purgue a mora, e não sendo cumprido tal requisito ocorre a consolidação da propriedade em favor do banco. O banco então direciona os imóveis para um leilão por meio de um leiloeiro publico. Os descontos costumam ser vantajosos e atrativos.

Impacto no Direito Imobiliário – mudança nos procedimentos de execução extrajudicial

Recentemente sancionada pelo Presidente da República Michel Temer, a Lei nº 13.465 de 11 de julho de 2017, mais conhecida como a Lei da Regularização Fundiária, trouxe consideráveis mudanças para os operadores do direito imobiliário, propriamente no segmento de leilões de imóveis.

 

O texto desburocratiza, simplifica e agiliza os procedimentos de regularização fundiária urbana, dos mais diversos gêneros de ordem do segmento imobiliário no Brasil. No contexto da alienação fiduciária de bens imóveis, esculpida nos alicerces da Lei nº 9.514/97, a medida oferece garantias mais eficazes aos que buscam beneficiar-se com a compra e venda de imóveis em leilão extrajudicial.

 

Já em vigor, a norma não só mitiga riscos ao arrematante de imóveis, como desmistifica dúvidas com relação à notificação do devedor, consolidação de propriedade, entre outros pontos que intimidavam os interessados desse ramo.

 

Dentre as mudanças introduzidas com a reforma, eis algumas questões que merecem ser destacadas sobre o tema de arrematação de imóveis na esfera extrajudicial:

 

  1. A possibilidade de o Oficial Notificador valer-se da notificação por hora certa, podendo, inclusive, efetuar a notificação na pessoa de funcionários de portarias responsáveis pelo recebimento de correspondências;
  2. Os Oficiais de Registro de Imóveis agora deverão consolidar a propriedade fiduciária em nome do credor somente 30 (trinta) dias após a expiração do prazo de 15 (quinze) dias para purgação da mora, ou seja, decorrerão 45 (quarenta e cinco) dias entre a data da notificação do Devedor Fiduciante e a consolidação da propriedade fiduciária;
  • O Devedor Fiduciante somente poderá quitar os valores em atraso até a data da consolidação da propriedade fiduciária;
  1. Após a consolidação da propriedade fiduciária e até a data do segundo leilão, o Devedor Fiduciante terá o direito de preferência na aquisição do imóvel por valor correspondente ao de sua dívida com o Credor, somado aos encargos e despesas, às custas de consolidação da propriedade, bem como as despesas do procedimento de cobrança e de leilão, além dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive custas e emolumentos;
  2. Para assegurar o direito previsto no item acima, as datas, horários e locais dos leilões deverão ser informados ao Devedor Fiduciante, porém, sendo considerado válido o simples envio de correspondência dirigida aos endereços constantes na Escritura ou Contrato, até mesmo endereço eletrônico;
  3. Finalmente, após causar muita confusão nos Tribunais do Brasil afora, está expresso que a aplicação subsidiária do Decreto-lei nº 70/66 se restringe aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca.

 

Ao passo que a atividade imobiliária é um ramo em ascensão, de grande interesse financeiro aos brasileiros, é fundamental que a legislação acompanhe as mudanças e adapte-se à realidade dos trâmites imobiliários.

 

Com o advento das alterações, o procedimento dispõe de maior segurança jurídica, sanando eventuais conflitos de interpretação da norma, e confere celeridade e eficácia ao procedimento de Execução Extrajudicial de Alienações Fiduciárias em Garantia, tanto para o Credor Fiduciário quanto para os eventuais arrematantes de imóveis em leilão.

Breves comentários sobre a Ação de Imissão de Posse para arrematantes de imóveis

 

Embora autores e juristas dissintam sobre a conceitualização e a natureza do instituto, a imissão na posse nada mais é, em termos práticos, que o direito de exercer o domínio sobre a coisa, sem nunca haver praticado a posse de fato, tendo como requisitos a existência do título de propriedade e nunca haver o proprietário gozado ou fruído da posse. Nesse último caso, trataria-se de modalidade distinta, ainda que semelhante – reintegração de posse.

 

 

imissão

 

 

Além disso, outro pressuposto, ainda que ignorado pela vasta maioria dos operadores da ordem, não pode ser ignorado em virtude de múltiplas razões, vamos a elas.

 

 

 

 

Primeiro, não é novidade alguma a morosidade que alastra o Judiciário, advinda da super-ultra-mega lotação de processos e mais processos, sendo que em boa parte das vezes, o litígio poderia ser sanado no âmbito extrajudicial, por meio de acordos, a critério da premissa advinda do novo cógido processualista (art. 334).

 

 

 

Outrossim, para não citar mais travanças, o autor/requerente, ainda que detentor de um direito – este resguardado pela norma – não estará isento, ressalvados os casos específicos pela legislação, ao pagamento de despesas e custas processuais advindas do ajuizamento, distribuição e respectivas diligências que serão necessárias no curso do processo, todas necessárias ao julgamento da lide.

 

 

Pois bem. Agora vamos ao último pressuposto para a Ação de Imissão de Posse. Vejamos, em decorrência do dispêndio de gastos com o processo para atingir o propósito da demanda, isto é, a posse do imóvel, imprescindível o terceiro e último requisito – recusa de entrega da posse: óbice pelo possuidor ou detentor, à legítima pretensão do titular do jus possidendi (do justo possuidor).

 

 

Frequentemente clientes questionam acerca da necessidade de provar a recusa de entrega da posse do imóvel, cuja saída encontra respaldo no próprio bom senso das partes e do julgador. Afinal, é evidente que o possuidor, também identificado como devedor, cuja dívida ou inadimplemento contratual (seja lá qual for a modalidade de leilão – judicial ou extrajudicial) sabe, ou pelo menos deveria saber, que está ocupando um bem que não mais lhe pertence.

 

 

Desde que o possuidor, outrora devedor, seja devidamente notificado sobre o débito e da ocorrência do leilão, possibilitada a quitação do débito ensejador, não há que se falar em desatendimento às normas de defesa, posto claro o cumprimento do Codex e das práticas forenses, sem prejuízo ao autor que pretende adentrar a posse do imóvel.

 

 

No caso em apreço, a imissão na posse do imóvel é a tutela jurisdicional que se busca e, portanto, observados os requisitos da norma processual, possível será a concessão da antecipação de tutela, como se caracteriza o pleito limina, desde que presentes a verossimilhança da alegação expendida, cumulando-a com o fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação ou o abuso de direito de defesa ou manifesto propósito protelatório do réu.

 

 

A arrematação extrajudicial de bem imóvel alienado fiduciariamente dá ao arrematante o direito à sua imissão liminar na posse, sendo ônus dos devedores fiduciários a caracterização da verossimilhança capaz de elidir aquele direito. O fundado receio de dano irreparável é notório, visto que a persistência da posse dos atuais detentores sobre bem imóvel de manifesta propriedade de outrem causa a este prejuízos, os quais lhe serão de difícil ou impossível reparação. A verossimilhança das alegações e a prova inequívoca caracterizam-se pelo regular título de propriedade adquirido pela arrematação extrajudicial do bem.

 

 

Outra situação que admite a antecipção ocorre quando o autor tem contrato preliminar de compra e venda de imovel no qual exista cláusula de prazo para entrega do bem.

 

 

Caso seja outrogada a escritura, pago integralmente o preço e não entregue o imóvel, pode o autor ajuizar ação de imissão na posse e pedir, liminarmente, a antecipação dos efeitos da tutela de mérito. Nesse caso, há prova inequívoca da alegação (documento comprovando a data para a entrega do imóvel e escritura comprovando o pagamento do preço e a transferência do domínio), de modo que, pedida a antecipação, o juiz deve concedê-la.

 

Preclaros os julgados extraídos do Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo, quais sejam:

 

 

TJ-SP – Apelação APL 00192628920128260009 SP 0019262-89.2012.8.26.0009

Ementa: Imissão na posse. Arrematação de imóvel penhorado em ação de execução. Carta de arrematação registrada. Arrematante que, na qualidade de proprietário, que tem o direito de haver o imóvel de quem o conserve sem fundamento jurídico (art. 1.228 do Código Civil). Recurso desprovido.

Data de publicação: 16/12/2015

 

 

TJ-SP – Agravo de Instrumento AI 21723429520148260000 SP 2172342-95.2014.8.26.0000

Ementa: Ação de imissão de posse Arrematação Valor da causa Benefício econômico Valor da aquisição. Desnecessidade de apresentação do auto de arrematação, bem como do comprovante de pagamento do preço do imóvel. Informações constantes na matrícula do imóvel – Recurso parcialmente provido.

Data de publicação: 14/11/2014

 

 

TJ-SP – Agravo de Instrumento AI 20253368420148260000 SP 2025336-84.2014.8.26.0000

Ementa: Agravo de Instrumento digital. Imissão na posse. Arrematação. Tutela antecipada concedida e que deve ser mantida em sede de cognição sumária. Presença dos requisitos legais autorizadores da medida. Decisão mantida. Recurso não provido.

Data de publicação: 02/09/2014

 

 

TJ-SP – Apelação APL 00078465020088260564 SP 0007846-50.2008.8.26.0564

Ementa: Apelação. Imissão na posse. Arrematação. Decreto-lei 70 /66. Constitucionalidade. Questão não afeta à ação de imissão na posse. Direito à imissão reconhecido. Recurso não provido.

Data de publicação: 04/11/2014

 

 

 

Alienação Fiduciária – Procedimento no caso de inadimplemento do devedor

Regida pela Lei 9.514/1997, a alienação fiduciária de bem imóvel consiste no negócio jurídico mediante o qual o devedor (fiduciante), transmite a propriedade imobiliária ao credor (fiduciário), em garantia da dívida assumida pela aquisição do imóvel.  

 

De acordo com os artigos 25 e 33 da referida norma, a propriedade transmitida ao fiduciário, normalmente instituições bancárias, é resolúvel. Isso significa que, pago o preço determinado no contrato, resolve-se a propriedade do credor, passando-a ao antigo devedor.

 

Cumprida a obrigação pecuniária, o credor fiduciário deverá colocar o termo de quitação à disposição do devedor fiduciante, no prazo de 30 dias, para que este leve o termo à averbação junto ao oficial de Registro de Imóveis, consolidando a propriedade em seu nome.

 

A lei de alienação fiduciária é contempla garantias em casos de atraso, omissão e inadimplemento. De um lado, estipula multa de 0,5% do valor do contrato ao credor que omite a entrega do termo de quitação ao antigo devedor, descumprindo o prazo legal de 30 dias. De outro, prevê o procedimento a tomar no caso de inadimplemento do devedor fiduciante.

 

Primeiramente, válida a leitura do Art. 26: “Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário”.

 

O disposto acima diz que, inadimplente o devedor, no todo em parte do valor contratado, a propriedade imobiliária deixará de ser resolúvel e se consolidará em nome do credor fiduciário.

 

Confirmada a mora do devedor, nos termos dos parágrafos do artigo 26, o devedor será intimado pessoalmente ou por edital, providenciado pelo oficial de Registro de Imóveis, para pagar as prestações vencidas e vincendas até a data do pagamento, dentro do prazo de 15 dias, incidindo, inclusive, os juros convencionados, a multa (cláusula penal), tributos, condomínios e demais despesas oriundas da cobrança.

 

Não encontrado o devedor, o oficial poderá providenciar os editais de intimação, devendo ser publicados por três dias em jornais de grande circulação.

 

Se a dívida não for paga no prazo de 15 dias, o oficial providenciará o registro de consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, mediante requerimento como prova do pagamento do imposto de transmissão (que foi pago quando o vendedor transferiu a propriedade ao credor fiduciário).

 

Após a consolidação da transferência em nome do fiduciário, este providenciará público o leilão para venda do imóvel em até 30 dias. Se neste prazo não o fizer, há entendimento doutrinário que o caminho da consolidação e das intimações deverá ser reiniciado, sob pena de nulidade. Lembrando que se trata de entendimento isolado.

 

Ao contrário do exigido para consolidação da propriedade, a lei de alienação fiduciária não estipula a necessidade de publicação do leilão em jornais de grande circulação, podendo o fiduciário exercer ou não esta medida, a que recomendados como uma cautela.

 

No primeiro leilão ou primeira praça, também denominada, o valor oferecido deverá suplantar o valor do imóvel constante do contrato, devidamente corrigido pelo índice utilizado no instrumento.

 

Não havendo sucesso, o fiduciário providenciará o segundo leilão, em até 15 dias, no qual o imóvel será vendido pelo maior lance, desde que seja superior ao valor da dívida cobrada (com juros, correção, multa, prêmios do seguro, encargos, tributos municipais, condomínios e despesas do leilão).

 

Na hipótese de sobrar algum valor do arremete, a diferença será devolvida ao devedor. No entanto, se sobrevier o oposto, isto é, se o valor da arrematação for inferior ao valor da dívida, esta considerar-se-á extinta, devendo o credor entregar termo de quitação ao devedor.

 

Tanto o credor fiduciário, seu sucessor ou cessionário dos direitos decorrentes da alienação fiduciária, quanto o adquirente em leilão público, valer-se-ão de ação de reintegração de posse, nos termos do art. 30 da Lei 9.5417/1997, com possibilidade de liminar de desocupação em sessenta dias.

 

O legitimado para ingressar com ação de reintegração de posse poderá fazê-lo a partir da data do esbulho praticado pelo fiduciante (devedor), podendo considerar o dia da alienação no público leilão, posto que é este o termo inicial legal para contagem do aluguel-pena imposto ao devedor que não restitui a posse.

 

Todavia, a ação de reintegração de posse pode anteceder a realização do leilão, bastando que se observe um único pressuposto processual, que é a consolidação plena da propriedade na pessoa do credor (fiduciário).

 

Havendo a retomada do imóvel pelo credor fiduciário, o consumidor perderá o total das parcelas pagas durante a vigência do contrato de alienação fiduciária?

 

Eis uma questão delicada, pois questiona-se a aplicabilidade do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor, aos negócios regidos pela lei de alienação fiduciária, in verbis:

 

Art. 53: “Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabelecerem a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado. ”

 

Segundo a Lei Consumerista, o produto alienado pode ser retomado quando da perda total do objeto contratado. O que não ocorre, segundo alguns especialistas, em virtude do bem ser de propriedade do credor no caso de alienação fiduciária de bem imóvel.

 

Conforme este entendimento, tratando de qualquer outro bem, cuja propriedade pertence ao consumidor, de fato, perfeitamente aplicável o disposto no art. 53. Apesar de quitar parte do valor da dívida contratada, o devedor fiduciante não é proprietário do imóvel, portanto, não faz jus a aplicação do art. 53, logo não deve receber de volta o que fora desembolsado.

 

Entretanto, divergimos respeitosamente deste entendimento, ora, da leitura do art. 53, impossível inferir que não está presente uma relação de consumo no sistema financeiro imobiliário, mormente, na alienação fiduciária em garantia.

 

O Código de Defesa do Consumidor se aplica às relações de consumo de maneira geral, ou seja, onde quer que estejam presentes as figuras do consumidor e fornecedor, inclusive nos contratos de alienação fiduciária. Se assim não fosse, seria muito difícil identificar o que seria uma relação de consumo.

 

Nesse sentido, oportuna a lição do mestre Nelson Nery Júnior, segundo o qual, para as compras a prestação, sejam de móveis ou imóveis, com garantia hipotecária, com cláusula de propriedade resolúvel, de alienação fiduciária, com reserva de domínio ou outro tipo de garantia, o Código não permite que se pactue a perda total as prestações pagas, no caso de retomada do bem ou resolução do contrato pelo credor, por inadimplemento do consumidor.[1]

 

O ensinamento do ilustre professor não prega pela devolução integral das parcelas pagas a título de alienação, porém, pela proibição da perda total do que foi pago.

 

Isso quer dizer que deve ser descontado, do valor das parcelas pagas pelo consumidor fiduciante (devedor), os prejuízos que tiver causado ao fiduciário, nos termos do art. 389 do Código Civil.

 

Desse modo, serão restituídas as parcelas pagas, descontadas, por exemplo, do valor da fruição correspondente, bem como, eventualmente, da desvalorização do imóvel, além de impostos e condomínios.

 

[1] NERY, Nelson. Código de Defesa do Consumidor comentado pelos autores do anteprojeto, 6ª edição. São Paulo: Forense Universitária, 1999, pp. 546-547.

Novidades do Novo Código de Processo Civil: leilão judicial de imóveis

Com o advento da atual norma processualista, entenda o que mudou no processo de arrematação judicial de imóveis.

 

Assim como no mercado imobiliário, o leilão judicial ou praça, termo utilizado pela doutrina, está cada dia mais presente na seara forense, isso porque o número de devedores de condomínio e tributos gerais, em especial, o IPTU, cresce em ritmo acelerado.

Com vistas à satisfação de um crédito, isto é, de uma dívida, a modalidade leilão consagrou-se na esfera jurídica para romper trâmites burocráticos e agilizar o processo de venda do bem objeto de execução.

Embora estivesse claro o seu propósito, o Código de Processo Civil de 1973 não compreendia regras claras que facilitassem o processamento do instituto, dificultando a efetividade das execuções, o que motivou a sua reformulação.

Primeiramente, eis uma síntese de esclarecimentos necessários para o entendimento desta modalidade:

  1. A insolvência do devedor é o fator predominante para que o imóvel seja objeto de penhora e, posteriormente, alienado em hasta pública (leilão).
  2. Para ser atrativa a arrematação, o primeiro requisito a ser analisado é o preço, pois a maioria dos imóveis é comprado “às cegas” – sem dívidas aparentes – e com o devedor ocupando o local, a chance de visitação das dependências é remota.
  3. Outro aspecto refere-se à possibilidade de pagamento, sendo muito importante que o arrematante possua a quantia total e exata do bem arrematado. Grande parte dos leilões exige o pagamento à vista, além da comissão do leiloeiro (5% sobre o valor arrematado), existindo, ainda, algumas condições para pagamento parcelado, a depender do leiloeiro.
  4. A arrematação deve ser minuciosamente estudada e feita de forma racional, de preferência, com o suporte de um profissional habilitado, pois a liquidez de um imóvel é muito menor do que a de um carro por exemplo, além das despesas mensais que o imóvel gera serem muito maiores, tais como taxas condominiais e IPTU.
  5. Vale a pena fazer uma visita ao imóvel, ou nas proximidades, para avaliar a região (segurança, facilidade de acesso, histórico do bairro e do imóvel, valorização imobiliária, dentre outros que se entenderem pertinentes).
  6. Por fim, primordial consultar um bom advogado para que auxilie na questão do processo que envolve o imóvel, no tocante à eventuais dívidas, verificação da existência de penhora, ações de anulação do leilão, ou qualquer outra pendência que dificulte a liberação do bem arrematado.
  7. Arrematado o imóvel, necessário o pedido de imissão na posse nos próprios autos e com vistas à expedição de um mandado judicial que permitirá a entrada do arrematante nas dependências do imóvel. Nem sempre trata de processo rápido, ainda com as mudanças do CPC, o devedor pode se recusar a sair do imóvel, obrigando a presença de um oficial de justiça e, se necessária, força policial.

Expostas tais premissas, elenco abaixo algumas das principais mudanças advindas da Lei nº 13.105/2015.

Se antes era permitido ao executado (devedor) pedir a nulidade do ato, no prazo de cinco dias contados da arrematação, a partir de agora, não se permite a remição do bem. Para isso, o devedor utilizava-se dos embargos à arrematação, objetivando a anulação da arrematação, no prazo de 24 horas, se pagasse a integralidade da dívida.

Com o propósito de trazer segurança jurídica aos leilões judiciais, a norma processual extirpou esse instrumento de defesa e apoiou os interesses do arrematante.

Outra mudança refere-se à dispensabilidade de publicação em jornais de grande circulação, permitida a divulgação do edital do leilão exclusivamente por meio eletrônico, no prazo mínimo de cinco dias antes da realização da primeira praça.

Quanto à possibilidade de parcelamento, o antigo Código não permitia ao arrematante dividir o preço do imóvel adquirido. Pensando em atribuir celeridade ao processo, o legislador liberou o parcelamento em até 30 vezes, desde que não haja proposta de pagamento à vista e previsão expressa no edital do leilão.

O art. 895 permite ao licitante a arrematação em até 30 parcelas mensais corrigidas monetariamente, com 25% de sinal.  Por outro lado, atrasos onerarão em 10% o saldo devedor.

Com relação ao preço vil, o CPC/73 dispunha que não seria aceito lance, em segunda praça ou leilão, que oferecesse preço inferior ao de avaliação/mercado. O parágrafo único do art. 891do atual Código vai além – pretende especificar o que deve ser entendido como preço vil. Para tanto, estabelece o piso de 50% da avaliação, salvo quando o magistrado estipular diferentemente, fixando preço mínimo para a aquisição do bem penhorado.

Se o juiz não determinar o desconto, ele será de 50%, nos moldes da lei. Já quanto à fixação do preço vil, ela passa a ser inferior a 50% da avaliação, salvo em caso de processo de alienação judicial com incapaz envolvido – quando o preço vil será de 80%.

E mais, a lavratura do auto de arrematação ou ordem de entrega é emitida na posse do adquirente, ou seja, a ação autônoma passa a ser desnecessária. Será considerada perfeita, acabada e irretratável com a assinatura do juiz, do arrematante e do leiloeiro (art. 903).

Havendo mais de um licitante interessado no bem, terá preferência aquele que se propuser a arrematar todos os bens penhorados (se houver mais de um), em conjunto, oferecendo, para os bens que não tiverem lance, preço igual ao da avaliação. Para os demais, preço igual ao do maior lance que, na tentativa de arrematação individualizada, tenha sido oferecido para eles.

Nada impede que o exequente da dívida seja o próprio licitante do leilão, pois é, de qualquer modo, o destinatário final do crédito a ser recebido. Mas, se o valor da arrematação superar o saldo da dívida, o arrematante/exequente deverá recolher o excedente em até três dias.

A respeito da nomeação de leiloeiro público, dar-se-á a pedido do exequente (quando assim optar e o juiz homologar), desde que o leiloeiro tenha, no mínimo, três anos de experiência profissional, o qual será responsável pela confecção do edital, anúncios, exibição de dados do bem, mencionando ônus, recursos pendentes ou processos sobre bens e direitos penhorados.

Aspectos menos sensíveis também foram reformulados. O objetivo do novo código é, sem dúvida, mitigar ônus à expropriação do imóvel (despesas) e dar mais segurança jurídica e celeridade ao processo de arrematação judicial, na qual tem sido recebida com mais satisfação por licitantes e interessados em adquirir bens no mercado imobiliário.

Leilão de automóveis e suas modalidades

Em razão do pouco número de empresas habilitadas para realização de leilões, a prática não tem sido muito divulgada pelos principais meios de comunicação.

 

Nos dias atuais essa forma de negociação tem se expandido, motivação que deu ensejo à implantação de um novo conceito de leilões, principalmente por empresas privadas – o leilão on line.

 

Tamanho crescimento chama a atenção de compradores que buscam adquirir veículos a um custo mais acessível que o ofertado pelo mercado automotivo, o que vem gerando dúvidas acerca de sua segurança.

 

De todo modo, discordamos que os leilões estejam relacionados a atividades de risco, uma vez que se trata de seguimento financeiro regido por normas jurídicas palpáveis, possuindo regulamento e procedimento próprios.

 

No tocante à modalidade de venda de automóveis, eis o primeiro esclarecimento a ser colocado. Um pouco diferente do procedimento de negociação de outros bens, os leilões de automóveis ocorrem no âmbito judicial e extrajudicial, a depender de alguns aspectos, quais sejam: propriedade, satisfação de dívida e necessidade.

 

O leilão judicial destina-se à arrematação de veículos provenientes de penhora ou bloqueio judicial, necessários à satisfação de um débito cobrado em juízo. Isto é, ao pagamento de uma dívida líquida.

 

Os trâmites de funcionamento dos leilões são diferentes para cada modalidade. O leilão judicial, um pouco mais complexo, possui amparo legal no Código de Processo Civil e em algumas leis específicas, dependendo da natureza da dívida.

Nesse caso, cabe ao juiz nomear um leiloeiro para proceder a venda do automóvel bloqueado. Com um procedimento mais burocrático, o lance pode acabar sendo contestado, podendo gerar alguns transtornos e, às vezes, um custo maior para assegurar a posse do bem.

 

O leilão extrajudicial, por sua vez, trata de veículos cuja propriedade é indiscutível, ao contrário da modalidade judicial, que se discute a necessidade de alienação para satisfação do credor.

 

Geralmente, empresas privadas, como bancos, instituições de crédito e seguradoras realizam leilões extrajudiciais para dar liquidez àquele capital imobilizado e sem serventia – os próprios veículos.

 

A modalidade extrajudicial pode ser dividida em três espécies de automóveis: (i) recuperados de financiamento; (ii) de frota; e (iii) de seguradora.

 

Os veículos recuperados de financiamento, como o próprio nome diz, referem-se àqueles que por algum motivo, seja pela falta de pagamento, seja em razão de atraso, são recuperados por instituições privadas (bancos e financiadoras), através de busca e apreensão de veículos.

 

Assim que o bem é localizado, este é devolvido ao banco e, posteriormente, encaminhado para leilão, dessa forma o credor pode recuperar o valor das parcelas que não foram pagas, dando liquidez aos automóveis.

 

Vale registrar que os veículos recuperados de financiamento não trazem nenhum agravante ao comprador do veículo, o qual poderá revender o bem sem nenhum prejuízo, isso por que não consta nenhum sinistro na documentação do veículo adquirido.

O valor ideal para arrematar um veículo em leilão deve ser de 20% a 35% abaixo do valor da tabela FIPE, tal valor é pertinente se considerarmos os riscos de o carro apresentar falhas mecânicas e avarias na lataria.

 

Quanto aos veículos de frota, utilizados por membros de diretorias, cargos de montadoras, apresentam apenas um ou dois anos de uso, geralmente em ótimo estado.  Sem dúvida, a melhor espécie de veículos disponível pelo mercado de leilões.

 

A terceira espécie refere-se aos veículos provenientes de seguradoras, os quais foram danificados e amparados por meio de apólices de seguro, ou seja, são aqueles que ocorreram uma das espécies de sinistro – colisão, roubo, furto e enchente.

 

A documentação dos respectivos veículos pode ou não constar sinistro, a depender da gravidade do dano sofrido, classificado como dano de pequena, média ou grande monta (importância – proporção).

 

Os veículos chamados de pequena monta são aqueles cujo dano não tomou grandes proporções, apenas avarias na lataria, enquanto a mecânica do automóvel quase não sofreu prejuízos.  Aponta-se que no documento não constará registro de sinistro, desde que o veículo possua autorização do Inmetro para circular, mediante a realização de uma vistoria.

 

Os lotes de média monta, dividem os veículos que sofreram avarias mais graves, com sérios danos estéticos e talvez prejuízos motores. Além do conserto ser mais delicado e oneroso, no documento constará a ocorrência de sinistro.

 

Por isso, vale dizer que o veículo dificilmente conseguirá ser segurado por alguma companhia de seguros, e sua depreciação no mercado será de aproximadamente 20 a 30% do valor da tabela FIPE.

 

Já os veículos de grande monta, considerados sucata, não podem circular, sequer possuem documento, sendo que o único meio de capitalização se dá através da venda de suas peças.

 

Os leilões de veículos apresentam ótimas oportunidades, porém, o interessado deve definir qual seu objetivo, ganhar dinheiro, fazendo disso o negócio próprio, ou simplesmente comprar um automóvel com desconto.

 

Qualquer que seja o objetivo, verifique a data de visitação para conferir a real situação dos lotes e não se esqueça de definir uma estratégia para dar lances. Inclusive, leia todo o edital, o regulamento, bem como as especificações dos comitentes, todas as informações contribuem para diminuir os riscos de sua compra.