Suspensas ações que discutem inversão de cláusula penal contra construtora que atrasa entrega de imóvel

Duas questões sempre foram tormentosas no contencioso imobiliário, envolvendo o atraso de obras e a cláusula penal (multa), a qual está sempre presente nos contratos de compra e venda imobiliária.

A primeira diz respeito à possibilidade (ou não) de cumulação da cláusula penal por atraso de obra com os lucros cessantes, decorrentes da não utilização do imóvel no prazo prometido.

A segunda diz respeito à eventual possibilidade de inversão (ou não) da cláusula penal estipulada exclusivamente ao adquirente, para aplicação ao construtor, quando confirmado o atraso de obras.

A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) determinou que seja suspensa em todo o país a tramitação dos processos individuais ou coletivos que discutam a possibilidade de inversão, em desfavor da construtora, de cláusula penal estipulada exclusivamente contra o comprador, nos casos de atraso na entrega de imóvel em construção.

A decisão foi tomada pelo colegiado ao determinar a afetação de dois recursos especiais sobre o assunto para julgamento pelo rito dos recursos repetitivos (artigo 1.036 do novo Código de Processo Civil). O relator dos processos é o ministro Luis Felipe Salomão.

O tema está cadastrado sob o número 971 no sistema de recursos repetitivos, com a seguinte redação: “Definir acerca da possibilidade ou não de inversão, em desfavor da construtora (fornecedor), da cláusula penal estipulada exclusivamente para o adquirente (consumidor), nos casos de inadimplemento da construtora em virtude de atraso na entrega de imóvel em construção objeto de contrato ou de promessa de compra e venda.”

A suspensão do trâmite dos processos não impede a propositura de novas ações ou a celebração de acordos.

Rescisão contratual

Em um dos recursos submetidos à análise da seção, o Tribunal de Justiça do Distrito Federal entendeu que, nos casos de rescisão contratual em que a mora é da empresa vendedora e o comprador não quer mais cumprir o contrato, não são devidos lucros cessantes, multa moratória ou inversão de cláusula penal compensatória, em razão da distinção e finalidade de cada um desses institutos.

Contra o julgamento de segunda instância, o consumidor defende no STJ a possibilidade de inversão da cláusula penal em desfavor da construtora, em virtude de seu inadimplemento ao não entregar o imóvel.

Recursos repetitivos

O novo Código de Processo Civil (CPC/2015) regula nos artigos 1.036 a 1.041 o julgamento por amostragem, mediante a seleção de recursos especiais que tenham controvérsias idênticas. Ao afetar um processo, ou seja, encaminhá-lo para julgamento sob o rito dos recursos repetitivos, os ministros facilitam a solução de demandas que se repetem nos tribunais brasileiros.

A possibilidade de aplicar o mesmo entendimento jurídico a diversos processos gera economia de tempo e segurança jurídica.

No site do STJ, é possível acessar todos os temas afetados, bem como saber a abrangência das decisões de sobrestamento e as teses jurídicas firmadas nos julgamentos, entre outras informações.

Leia a íntegra do Acórdão: REsp 1614721 e REsp 1631485

 

Quantificação de danos morais segundo o entendimento do STJ – Quanto vale a sua dor emocional?

Há muito que se discute a quantificação do dano moral, vez que por muitos anos a Justiça retardou discussões a respeito de indenização por dor emocional ou um aborrecimento. Não existem dúvidas que se trata de tema polêmico e controverso, sobretudo que gera inconformismos relativos à sua fixação.

 

Após a consagração do art. 5º, incisos V e X, da Constituição Federal de 1988, e mais recentemente, no Código de Defesa do Consumidor e no próprio Código Civil, não há mais dúvidas que os danos morais são plenamente reparáveis, ainda que a dor emocional não tenha preço.

 

O que se busca é alcançar um equilíbrio entre o dano causado, refletido pela dor emocional, por um aborrecimento, ou ainda, por eventuais traumas, e as condições do agente causador.

 

Não se trata de uma “indústria indenizatória” como alguns chamam, mas de uma forma de reparar a vítima, sob uma perspectiva de “proporcionalidade”, buscando aliviar os sentimentos negativos oriundos da lesão moral. Mais do que isso, busca sancionar e, com isso, educar o agente lesante a fim de que ele não pratique outras condutas ofensivas.

 

Embora em tempos atuais se busque a uniformização de decisões, o arbitramento de valores fica a critério exclusivo dos magistrados, baseado em aspectos objetivos e subjetivos de cada caso em particular.

 

O Superior Tribunal de Justiça, por sua vez, sob a ótica de atender a reparação do dano e punir o agente, fixou critérios e parâmetros, quantificando as situações mais corriqueiras.

 

Segundo o entendimento desta Corte, “o valor por dano moral sujeita-se ao controle por via de recurso especial e deve ser alterado quando for arbitrado fora dos parâmetros fixados em casos semelhantes”[1].

 

Diante da vasta demanda de recursos, bem como da limitação do Superior Tribunal em reapreciar fatos, interpretar cláusulas e reexaminar provas, cabível, no entanto, a revisão do seu quantum, isto é, do seu valor.   Atualmente, o número de processos que debatem o dano moral é crescente, ultrapassando a casa de 70 mil processos ativos, fato que impulsiona uma singularização de entendimentos – uma padronização de decisões.

 

Nessa linha de entendimento, concretiza-se que a indenização por danos morais está condicionada à análise do fato e do nexo de causalidade entre ele e o dano sofrido, dispensando a prova objetiva do prejuízo da vítima.

Anuindo a ocorrência do dano moral, cabe à Corte Superior arbitrar o seu valor, mantendo-o, diminuindo-o ou aumentando-o, nos termos do acórdão proferido em 2ª instância.

 

Em razão da falta de supedâneo constitucional ou infraconstitucional, o quantum do dano moral tem sido aplicado com base em 02 critérios, a saber: (i) critério da tarifação, pelo qual o quantum das indenizações é prefixado; e (ii) critério do arbitramento pelo juiz, onde o aplicador do direito, estabeleça o valor devido de forma livre, no entanto, valendo-se sempre de convencimento motivado.

 

Justamente pela ausência de critérios objetivos determinados em lei, o STJ fixou limites à quantificação dos danos morais, a fim de atingir forma justa, proporcional e razoável o caráter dúplice desejado pela norma constitucional que assegura a reparação por dano moral.

 

Para o Tribunal Superior, ante a enorme quantidade processos que discutem o assunto, pluralizar os casos mediante um só entendimento é uma ótima estratégia, a qual minimiza-se tempo e fixam-se entendimentos.

 

Outro ponto a ser destacado diz respeito ao enriquecimento sem causa – questão bastante defendida pelos advogados da parte contrária – que recentemente vem ganhando força, mormente em casos cuja responsabilidade restringe-se à reparação material, como por exemplo, descumprimento contratual, produto com defeito, etc.

 

O valor dos danos morais tem de manter um equilíbrio: não pode ser tão alto a ponto de acarretar enriquecimento sem causa ao autor ou de arruinar financeiramente o réu, tampouco pode ser tão baixo a ponto de não penalizar o réu. Pois o escopo da medida envolve, sobretudo, uma tarefa pedagógica com vistas a disciplinar o agente lesante.

 

Desse modo, o autor do dano pensará nas consequências do seu ato e evitará a ocorrência de futuros prejuízos à integridade moral humana como um todo.

 

Ademais, todos os julgadores, sejam juízes, desembargadores, ou até ministros, ao estabelecer a quantia da indenização, consideram o valor da causa meramente estimativo, servindo precipuamente para efeitos fiscais e não podendo se tornar paradigma para a fixação de danos morais. Tanto poderá ser inferior quanto superior em relação àquele valor inicial.

 

Uma das hipóteses recorrentes à aplicação de dano moral trata da inserção indevida no cadastro de inadimplentes. São inúmeras as dificuldades enfrentadas por aquele que está com o nome sujo, dentre elas, destaca-se a dificuldade de concessão de crédito, já que a maioria das instituições financeiras recusam empréstimos, financiamentos e vendas a prazo.

 

No STJ, resta consolidado o entendimento de que a própria inclusão ou manutenção equivocada configura o dano moral in re ipsa, ou seja, dano vinculado à própria existência do fato ilícito, cujos resultados são presumidos (Ag 1.379.761).

 

Diversos os casos de aplicação de danos morais, segundo o STJ, dentre eles, estão até mesmo os mais inusitados, como: (i) diploma sem reconhecimento; (ii) atraso de voo; (iii) não compensação de crédito, por responsabilidade exclusiva do banco; (iv) cobrança indevida em operação de cartão de crédito; (v) divulgação de imagem sem autorização do autor; dentre outras.

 

Não obstante a consolidação da aplicabilidade do dano moral, há que se ressaltar acerca de sua imprescindibilidade, ou seja, sua efetiva necessidade, a qual deve ser calculada sopesando, sempre os critérios de proporção e razoabilidade.

 

Eis os limites estabelecidos pelo Superior Tribunal de Justiça:

 

a) Morte de pai de família: 200 salários mínimos para cada autor (RESP 468.93417) e 100 salários mínimos (RESP 435.71918). Morte de filho: 300 salários mínimos (ERESP 435.15719 e RESP 514.38420); 250 salários mínimos (AI 477.631-AgRg21 e RESP 565.29022), 200 salários mínimos (RESP 419.20623) e R$ 65.000,00 (RESP 506.09924).
b) Morte ocasionada por erro médico, independente da posição familiar ocupada pelo falecido: 300 salários mínimos: (RESP 371.93525 e RESP 493.45326).
c) Lesões físicas de pequena monta, que não deixam seqüelas e ocasionam incapacidade apenas temporária para o trabalho: R$ 6.000,00 (RESP 453.87427) e 20 salários mínimos (RESP 488.02428). Lesões físicas razoáveis, causadoras de seqüelas e de incapacidade parcial para o trabalho: R$ 54.000,00 (AI 480.836-AgRg29, hipótese em que ocorreu cegueira de um olho e deformidade no rosto); 100 salários mínimos (RESP 509.36230, hipótese em que ocorreu apenas cegueira de um olho) e 200 salários mínimos (AI 479.935-AgRg31, hipótese em que houve amputação de dois terços da mão esquerda, ocasionando perda do movimento de pinça). Lesões físicas graves, que causam incapacidade total e permanente para o trabalho: 570 salários mínimos (AI 469.137-AgRg32); R$ 200.000,00 para um autor e R$ 250.000,00 para o outro (RESP 505.08033).
d) Erro da instituição bancária na devolução de cheque e consequente encerramento da conta corrente, sem a inscrição do nome do autor nos cadastros de restrição de crédito: R$ 5.000,00 (RESP 577.89834).
e) Transferência indevida de valores de conta corrente para a conta de terceiros, por negligência na conferência das assinaturas: redução de R$ 20.000,00 para R$ 5.000,00. (RESP 623.44137).
f) Protesto indevido de título: 50 salários mínimos (RESP 503.89241 e RESP 435.22842) e 20 salários mínimos (RESP 575.62443).
g) Inscrição indevida do nome do autor em cadastros restritivos de créditos: 50 salários-mínimos (AI 548.373-AgRg46, AI 562.568-AgRg47, RESP 602.40148 e RESP 432.17749); R$ 5.000,00 (RESP 303.88850); R$ 6.000,00 (RESP 575.16651 e RESP 564.55252) e R$ 7.500,00 por autor (RESP 577.89853). Manutenção do nome do autor em cadastros de restrição do crédito, mesmo após a quitação da dívida: R$ 3.000,00 (RESP 299.45655) e R$ 6.000,00 (RESP 511.92156).
h) Extravio de bagagens e atraso de 10 horas de vôo internacional: redução para R$ 3.000,00 (RESP 602.01457). Prática de “overbooking”: R$ 6.000,00 (AI 581.787-AgRg64) e R$ 5.000,00 (REsp 773.48665).i) Divulgação de mensagem ofensiva à honra do autor, mas não através da imprensa: R$ 20.000,00 (AI 463.946-AgRg66, caso em que “a mensagem denominando-o de ‘mau caráter’ e de ‘péssima formação profissional’ passou a ser de conhecimento de todas as empresas de viagens, ramo no qual trabalhava o ofendido, tendo, até mesmo que se explicar perante o gerente da firma na qual trabalhava para que não fosse demitido”).
j) Imputação temerária ao autor, em notícia-crime perante autoridade policial, de delito que ele não praticou: R$ 40.000,00 (RESP 470.36575) e R$ 60.000,00 (RESP 494.86776).
k) Falsa imputação ao autor (empregado) de crime de apropriação indébita e consequente despedimento por justa causa: R$ 54.000,00 (AI 510.336-AgRg79).
l) Prisão indevida do autor, “por erro judiciário ou permanência do preso por tempo superior ao determinado na sentença”: R$ 30.000,00 (RESP 434.97080)
m) Atraso de 4 anos verificado no pagamento de prestação convencionada em contrato de seguro: R$ 20.000,00 (AI 546.723-AgRg86) n) Venda de veículo supostamente zero quilômetro, sendo posteriormente comprovado que ele fora acidentado e danificado antes em um test drive: 60 salários mínimos (RESP 369.97187).o) Afetação e interdição de imóvel do autor, após construção, de responsabilidade do réu, realizada com erros técnicos e incorreto estudo do local, ocasionando “rachaduras” e “crateras”: 200 salários mínimos (RESP 451.25190).

[1] STJ, 3ª Turma, AI 512.494-RJ, rel. Min. Antônio de Pádua Ribeiro, j. 21/08/03, decisão monocrática, DJU 05/09/03.

Alienação fiduciária em garantia: o que tem decidido o STJ

São diversos os motivos que vêm mobilizando a propositura de ações para discussão de contratos de alienação fiduciária, dentre eles, destacam-se: cancelamento por arrependimento; carro financiado com defeito; busca e apreensão do bem; restituição do bem apreendido; entre outros.

Também chamado de alienação em garantia, a alienação fiduciária consiste na transmissão da propriedade do bem, podendo ser ele móvel ou imóvel, ao credor de uma obrigação, isto é, do pagamento da dívida.

Na qualidade de depositário, o devedor possui a posse direta do bem, dispondo da prerrogativa de usufruir de seus rendimentos, os quais podem ser utilizados para o cumprimento da obrigação principal, isto é, ao pagamento da dívida.

Em contrapartida, o devedor fica impossibilitado de negociar a propriedade do bem a terceiros.

Com vistas à proteção dos bens, os contratos devem ser registrados juntos aos órgãos competentes, seja no Cartório de Registro de Imóveis – nos casos de bens imóveis, seja no Cartório de Títulos e Documentos – nos casos de bens móveis em geral, ou ainda, no DETRAN – quando se tratar de veículos automotores.

É muito comum encontrar máquinas de produção de lavouras, aparelhos cirúrgicos em geral, além de veículos de transporte, como objetos de alienação em garantia, uma vez que são bens de elevado valor e tendem a ser utilizados como forma de seu próprio pagamento.

As modalidades de alienação estão dispostas na Lei nº 4.728/65 e na Lei nº 9.514/97, esta que instituiu a alienação fiduciária de coisa imóvel, com regime semelhante ao dos bens móveis, mas com algumas peculiaridades, dispondo ainda sobre o financiamento imobiliário e a securitização de créditos imobiliários.

O instituto contempla questões que devem ser tratadas com cautela, por exemplo: chama-se de propriedade resolúvel aquela que, após o respectivo termo de quitação da dívida, se “resolve”, de modo que o agente fiduciante (devedor) adquire, efetivamente, a propriedade sobre o bem, ou seja, posteriormente à quitação da dívida, o fiduciário (credor) fornecerá ao fiduciante o termo de quitação da dívida, possibilitando o cancelamento da propriedade fiduciária no cartório onde o bem está registrado.

À medida que a propriedade fiduciária se resolve, automaticamente, além da posse direta, o antes devedor, passa a adquirir a propriedade efetiva do bem alienado.

Ocorre que, em razão da complexidade do tema, muitos casos vêm sendo decididos na Justiça, o que tem facilitado as diversas dificuldades do cotidiano.

Veja o que o Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem decidido:

Ainda que inconveniente, é recorrente que o bem seja transferido a outra pessoa, sem que o credor – proprietário resolúvel, aquele a quem o bem está alienado, tenha conhecimento do fato.

Nesse sentido, a Quarta Turma, no julgamento do REsp 881.270, apreciou uma questão em que uma pessoa que detinha a posse de um automóvel sem a ciência da financeira, pretendia ver reconhecido o usucapião sobre o bem.

A Turma pacificou o entendimento de que a transferência a terceiro de veículo gravado como propriedade fiduciária, à revelia do proprietário (credor), é ato de clandestinidade incapaz de motivar a posse (artigo 1.208 do Código Civil de 2002), sendo por isso impossível a aquisição do bem por usucapião.

Em caso idêntico, a Terceira Turma já havia decidido que a posse de bem por contrato de alienação fiduciária em garantia não pode levar a usucapião pelo adquirente ou pelo cessionário deste, pois a posse pertence ao fiduciante que, no ato do financiamento, transfere a propriedade do bem até que o financiamento seja pago.

No tocante ao arrependimento posterior à alienação, diversas as demandas distribuídas para discussão no Judiciário. Segundo o entendimento da Terceira Turma, é possível o consumidor exercer o direito de arrependimento nas compras que faz, após a assinatura de contrato de financiamento com cláusula de alienação fiduciária.

O pedido foi embasado nos moldes do art. 49 do CDC (Código de Defesa do Consumidor), uma vez que o negócio fora realizado fora do estabelecimento comercial, visto o financiamento ter sido firmado com o banco, o consumidor possui 07 dias para desistir da compra.

Além disso, outro tema tem se colocado bastante presente: veículos financiados com defeito.

Embora se trate de situação desfavorável ao consumidor, o STJ decidiu que a instituição financeira não é responsável pela qualidade do produto adquirido por livre escolha do consumidor mediante financiamento bancário.

Com esse entendimento, a Quarta Turma reformou acórdão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal (TJDF) que condenou um banco em processo envolvendo a compra de um automóvel.

No caso, a consumidora comprou um carro numa concessionária de veículos, instalada no Distrito Federal, com financiamento concedido pelo banco, em 36 parcelas.

Em razão de uma série de defeitos apresentados no veículo,a consumidora devolveu o veículo à concessionária e ajuizou ação de rescisão contratual com pedido de indenização por danos morais contra a revendedora e a instituição financeira, a qual realizou o financiamento do carro.

O TJDFT condenou ambas as instituições ao ressarcimento e indenização à consumidora, por entender existir um vínculo entre os contratos, de modo que o contrato de financiamento não existiria sem o de compra e venda do veículo.

Indignado com a decisão, a instituição financeira recorreu, alegando que não poderia ser responsabilizada por produto que não ofereceu, uma vez que seu serviço consistiu apenas na disponibilização de crédito.

No STJ, a Turma decidiu que embora o artigo 18 do CDC admita a rescisão do contrato de compra e venda de veículo usado, o mesmo não ocorre com o contrato de financiamento, vez que o banco não pode ser considerado fornecedor do bem que lhe foi ofertado como garantia de financiamento.

O relator ressaltou também que as disposições do Código de Defesa do Consumidor incidem sobre a instituição financeira apenas na parte relativa à sua atividade bancária, ao passo que inexiste vínculo entre os defeitos reclamados e o contrato de financiamento com o banco.

Outra questão embaraçosa compreende-se na busca e apreensão de veículos financiados.

Recentemente, a Quarta Turma impediu mais um caso de consumidor que compra um veículo, deixa de pagar as parcelas do financiamento e entra com ação revisional alegando a existência de cláusulas abusivas para impedir que o bem financiado seja apreendido. Por unanimidade, o colegiado reformou decisão do Tribunal de Justiça do Mato Grosso do Sul (TJMS) e concedeu liminar de busca e apreensão em favor de uma financeira.

Segundo o relator, ministro João Otávio de Noronha, não pode prevalecer a tese de que a probabilidade da existência de cláusulas abusivas no contrato bancário com garantia em alienação fiduciária tenha o condão de desqualificar a mora já constituída com a notificação válida, para determinar o sobrestamento do curso da ação de busca e apreensão, esvaziando o instituto legal do Decreto-Lei n. 911/69.

Além da matéria aqui destacada, é amplo o alcance da alienação fiduciária em garantia, podendo se estender para diversos aspectos do direito.

Vale ressaltar que por se tratar o assunto muito polêmico, é ampla a margem de discussão no Judiciário.

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